打破偏见，发掘青岛买房真正潜力区域

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昨天晚上，我们的房产交流群里，聊到了山东三四线城市的房价问题。聊到具体的城市，有个朋友问：枣庄暴涨，谁能解释？

是啊，作为一个资源枯竭型城市，作为全山东省排名倒数第二的地市，枣庄的房价，它怎么又涨了呢？

不止如此，今年，鲁西南城市的房价，都有不同程度的上涨，其中临沂更是以13%的涨幅，一度位列全国第一。

对于三四线城市的涨幅，有人说是棚改货币化补偿，催生出了拆迁居民的购房需求。也有人说是大城市执行严格的房地产调控政策，很多炒房资金受到限制，都流向了三四线城市。

对于这种说法，我并不赞同。货币化补偿早就停了，枣庄2019年的拆迁，都是以安置的形式实现的。

而至于炒房资金，且不说到底存不存在炒房资金，就算是存在，那也绝对轮不到枣庄市。这就像一个男生追求范冰冰没有成功，那他有没有可能降低自己的标准去追求凤姐，答案肯定是：不可能。

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山东三四线城市的真正涨幅

2003年，我家买下了房地产改革后的第一套房子，坐标枣庄，单价800块，总价9万，首付2万，贷款7万，其中首付还是借我舅的，用现在时髦的话说，就是零首付买房。

同年，浮山后小区的房价是多少呢？大概是2000多块钱。

后来到了青岛，见到了大城市，对老家的房产就再也没有了兴趣。于是豪情壮志地喊出了撤离枣庄，布局青岛的口号。

再后来随着房价的上涨，自信心更是异常爆棚，各种名词甩起来那叫一个行云流水，什么三四线人口流失，购买力不足，老龄化严重，工作机会小，收入低，小城市衰落，大城市聚集等等，无非是想证明自己的选筹能力胜人一筹。

直到昨天无意间聊起这个话题，我才意识到:

个人的努力在时代的红利面前，真的不值得一提。

枣庄那套房子，现在能卖8000块一平，浮山后一小区的房子，现在大概在22000-23000这个区间，同样的十倍涨幅。

这意味着，在过去的16年里，山东省前二城市和后二城市的居民，在房产收益率上是一样的。

这些年，我们对于三四线，是有偏见的。

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市区和郊区的演变

时间拨到2007年，郊区浮山后的房价来到了5000元左右，同一时间，市区西镇的房价触及到10000元线，市区和郊区房价比值是2:1。

再往后拨到2019年，现在西镇的新房和浮山后的新房价格比值，大概连1:1 都不到，即便是有了中国金茂这样的操盘手，西镇金茂湾的房价也只是勉强突破3万元。

也就是对于一个城市内部来说，各地段房价之间，并不是同涨同跌，他们在增长速度上，差异巨大。同样的事情也发生在李沧和市北，当年李沧和市北的房价鸿沟，随着时间的流逝，也在慢慢填平。

这些年，我们对于核心郊区，是有偏见的。

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到底是谁在左右着房价

是不断涌入的外来人口吗？西安去年吸引了70多万人，今年房价涨幅依然为零。

是不断老化的人口结构吗？三四线不断流失年轻人口，人口愈加老化，却一点没耽误房价上涨。

是产业的不断升级吗？那些以第一产业为主要产业的城市，同样没有阻挡房价上涨的脚步。

你看，一切想以量化手段去揣测房价的人，都失败了。

真正能够决定房价的，其实是在那些你量化数据之外的人，是那些踮踮脚，就能够上首付的人；是那些努力工作，勤俭持家的人；是那些吃着外卖，加着夜班的人；是那些晚上11点，还没有收摊的人。

我知道外界对山东或者对青岛是如何评价的，他们说这里无聊，没有夜生活，说这里传统，就知道生孩子，说我们无趣，就知道回家。

这里不像北上广深那样拥有源源不断的外来人口，可以肆意地消耗着年轻人的精力和时光，这里的人，不愿意消耗，更看重积累，来到这个城市里的目的，就是要安一个家。

为了这个家，我们闷着头积蓄着力量，直到多年之后攒够拿出，亮瞎了别人的眼睛，因为山东人所谓的积蓄，不是首付，而是全款。

这些年，我们对于山东人的经济实力，是有偏见的。

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偏见便是机遇

投资，是一个纠偏的过程，别人的偏见，是你决胜的宝剑。当发现我们对三四线有偏见时，我们大胆地持有辅城区，比如城阳区和即墨区，反正和市区的涨幅都一样；

当发现我们对郊区有偏见时，我们果断买入核心郊区，等待它的价格和市区拉平；

当发现我们对于山东人的经济实力有偏见时，我们第一时间去找高性价比楼盘，以免他人突然攒够，用全款一扫而光。

辅城，核心郊区，性价比，拿着这三句真经去找盘，可选的项目并不多，记好口诀出发吧！

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