青岛看房车已攻到济南“城”下！回光返照之后也许是更冷的冬天

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?别人来交智商税

不是你慌的理由

——观察员老王

No.1

坑区热得让人意外

经常看老王文章的人都知道，胶州开发区是老王认为风险最大的区域之一。虽然大饼也画了不少，但是这个前几年土地卖得最多、优质产业相对较少、缺乏刚需支撑的区域，在这样的市场下应该最艰难才是。

但很多时候，市场并不是按照市场规律去走，因为我们很容易低估了一些力量，比方说开发商的营销能力。

周末，老王去了这个坑区一个大体量楼盘，营销中心一片火热。这个人气不是花200元一位雇来的房托，而是实实在在的买房者。

购房者在台阶上敲定最后的细节

开发商的财务中心排队等待交钱的人。

日照、淄博、临沂、济宁、潍坊……老王甚至还碰到了一个来自济南郊区的购房者。一个已经将看房车开到鲁西南的渠道商告诉我，他们每天都会从山东其它城市发团。

每天？！

每天！而且每天都有成交！

在胶州主城区周边房价已经退守8000元/平方米一线的时候，胶州开发区却还能以一万二三的精装价格收割着外地的韭菜。

我可以为胶州开发区的置业顾问们作证：他们为精装房做介绍时，确实说了该片区没有暖气热源，业主需要用家用燃气热水器自己烧地暖。但是在临沂地王楼面地价达到8343元/㎡，不少外地购房者在画了无数大饼的胶州开发区似乎已经迷了心窍。

不管我们有怎样的感想，这就是真实的市场。对于如此火热的营销中心，我只想提醒本地的工薪层购房者：

别人交智商税，不是你出手的理由。不管是真购房者也好，还是房托也罢，都和你无关。

以市场上你能询到的最低价格，买一套最合适的房子，是你的底线。

No.2

坑区还能挺多久？

外地人来青岛买什么样的房子，我们可以不去理会。但是，我们要思考对青岛楼市的影响。

凭借着不限购的优势，有的开发商到十月底就已经网签1200多套房子了。虽然与旺季比这个销售额并不算高，但在目前这个市场环境下，活下去应该问题不大。这也是为什么到现在，依旧还有不少一流开发商依旧会在胶州开发区拿地的主要原因。

问题是，是不是所有的坑区都能勉强凑合过日子呢？我们来看一下创智新区。说句实在话，我觉得有区政府搬迁预期的创智新区，目前的发展程度和潜在利好都比胶州开发区要多，而且片区内许多楼盘品质也不错，起码从卖家秀上看要高于胶州开发区很多已经转做毛坯房的楼盘。

但是，牌面上更好的创智新区却不容乐观。举一个例子，华发四季，这个卫生间里都铺着地暖、安装智能马桶盖的轻奢楼盘，两期开了540套房子，到现在网签200套，这还是自称销售桂冠NO1的楼盘!

城阳的白云山板块、西海岸的西客站板块、辛安板块，新盘的开盘价一个比一个低，也不乏有品质楼盘，但是在限购区内日子更不好过。

在这种情况下，各大坑区自然积累了许多存量房。在济南等地新房价格不断崩塌的情况下，淡季要想再去外地割韭菜会越来越难。

由此可以推测，即使是现在人气依旧比较旺的区域，在剩下两个月，降价促销也会有的。

所以，淡定，一定要淡定。起码等到双十一之后，这是我反复强调的。十二月中上旬开发商们2019最后一战，也可能是你捡漏的机会。

No.3

火中取栗的几个技巧

在五花肉已经36元一斤，鸡蛋马上破六的年份里，仍旧有许多人希望靠一套房子能实现资产的保值增值，而且目标是在新区。

对此，我很理解。不过，我希望你能牢牢记住一点：在目前市场下，以正常价格买房，未来你是很难赚钱的。

在这样的市场中如何出手，三个方面：

第一，寻找片区内品质最高的楼盘。一般来说，好东西价格贵，但是许多高品质楼盘也面临销售压力，如果标杆楼盘和刚需盘渐渐拉到了一个水平线上，毫无疑问标杆楼盘更为保险；

第二，尽量买靠近核心区的低价盘，买8000多一平的我家·阳光上城肯定比胶州开发区的盘更保险，有多重刚需叠加的金茂国际智慧城也一定比创智新区一个月卖不了三套房的冷盘安全边际更高。低价不是你买房的理由，但是低价+还不错的地段+热销就是你要重点考虑的项目了；

第三，寻找最廉价的渠道。现在许多开发商价格体系混乱，所以即使买同一个盘，也要多比比。有个胶州读者找我投诉，我买了某区域开发商的房子花了1.2万元/平，和我同一时间买房的人，房子位置还好，只花了9500元/平，我应该怎么维权？

对于这样的购房者，我只有一句话：经验不足却又十分冲动，自己着急上套，不能怪开发商或者渠道商太狡猾。总结教训不要再上当就好，不要做些无谓的可笑举动了。

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