2019年，中国楼市的三大趋势！

2019年，中国楼市将出现三大趋势：

1、 一线止跌回暖！

2、 二线做强做大！

3、 三四线不死不活！

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一线楼市止跌回暖

在过去的30天，我们会看到全国楼市两种截然不同表现：

1、北、上、深楼市的购房意愿和成交量价开始回升；2、三、四线城市“返乡置业潮”遇冷。

我们先看上海：

1月上海共有13个项目开盘，其中有三个盘传出日光的消息。这三个盘中有一个去年9月第一次开盘去化并不理想，而1月25日二期 172套房源仅半天就宣告售罄；

——数据来源：上海市东方公证处

政策方面：1月31日，上海官方宣布了房产税减税的消息。这是自2016年11月上海执行最严房产调控的“沪九条”以来，楼市政策的首次松动！

信贷方面：对于银行来说，2019年的春天比往年早一些。经过2018年监管政策把消费贷一刀切之后，2019年银行终于摸索出一套“对上有交代，对下又能妥协”的路径。有一些比较难办的贷款，现在就会好办一些。

图片来源网络

另外，我们在2018年10月份的直播中，提到要注意2019年3月。这是因为截止到2019年3月25日，“325新政”满三年，当年那一批社保满2年或即将满2年却因改为5年社保限购而丧失买房资格的购房者，将迎来限购解封。业内预计将有近30万人的购买力被释放出来。

综上四点，我们可以看到上海楼市止跌回暖的趋势已定，且春季会有一波小行情，涨幅10%左右。

我们再看北京，在经过两年的房产调控政策，房价平稳了近一年后， 大多购房者心里面有一个预期：北京房价已经经过长时间探底，不会再有较大跌幅。因此，春节后楼市购房意愿和成交量价开始回升。

深圳和北、上市场反应是一致的。

接下来可以确定的是2019年3、4、5月，北、上、深均会迎来一波小行情。一线楼市进入止跌回暖的阶段。

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二线城市做强做大

进入2019年，楼市最大的新闻，不是广州、杭州放松了调控，而是济南吞并莱芜。

1月9日，新华社报道：国务院批复同意山东省调整济南市莱芜市行政区划，撤销莱芜市，设立济南市莱芜区。

我们在之前的文章里提到过，这一次吞并，直接改变山东的格局。山东双核驱动的时代在政策层面即将终结，做大省会、做强省会将成为今后山东发展的一个大方向和主旋律。

当然，这对于济南，对于山东只是刚刚开始，后面还有很长的路要走。

但，这件事意义深远。因为济南吞并莱芜并不是山东一个省的事。在山东做大济南之前，安徽、四川、浙江，其实都有类似的调整。

比如合肥，2011年安徽省原地级市巢湖的居巢区和庐江区被省会合肥合并；成都，2016年成都代管简阳市；杭州，2017年浙江将临安市整体划入杭州，杭州的面积一下猛增到8000平方公里；还有西安代管西咸新区。

无论是合肥、成都、杭州还是西安，这背后都在释放着一个强烈的信号，那就是做大做强省会，举全省之力成全省会。

在这样的背景下，这些二线城市得到了国家更高层面的战略认可，城市定位更高一层，城市价值就疾速的凸显出来了。

这种国家战略层面上的调整，往往意味着洗牌，短时间内或许你看不出什么变化，但它影响的往往时接下来的二三十年。

而济南吞并莱芜，不仅顺应当前中央在城市发展方向上的一个定调；另一方面这也顺应了党和国家机构改革，减税减负趋势。

我们知道城市无论大小，体系设置基本相同，在此情况下，城市越小，行政负担沉重。在济南兼并莱芜之前，莱芜两千多平方公里，面积相当于一个大县，经济总量小，但却是一个地级市行政配置。

济南兼并莱芜之后，山东地级市从17个市变为16个市，人均行政负担比降低。

除了山东， 湖北、河南均有空间进行城市兼并，减轻行政负担。

比如湖北鄂州面积1594平方公里，人口仅100多万，也只是一个县的水平，设置地级市，行政资源浪费，因此鄂州或可并入武汉。

2018年是二线城市抢人大战最激烈的一年。2019年，将是二线省会城市争夺存在感最强烈的一年。

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三四线不死不活

1月全国房企销售三甲依旧是万科、碧桂园、恒大，但业绩同比去年下滑近30%。

如果我们用三甲开发商的销售额/销售面积，可以得出三甲房企所售房屋每平米平均售价。其中碧桂园是 0.95万/平米；恒大 0.89万/平米；万科是 1.45万/平米。

而18年100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。

这也基本契合2017年、2018年，在“去库存”，“棚改货币化”等政策实施的背景下，碧桂园、恒大等企业布局三四线楼市事实。

显然，在过去两年，布局三四线楼市的房企都实现了业绩的飞跃。比如碧桂园。18年碧桂园以6000亿的销售额登顶，而15年其销售收入不过1400亿，三年增长328%。

但，这一切在2019年会改变。在过去十五天的春节返乡置业中，三四线楼市并没有迎来小高峰。

数据显示，相比2018年的58.7%返乡置业意向，2019年返乡置业意向人群占比已经出现了下降。

其中，一线“漂一族”置业热点城市主要集中在环一线周边；更多的90后购房主力受二线城市人才政策、置业门槛降低等吸引，选择二线城市安家置业。

我们会看到在未来三到五年，全国房地产市场将形成金字塔阶梯制。伴随着城市化和大城市群的推动，房产向上置换的需求将持续旺盛。因此，只有处于上层的房产，资产才有流动性和金融属性。底层的房产仅有自住的居住属性。

我们在《2019年，二线城市将迎来史上最大规模返乡置业》说，一、二线城市房产，具备增值保值性。而三、四线城市的房产将显现出纸币通胀的特性，在未来跑不赢通货膨胀。对于购房者来说，提前占位，实现躺赢。

可以预见的是绝大多数的三四线楼市自2019年开始将面临不死不活，没有二手房市场的处境。

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