忙碌的产房,房产经纪人新手怎么做

作为一个房产经纪作其实多样化的，如果是待在门店，很被动等上门客户，那确实是非常枯燥，收客也不会多，那成交的几率就会非常小，直接影响到自己的收入。你可以看看门店做的好的，他们每天忙忙碌碌的在做什么，让经理安排一些工作去为成交迈开第一步，菁英员工回答。

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下面是更多关于忙碌的产房的问答

可以跟跟以前的客户，增加点收入啊 　　房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。 凡是从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。

　　一、房产经纪人日常工作主要内容如下：

　　1、采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；

　　2、陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；

　　3、代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，房屋验收与移交等；

　　4、申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差；

　　5、拓展盘源、客源信息，充实自己的信息库；

　　6、针对已有的盘源、客源信息进行匹配；

　　7、对已有的盘源进行实地勘测；

　　8、邀约客源实地看房；

　　9、对已看房的客源进行合约签订；

　　10、回顾老客户；

　　11、完成领导交办其它的工作内容。

　　二、房产经纪人职业技能如下：

　　1、收集信息的技能：

　　信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源，房地产经纪人只有具备良好的信息收集技能，才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息：

　　①收集信息的技能包括：对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力；

　　②收集信息技能包括：根据特定业务需要，准确把握信息收集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地收集到针对性信息。

　　2、市场分析的技能：

　　市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：数学处理分析、比较分析、因果关系分析等。

　　3、人际沟通的技能：

　　包括了解对方心理活动和基本想法的技能、适当运用向对方传达自我意思方式（如语言、表情、身体动作等）的技能、把握向对方传达关键思想的时机的技能等。

　　4、供求搭配的技能：

　　房地产经纪人是以促成交易为已任的，因此不论是居间经纪人，还是代理经纪人，都需要一手牵两家，其实质也就是要使供求双方在某一宗（或数宗）房源上达成一致。在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而供求搭配技能较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。

　　5、把握成交时机的技能：

　　房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑，从而使交易达成。

1，担户的招待、咨询作业客户供给专业的房地产置业咨务；

2，客户看房，促进二手房买卖或租借事务；

3，担任公司房源开发与堆集，并与客户建立杰出的事务协作关系。

⑴收集、核实和剖析客户与房源等信息，规划与处理房号系统，填写和剖析事务报表等；

⑵陪同客户检查房子，测算购房费用等；

⑶署理契约鉴证与契税交纳及权证处理，咨询与署理各类房贷事宜，协理房子验收与移送等；

⑷申办租售许可证，调研房地产商场，核算与评价房价，规划价格系统，编制宣扬展现与处理用图表文件，规划平面组织和处理面积差错。

拓展资料：

参考资料：百度百科 房产经纪人

房产经纪人要具备一下能力：

创造能力

房地产经纪人处理经纪业务，一个很重要的方面就是在复杂多变的环境下独立解决和分析问题。解决特殊的问题需要特殊的方法，当面临着前所未有的难题时，杰出的经纪人就充分展开自己的想象力，对以往的经验和概念加以综合，从而构建出全新的解决办法。 2.理解能力。理解是对事物的明察，是对事物的内在机理的顿悟，是对人类情感、行为以及社会运行达到深刻认识的途径之一。经纪人随时处于人、财、物的交叉、失衡、重新平衡的错综复杂的关系之中，不具备深刻的理解力是不会有所成就的。 3.判断能力。房地产经纪人要具备根据经验掌握的各种情报和信息，对环境和形势作出冷静的、客观的、全面的分析，进而作出明智的判断，并采取相应的行为方式的能力。

处理房地产经纪业务的能力

由于房地产商品具有个别性，每一宗房地产都是与众不同的，这就要求房地产经纪人准确把握买方的具体要求，并据此选择恰当的房源供其考虑。它在实务操作中，常常表现为经纪人能在较短的时间内完成供需搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。如商品房销售代理经纪人在售楼处接待了一组来访客户，经过十几分钟，甚至几分钟交谈，经纪人就必须能准确了解并把握他们的需求，并推荐恰当的房源。在实际工作中，处理房地产经纪业务能力强则成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而处理业务较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。

其他相关能力

房地产经纪人除应具备一般能力和处理经纪业务活动能力外，还应具备与经纪活动密切相关的其他方面的能力，如表达能力、交流能力、公关能力、谈判能力、广告宣传能力、权衡价值得失能力，解决一些突发事件的应变能力等等。一句话，房地产经纪人要优化自己的能力结构。

本回答被网友采纳 我现几家房产中介做维护，知道一些

房源信息分四方面：一是上的，二客发布的，三是同行（连锁）提供的，四是开发商、承包商代售的，比例一般是6：2.5：0.5：1

二：客源信息分两个：一是网络上的，二是自动上门的

前期主要是找房源，房源充足，而且要阶梯性强，不能让客户看着这也很合适，那也很合适，有一套最合适就行了

及时跟进，客户总是货比三家的，他来你这里看，也会去别的家去看，多介绍几套，发现他对哪个感觉不错，就要及时跟进，大夸特夸，说到他的心里，他不喜欢的你不要强推你客户发布的房源 来自：求助得到的回答 本回答被提问者和网友采纳 你对这个回答的评价是？ 匿名用户房屋经纪人 职业证书:房产经纪人报考条件 最新政策 报名入口，edu.cncglx.cn

主要还是要找客户，

其他的什么都是浮云

只有能签到单子，就好办。 房产经纪人就是房产中介人。 工作内容就是把房源给买房人。 房产经纪人素质：

l 硬性的：对政策熟知；对区域房产状况了如指掌；对每一个涉及居住的细节要有原则性的把握。

l 软性的：亲和力。 不需要有专长，但是这个工作会比较辛苦，要求从业者要能吃苦！

成功经纪人的要点：

1，注意细节，

2，不断创新，

3，客户是朋友，

4，专业

5，耐心

如何正确建立从业素质和心态

1．经纪人要建立信心

2．要分析失败的原因

3．要讲职业道德，

4．要有敬业精神，

5．确立长远的人生目标，

6．保持积极的心态，

7．正确对待职业压力，

8．营销人员的精神报酬

一、作为一个房地产经纪人其实并不是很难，最关键的就是两点：

1、能够吃苦，尤其是刚入行时，要忍受每天的腿量的痛苦和出不了单导致的心理上的煎熬

2、 服务态度要好，这一行现在竞争激烈，服务态度决定了客户对你的认可度。

二、在这一行，能吃苦是基础，还有几点非常重要，

1、 头脑灵活，脑子里要装满各种房型资源，尽可能在第一时间满足客户要求。

2、 服务态度好，客户在这里得到满意服务，就会推荐亲戚朋友过来，客户群才会不断的扩大。

3、 最重要的一点，要真诚的，诚信的对待每一个客户，不欺骗不隐瞒，想客户所想，才能做大做久。同时还要不断的充实自己的业务水平，房子要牵涉到很多法律问题，需要不断的学习。

三、做好房地产经纪人的三个因素

1、 首先你是个充满热情的人，在工作中要养成良好的习惯

2、你是个充满智慧的人，做个有个性的经纪人，相信自己是自然界最伟大的奇迹

3、你是个诚实的人，生活中有喜怒哀乐，弱者让思绪控制行为，强者让行为控制思绪。保持乐观心情，微笑换来财富。

4、重视自己的价值，每一个对现状不满的人都很想去改变现状，智慧的选择和毅力的坚持才能获得成功。选择对的行业，对的公司，对的工作环境。既然选择了，就不要再三心二意，要靠努力和毅力坚持下去。

相信你能成功，望采纳，谢谢！ 这是一些资料，也可以问我 （只是一小部分不是行的最好少看）

　　一、心设

　　建立信心之方法：

　　1、任何时候，你要相信"天下没有卖不掉的房屋"。 就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。

　　2、保持信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。能顺利成单。在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。

　　3、对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。同样，对于房主出价要迅速杀价。

　　（1）客户在意房子的条件的是

　　①需求（面积、房屋价值以及将来之预期价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、房屋朝向，高度，楼层朝向，交通状况，物业管理水平，）。

　　②个人对此房屋的喜好（前述各项条件非常优良）。

　　③房屋的价值和心理预期（业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。

　　（2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超所值。

　　（3）不要以客户出价作基础，来作价格谈判（即以客户之出价作加价，最好是了解客户的大致意向后，自己先报出价位）。对于房主也是如此。

　　①不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。让客户感觉到其价格的不合理性，这样做的目的，是为了争求主控权，让客户认为标列价格合理。而且让他争取成交价格，互相都争得争得很辛苦。（安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感）。

　　②取得对方信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有"心虚"之感。

　　拒绝客户之出价，要"信心十足"地加以立即回答。回答的语速要快，语句简洁明了。

　　比如：

　　● 怎么可能，您出的价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位等） ，房主：（您出的价这么高怎么卖出去？）

　　● 怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相关道具、名片及标示价格）出了35（我方配合）万，公司都不答应。（最近XX公司的张先生委托我们出售的房子，地段和环境比你这个房子要好的多，也没有卖这个价钱。现在市场的大环境都是这样，大家都在观望中，是供过于求，有行无市）有名姓，职业，更容易让人信服。

　　● 怎么可能，你来盖，我们公司来买。让客户心里觉得自己的价位可能有偏差。

　　●怎么可能，现在的市场环境，这样的地段，还有这种房价嘛？

　　职业道德、敬业精神、傻瓜精神 --

　　1、职业 道德

　　（1）努力工作，创造业绩。也是从自身的利益考虑出发。

　　（2）以公司整体利益作思考。要有全盘意识，团队合作精神很重要。

　　（3）切莫在业务过程中舞弊或做一些不合实际的承诺。保持自己的职业道德水准

　　（4）切莫太短视，要将眼光放远。看到行业的前景和发展方向。

　　（5）以业主客户及公司利益来销售房屋。这是一个立场的问题，只有站在这个立场上，你才能更多的取得信任。

　　①讲价的次数要尽量少，如果次数太多，会让人怀疑其中还是有水份，还有下降的空间。争取较高之"成交价位" 也是为了自己的利益。许多失败之主因，在于经纪人员太多

　　②不要轻易被客户欺骗（对人动之以情，对事动之以理，以实在的理由来说服和打动别人，少说些空话，站在客户的立场上分析房子的价值，让他觉得比预想的期望值要高，觉得物超所值，这样才会下决心购买）。

　　2、敬业精神

　　（1）充分利用时间来进行销售和寻找客户工作，努力工作必然会有收获。

　　（2）不怕遭受买主拒绝，对房屋绝不灰心。作为房产经纪人，拒绝的例子太多，没有特别顺利的交易过程。首先自己必需明白这一点。

　　（3）将房屋视为自己的来处理。有一个良好责任心

　　（4）充实相关专业知识。

　　①面积计算

　　②建筑施工图之认识

　　③建筑技术、法规

　　④房屋造价成本及市场行情，市场预期前景

　　⑤成单和交易技巧

　　⑥贷款种类及办理方式

　　3、自认为傻瓜后，才能成为优秀的房产经纪人

　　（1）认识产品优缺点。大声说出房屋的优点，偶尔说出房屋的一些微不足道的小缺点，更容易取得信任。

　　（2）不断地分析自己的销售技巧及改进方法。哪些方面不对？言语，神态？？专业知识？客户心理把握？等等，不断提高自己的业务水平。

　　二、销售技巧

　　由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。因此，销售技巧（谈判策略）愈高明，愈能使您以"比合理价格更高之价位"售出房屋或者让客户下定决心购买。

　　● 房源附近大小环境之优缺点 -- 说服客户心动

　　1、客户心动之原因

　　（1）自身需要

　　（2）自己喜欢

　　（3）认可价值 ≥ 价格（觉得物超所值之后才会购买）

　　2、针对所销售房源之缺点，客户将会问到那些问题？提前自拟"说服客户之优美理由"（准备答客人疑问问题），将缺点化为优点或作掩饰带过，突出房子的优点和潜力。

　　● 销售前针对房源的优缺点、市场环境、经济形式等各方面慢慢说服客户

　　1、如何将优点充分表达。

　　（1）产品之优点、缺点（尤其是缺点之回答，要提前预演。以防临时语塞 ）。

　　（2）附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施的详细和准确状况。

　　（3）附近大小环境之优缺点。

　　（4）附近交通建设、计划道路、公共建设之动向和未来发展趋势。

　　（5）附近同类竞争个案或房源比较（面积、产品规划、价格）。

　　（6）区域、全市、全国房屋市场状况之比较（价格、行情、市场供给等经济情况对房地产前景之影响，各区域房价及房租之比）。

　　（7）个案地点（增值潜力 -- 值超其价），大小环境之未来有利动向。

　　（8）经济、社会、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。

　　（9）相关新闻报道对房产楼市的有利话题。

　　2、如何回答客户提出之缺点。针对缺点，避重就轻，回答迅速。不要拖泥带水，如果拖泥带水，客户会觉得你是在现编答案敷衍他。

　　3、增加谈话内容和素材。

　　● 针对附近房源作比较 – 面积、规划、价位

　　1、不主动攻击，但在说话时要防御，对于客户的问题回答要简介明了。

　　2、看房得时候，可带客户到现场附近绕一圈，了解临街巷道名称，附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。让客户自己感受一下将来的家居环境氛围。

　　3、与房屋所在小区附近邻居维持好关系。有的时候，他们一个不经意的意外言语可能导致交易流产，记住，任何时候不要得罪人，要保持礼貌和彬彬有礼的形象。

　　这五个销售流程，可能在第3个流程（成交阶段）买方即已下订金。但是，买方也有可能没下订金，此时经纪人员即应追根究底，和客户交流，了解客户内心的想法（仔细分析买方无法下订之因，想出适当的对策和替代方案）、再度推销。如此这样一直到买方下订金且签约为止。要做到了解了客户的心意和真实想法，你才可以继续下一步。

　　1、刺探买方真实的心意（过滤客户之需求、喜好、价位）

　　从客户进入接待中心，即应询问客户之职业、居住地区、面积及房间需求等，来分析客户心理。所谓"刺探买方心理"，是指挖掘买方之需求、喜好及期望价格（购买房屋预算）。一般说来，经纪人员在此一阶段，应掌握下列原则：

　　①强调大环境、小环境之优点。

　　②强调房屋之优点。格局好 ，造型佳，采光充足，风水佳， 房间、客厅、厨房、主卧室大，视野佳，私密性佳， 门面气派，动线流畅，价格合理（价值超过价格），交通、环境、公共设施，增值潜力

　　2、说服买方购买、且促成成交气氛

　　当客户参观完房源、资料、附属设施等之后，可在客户的需求、喜好、预期价位均与本产品相符时，即可进行说服对方购买并行动。您可以使用下列方法，来加强客户信心及购买意愿：

　　①提高本产品之价值

　　② 使用迂回战术，加强买方信心，且融洽气氛

　　（1）清楚地针对"某一房屋"的优点，介绍给客户知道，且加强买方信心（说话的语气要很坚定）。

　　（2）必要时使用假客户、假电话来作促销。

　　A 当客户参观房屋且正在进行谈判时，如果可能的话，可以安排二、三组假的客户参观房屋。让客户感受到房源的紧张状态

　　B 当客户正在进行谈判时，可以请同事打一通假电话到看房现场，作竞争性促销。比如：

　　啊？陈先生也要看房啊，他定了没有啊？我现在正在和张先生看房呢，这边张先生的兴趣很大，如果那边没有下定，还是先看看张先生的意思吧。放下电话后，很随意的说说，没事，我的一个同事，他的客户也想看看这套房子，我叫他先不要着急，等你决定了再说，你要是不满意的话，再通知他不迟。

　　（3）自我促销法：

　　编几套关于房源销售的小故事，来加强客户信心，促进对方购买。

　　3、促成交易（要求客户下订金）一般说来，售屋人员在促成交易，让客户放下订金之前，必须与客户进行"价格谈判"。因此，本阶段要研习

　　（1）讲价技巧；（2）成交技巧。

　　①讲价技巧（如何拉高成交价格？如何吊价？）

　　（1）坚定立场，肯定公司所定的房源价格价格很合理（表现信心十足之样）不轻易让价，让价必须有理由。

　　（2）不轻信客户之假情报、假资料。（客户有时会批评产品或制造假情报来打击经纪人员，比如别的中介公司的某某房源等等）。

　　（3）不要使用客户之出价来抬高价格，而是让客户按照自己所定的价格来展开谈判（即加价之意）。

　　● 当客户出价低于底价时，要使用强烈态度来反击，让他认为自己开价很离谱。基本上没有什么可能。

　　● 当客户出价高于底价时，也要表现出不可能答应之态度。

　　● 回绝客户出价后，可再强调产品优点，来慢慢化解客户出价或压价的念头。

　　● 经纪人员可将房屋总价分割成自备款及银行贷款来谈，这样买主从心理上比较不会感觉价格很高。

　　（4）不要使用总价来作说服使用自备款，用每月贷款偿还金额来作说明。这样客人的心理预期会提高很多。

　　（5）让价的时候要有理由 先要让客户满意 然后再作价格谈判 – 事先要编列让价理由

　　（6）让价时，可向买方提出相对要求 要求客户答应付出较多订金、签约快速（3天内）、或全部支付现金，来作为让价之相对要求（反要求）。告之客户：你要知道这个价格真的很低了，如果你再不签约，我真的不敢保证，公司那么多门市，那么多经纪人，每天都在销售，我真的不能保证房子过了几天或者是房主反悔不同意怎么办？

　　② 成交技巧

　　1）单刀直入法： 当客户开价高于底价时，可以采用迅速成交之法。当客户干脆地拿出现金或支票时，可以单刀直入地要求相对条件。

　　2）幕后王牌法：当客户开价高于底价时，可以表示自己无权决定，要请示公司。再询问对方是否能下订金？订金多少？若确定他能支付之订金，则可打假电话请示上级，连续几次而后，为了表示诚意，示意上级终于答应此一价格，但是不能保留很长时间，要求三天内签约。

　　● 当客户开价时，可以迂回地表示自己无权作主，（要请示上级），再询问对方能下多少订金。

　　● 当客户开价低于底价时，除了立即回拒外，可再使用假客户、假电话来拉高成交价格。

　　3）假设成交法：

　　房产经纪人业务销售操作流程

　　一：客户接待

　　1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）

　　2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。

　　3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。

　　4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。

　　5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。

　　二：配对

　　1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。

　　要求：A 列出意向客户。

　　B 按客户购买意向排序

　　C 按客户购买力排序

　　D 选定主要客户

　　E 逐一打电话给主要客户，约定看房。

　　三：电话约客

　　1：拨通客户电话，告知客户房源信息

　　2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。

　　3：简单讲述房源基本信息。

　　4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则）

　　四：带看前准备

　　1：设计带看线路

　　2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序）

　　3：列出物业的优缺点

　　4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方

　　案。

　　5：整理该物业相关资料。

　　五：如何带看

　　1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。

　　2：理清思路，按照自己的看房设计带看。

　　3：询问客户买房目的。

　　4：询问客户居住状况等。

　　5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。

　　6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。

　　六：房源内场操作

　　1：进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。时时把握主动权。

　　2：留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行）

　　3：控制时间，不要留给客户太多的思考空间。销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。

　　4：让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。

具备条件：

一，有一个良好的记忆力 。

二，羞涩，要主动出 。

三，对人一视同仁。

四较强的自制力。

五，有敏锐及独特的眼力 。

经纪人，是买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人。

1995年10月26日国家工商行政管理局颁布《经纪人管理办法》指出：“本办法所称经纪人，是指依照本办法的规定，在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间，行纪或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。

经纪人可分交易商经纪和代理经纪两大类，前者只为专业的做市商服务，后者则为机构或个人投资者服务。

房产经纪人必须通过经纪人资格认定才能具有成为经纪人的资格.而申请人的要求条件是:

1 有完全民事行为的能力

2 具有从事经纪人活动时所需要的知识和技能

3 有固定的居住地方

4 掌握国家相关的法律法规和政策

5 申请资格前连续三年内没有犯罪记录

以上的都做到了,工商行政管理机关考核批准后,你就可以得到经纪资格证,从事相关活动了.

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