潮水退去知谁在裸泳，旅游季过去旅游地产问题暴露出来。青岛旅游地产本质上是避暑地产，降温了，投资群体也就空出了岛城的房子。业内人士指出，眼下的旅游地产实际上发展层次较浅，绝大多数只是以景点为噱头卖房子，重建设轻配套，拿到回款就算完成任务。当然，青岛旅游地产也有成功之作，如“下了一盘大棋”万达西海岸项目、高层卖出温泉镇别墅价的港中旅海泉湾等。可惜的是，这样的代表作屈指可数。“旅游地产需要足够资金，又不能以走量的方式营销，产品又必须是高端产品，开发商往往需要住宅项目进行输血。眼下本来投资客乏力，刚需又不振作，开发商更不敢冒险搞真正的旅游地产。”房价点评网高级分析师张斌认为，目前青岛旅游地产不火某种意义上是件好事，在缺乏成熟模式下跑马圈地，可能步东海岸无序发展的后尘，再拨乱反正就难了。

颓市遇上旅游淡季

每个人都希望有一场说走就走的旅行，投资客在入手旅游地产很多是“说买就买”，如今旅游旺季过去，尤其是在楼市整体低迷的状况下，投资客也不给力了。青岛旅游淡旺季非常分明，每年靠旅游挣钱就指着“五一”到“十一”这段期间，旅游地产项目也“熄火”了。“在旅游季，游客中的投资群体在旅途中就把房子买了。数据也表明，旅游旺季海景房卖得较好。”锐理数据青岛公司总经理马光明说，投资旅游地产需要一股冲动劲儿，今年楼市整体低迷，购房者趋于理性，这对旅游地产影响很大。

青岛的旅游地产从全国来看只属于中等水平，远没有海南、深圳、云南等南方城市火爆，不过，在北方，青岛的旅游地产还是比较有地位的。除了北京，青岛与北戴河、大连等城市不相上下。青岛旅游地产本质上是避暑地产，气候温和、经济实力强、国际知名度高等都支撑着旅游地产发展。而旅游地产项目的发展，反过来促进了旅游业的发展。马光明指出，“以前游客去西海岸新区旅游，由于酒店等配套少，游客只能洗洗海澡、吃吃盒饭再回主城区，过海不过夜，这是旅游一大短板，让很多潜在游客望而却步。”

西海岸板块之外，温泉镇板块是岛城旅游地产另一个重要区域。有海有温泉，有非常给力的滨海大道，先天优势加上配套设施，让温泉镇板块上马了很多别墅。一名不愿具名的业内人士透露，青岛本来打算将温泉镇打造成旅游度假区，却因官员落马改变了规划，导致现在大量别墅滞销。实际上，在如今的惨淡楼市之下，高端项目卖得本来就困难，温泉镇大多数别墅难逃打折甩卖的命运。“旅游季过去，以景点作为卖点的楼盘空置率惊人，很多问题就暴露出来了。”一家房企的策划经理张长健告诉城市信报/信网记者，其实全国的旅游地产基本上是“看上去很美”，去化压力比普通住宅大好几倍，海南很多项目“卖一半死一半”。“一些冲着旅游资源去的外地购房者，买了房却找不到接盘者，只能留给在本地上班的孩子，或者留作将来养老用。”

代表作屈指可数

据不完全统计，目前房地产百强企业几乎找不到不涉足旅游地产的。近期青岛西海岸的万达海公馆项目陆续签约，加上该区域银盛泰星河城、星海城、书香泮城等项目打折热销，西海岸成交量领跑岛城各区市。西海岸的许多楼盘都打旅游“擦边球”，真正的旅游地产项目很少。比如说，灵山湾的绝佳资源，引动世茂地产、保利、万科等房企大鳄落户于此。世茂诺沙湾、万科青岛小镇和保利海上罗兰等高端别墅项目聚集，意式、法式、英式、北美山地别墅类别齐全，“西进”的大鳄带去了许多高品质楼盘，山海河湾等自然资源被充分开发。“现在的旅游地产重开发、轻配套，重销售、轻经营，绝大多数开发商只是借着景点噱头卖房子，不过，西海岸那些借旅游资源开发的楼盘相对较好，虽算不上真正的旅游地产，但也算得上业界良心。很多旅游地产项目是冲动投资下的结果，缺乏通盘考虑，处理起来又慢，成为‘鬼城’，早期置业的购房者就悲剧了。”房价点评网高级分析师张斌说。

青岛真正成功的旅游地产项目不多，万达在西海岸的两大热销楼盘只能算是走在通往成功的路上。青岛克而瑞信息集团商业项目总监赵国栋认为，东方影都是万达代表性大盘，又处于青岛发展势头强劲的新区，地理位置靠近海边，价格也相对较低，这些因素促使项目热销。“万达将主题定得清晰明确，就是要做文化旅游地产，而且又占据了稀缺的文化旅游资源，这就立即吸引了广大投资者的目光。万达在‘旅游’概念之外加入了‘文化’的元素，影视、游轮这些远景规划让投资者能看到‘钱景’，交通、物流、人才等将聚集，可以支撑房产上涨。”

被业内看好的另一个旅游地产项目是港中旅海泉湾项目，高层住宅能卖到8000元/平方米，赶上了温泉镇许多别墅。“港中旅是真正搞旅游的，旗下的星级酒店运营得不错，交通、餐饮、休闲都跟得上，长期运营下才得来这个较好的局面。”张斌同时指出，总体看青岛旅游地产项目成功案例屈指可数，烧钱、卖得慢、缺乏成熟模式，这些原因导致开发商不敢冒险，回款仍是主要目的。

运营模式待破局

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱公开表示不看好旅游地产，以“三个一”进行总结：一分钱也没涨、一生只去一次、一百年卖不完。丁祖昱解释说，“最近十年旅游地产的所谓价格上升与其他地产相比几乎可以忽略不计。 扒去了投资外衣之后，真实的度假需求基本可以算没有。这种需要毕竟还是属于辅助性、从属性的需求，这就出现了休闲度假区域里只有一个超级大盘‘独领风骚’的情况，体量大到动辄上百万方，甚至有上千万平方的。卖到最后一期估计70年土地也该到期了。”青岛西海岸新区的万达项目可以作为注脚，这个总投资千亿、今年目标销售70亿的超级大盘，海公馆项目今年以5700元/平方米低价入市，将区域置业者的购买力几乎一网打尽，其他项目都担心怎么卖房子了。而一直以“毗邻东方影都”作卖点的世茂诺沙湾项目，占完了便宜，也得拼价格。

岛城业内人士注意到，近期许多开发将目光聚集到西海岸新区的大珠山旅游风景区，打算在这里开发旅游地产项目。“跟以前一样，一窝蜂上，建一些户型大、总价高的楼盘，烧钱圈钱，缺乏长期规划。”房价点评网高级分析师张斌指出，被透支的金沙滩就是前车之鉴，金沙滩周边项目如今的日子并不好过。

开发商一方面在考虑住宅开发的“天花板”，希望在产业地产上下工夫，而旅游地产的操作难度还不是最高的；一方面又不得不考虑住宅去化难的现实，不敢在旅游地产“下血本”，免得被套牢。“旅游地产的运营模式需要破局，对整个房地产行业提供新的发展思路，才能让更多开发企业软着陆。”锐理数据青岛区域总经理马光明认为，深圳的华侨城比较成功，李沧区、西海岸也进行过洽谈，可惜合作没有谈成，华侨城最终撤资。

“旅游地产需要足够资金，又不能以走量的方式营销，产品又必须是高端产品，开发商往往需要住宅项目进行输血。眼下本来投资客乏力，刚需又不振作，开发商更不敢冒险搞真正的旅游地产。”张斌认为，目前青岛旅游地产不火某种意义上是件好事，在缺乏成熟模式下跑马圈地，可能步东海岸无序发展的后尘，再拨乱反正就难了。

城市信报/信网记者 刘乐芳

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