青岛房地产的财富集中效应

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许多人觉得青岛房子贵，为什么呢？青岛工资低。这确实是实话，对比苏州的工资收入水平，青岛的收入水平确实低。正常刚毕业的大学生在青岛一个月税前4000-5000块钱就不错了，但是刚毕业的大学生在苏州一个月6000-8000是再正常不过的。

有些人说青岛怎么和苏州比，青岛没几个好企业，经济总量也不如苏州，这也是实话，但是青岛和苏州房地产确是完全不同的购房人群。

海信依云谷，这是个什么样的楼盘呢？位于夏庄的独栋产品，单价2.5万，全是500-1000平的大独栋。但是就是这种产品，今年竟然清盘了。如果这种事，放在苏州，这是不可想象的，你知不知道，因为苏州和青岛的居民完全是两种不同的购房理念。

对标海信依云谷，苏州有个独栋的楼盘叫见山独栋，这个项目在苏州的位置，比海信依云谷在青岛的位置要好的多，但是见山独栋这个项目从2013年卖到现在，还没卖完。所以如果海信依云谷这个盘放到苏州，估计卖到2030年都卖不完。

为什么青岛的工资收入和经济总量在远不及苏州的情况下，青岛郊区的独栋产品能售罄，而苏州却做不到。就是因为青岛的购房人群结构和苏州完全不同。青岛的房子很大一批不是青岛人在买，而是集中了全山东的土豪，这就是青岛房地产的财富集中效应，青岛占据了整个山东半岛的中心，尽管青岛的工资水平不高，但是买青岛房子的非青岛人推动了青岛房地产的前进。而苏州呢？有钱人很多，但是有钱人被上海虹吸的太多。而苏州这个城市有一半是外地人，而外地人撑起了苏州的住房刚需市场，因此苏州的刚需房是很贵的，别墅豪宅反而便宜。

青岛银丰久玺城单价高达6万，依然畅销，而郊区城阳，刚需房1.2-1.4万的比比皆是。但是苏州呢？地标大秋裤的一线金鸡湖景豪宅，这个比银丰久玺城更高级吧，现在就卖4.5万。而苏州郊区高新区房价却高达2.4-3万。换句话说，青岛的市区豪宅和郊区刚需房单价的巨大差异正是由于青岛在山东的中心地位，导致山东土豪对青岛豪宅价格的推波助澜。而苏州是一个完全依靠刚需的市场，导致郊区的价格都达到比肩市区的水准。而苏州的土豪被上海虹吸以后，豪宅的购买力大大下降，导致豪宅难卖。

因此青岛的房地产市场，是一个极其不正常的市场，而不正常就在于市区和郊区的房价差异过于巨大。而市区土地的稀缺性，加上山东土豪对市南崂山的追捧，导致整个市南崂山在售新房几乎没有刚需住宅，变成一个完全由豪宅主导的市场。然而如果我们要学深圳，引进更多的制造业，大力发展高科技企业，那么将来青岛市区和郊区房价的巨大差异，肯定会逐步得到缓解。

青岛房地产市场，外地人贡献了巨大的力量

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