青岛楼市理论

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青岛楼市理论（2018年原创）

一、腰斩论：

特指主城区次新二手房房价。相对于2018年小区最高价，未来2-3年大部分小区房价腰斩，腰斩后的价格还是会高于2016年以前购买的价格，增值幅度为50%左右。

二、原点论：

特指远郊二手房和市区老破小房价。基本这些小区房价要轮回到原点价格（即这一轮房价起涨以前的价格即2016年年初价格）。

三、中枢价理论：

指相邻的几个区相互交叉平衡得到的均价，这个价格如果重合度高，会导致购房者纠结，选房困难。导致区域价格失调，区域价差消失，价格失真，造成短期信息不对称。

四、周期论（政策底和市场底）：

房地产有周期，以往6年一个完整周期，比如青岛（2010-2016为一个完整周期），2010年普涨，2011年调控，2012年房价涨至高点，2013年降温回调，2014年取消限购，2015年跌至谷底，2016年回暖。回暖的前提是政府在房地产低迷期救市，上一次的政策是：涨价去库存、棚改货币化安置、货币放水（6次降准5次降息），从中可以得出政策底和市场底分别是2014年和2015年。

政策底指政府认为合理的房价，市场底指市场反应的合理的房价。

作出以上判断源自青岛本轮经历了两轮比较明显的涨幅。一是2016-2017年跟随全国普涨，二是2018年峰会炒作又爆涨了一轮。泡沫相比同类城市偏高。

最后配上比较火的2018年中旬做的房价地图。

2020年青岛二手房均价地图预测

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