以房抢人，10万套之外青岛要算明白几笔账

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根据国家统计局的数据，2019年中国出生的婴儿只有1465万人，又比2018年下降了近4%。这是国家开始公布出生人数以来，婴儿出生数量最低的一年之一。按人口基数比例算，去年我国的出生率为10.48‰，是1949年以来国家出生率最低的一年。

中国社科院在去年表示，中国人口可能将从2027年开始收缩。

包车、包高铁、包飞机……虽然距中国人口拐点还有7年，但是我们却在这个特殊的年份里，深刻感受到人口结构的改变带来的新变化。

青岛，也在住房保障政策面连出大招。日前，青岛政务网正式发布了关于加强人才住房建设和管理的实施意见，其中明确提出，2020年全市建设和筹集人才住房不少于10万套。

城阳区有关部门颁发的一项共有产权住宅政策，其中1-4类人才本人与企业的产权比例为7：3，在城阳区内工作并享受共有产权政策满8年后无偿赠送30%产权；5-7类人才本人与企业的产权比例为8：2，自办理完购房网签之日起满5年后由个人将剩余20%的产权回购。

目标有了，怎么做才能收获良好的效果？

| PART 1 |

青岛的抢人“底牌”

3月10日的青岛日报上刊登了一篇《根在产业结构》的文章，正面回应了青岛为什么工资低的问题。

“海纳川”一语中的。

我们来看一下青岛在招聘网站上的薪酬排名：

青岛新旧动能转换，有很长的路要走。在海尔都将智能制造和工业互联网领域标杆项目放在上海松江的情况下，青岛实现新型产业发展与聚集并不容易，短时间内青岛薪酬水平大幅提高的可能性很小。

青岛的另一硬伤是高考升学率。在天津降低落户门槛后，我们看到包括青岛、济南在内的，很多北方城市的人才都在专业中介的操作下，将全家户口迁至天津。

山东49.85%VS天津79%的本科录取率，是一个比收入更大的差距。

所以说，现在青岛抢人，手里的好牌并不多。一套绝对便宜的房子，也许是我们这座宜居城市留人、吸引人，最有诚意、最有分量的底牌了。青岛必须要把这张牌的优势发挥到极致，才能在与长三角、雄安新区、天津的竞争中占得一点先手。

| PART 2 |

效率，是做好工作的灵魂

昨天，在读者群中有一个年轻大学生问我高新区二手房的状况。一聊，发现他在高新区已经工作两年了。

“不要轻易浪费自己的首置红利，你完全符合人才公寓的条件，当然首选人才公寓。”这是我给这个年轻读者的建议。

你知道今年有哪些人才公寓能上市吗？一共有多少套房子，具体位置在哪？今年的申购条件有没有什么新变化？

因为找不到这些问题的答案，急于结婚的他才想在高新区买二手房。我们从这个例子可以看出，我们的人才公寓推广目前存在效率和透明度的问题。从计划到配租、配售，需要多少时间，是以房留人、抢人的关键。

3月3日，温州市委人才办联合市人社局、市住建局，发布《2020年温州市首批人才住房配售公告》，首批筹集1700多套房源（其中市本级300套左右），共计约18万平方米，将于本月15日启动申领。首批房源户型面积为90、120、140平方米，不同级别人才对应购买不同面积房屋，优惠价格也分别为备案价（核定价）的70%、60%、50%。资格联审、制发方案、摇号选房、签订办理整个流程清晰简洁。而且，这些信息温州市通过全媒体即使发布，有不少重量级媒体转发，真正做到了广而告之。

对于一个工作两年、急于结婚的年轻人来说，我想他们更乐意第一时间，看到这样一个所有细节都明确的配售公告，而不是一个笼统目标。

上海、南京、苏州、无锡等南方城市老龄化问题也非常突出，所以未来他们继续降低门槛、加大补贴力度是大概率事件。青岛以房抢人在实施层面，必须比他们更早、更有效率、更透明、更细致才行。

2020年，哪些人才公寓项目能上市，户型，价格，摇号规则，这些信息即时、详尽公布出来，年轻人可以通过一个便捷的平台申报，他们心里才能有底，也才能怀揣着希望生活。

| PART 3 |

怎样的配套，才能成为标杆之作

在亚洲范围内，新加坡的租屋作为性价比最高的公共住房而闻名世界。经过亲身探访，我认为新加坡祖屋优势不仅仅是低廉的价格，还有完善的配套。

有一个同学在新加坡定居，二十年没见，约了一起到牛车水吃点特色小吃。当他风尘仆仆地从居住地赶来时，开玩笑说自己是进城了。

新加坡的祖屋，当然不可能位于寸土寸金的市中心。但是一定有市中心繁华地带的地铁。祖屋周边学校、医院、商场配套也很齐全。我同学的家附近，就有新加坡的最大的奥特莱斯。只要他夫妇二人做义工攒够积分，孩子就可以进入公立幼儿园，小学。

对于配套的问题，青岛职能部门也有充分考虑。根据《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》,青岛市将按照供地条件成熟优先、配套设施完善优先、住房需求集中优先的原则,统筹道路、供水、供电、供暖、供气、通讯、消防等市政基础设施和医疗、卫生、教育、商业等公共服务设施,与人才住房同步规划建设。

规划做得很细，落实则更为关键。对于人才公寓聚集区，配套不是有就可以了，而是要进行顶配。根据年轻人的痛点，切实解决轨道交通、普惠性优质教育、现代时尚的购物体验等决定生活质量的问题。

选一个自然环境不错的地方，做一个大型的人才生活区。至少有一条地铁，能保证居民在40分钟内进入主城核心区，让青岛知名的教育集团建立公立分校，让知名医疗集团建立公立医院，引入国内运营良好的商业综合体，这才能真正让年轻人心动。

我们看看新加坡的例子，就知道真心实意做好公共保障住房，城市会有怎样的吸引力，会怎样的未来。

| PART 4 |

人才公寓，该有怎样的门槛

如果我们按照规划建设人才公寓，势必会成为众人瞩目的“香饽饽”。接下来的问题，就是申购资格的划定：

谁有资格买这些房子？

《实施意见》里有明确规定，第一条就是在青岛全职工作，这个政策无可厚非，几乎所有的一二线城市都是如此执行的。

只是，我们要考虑一个问题，我们现在是要和全国一二线城市抢人，与别人一样的限定，比别人低的工资和高考升学率，我们能抢到人吗？

城阳区做了一个很好的尝试，这种新式的共有产权房可以说减轻了低收入人才的购房压力。但是“必须将户口迁入城阳“这一条让许多人望房兴叹。以前我分析过，有的人因为老家村里有福利，有的则把户口落在市南学区，所以不愿意将户口迁出来，我们是不是也应该思考如何让这些人在青岛安定生活呢？

已经在青岛稳定工作的人要全力保障，给一些城市间摇摆人，一个摇号买低价房的的可能，哪怕是百分之一的中奖概率，也会让许多年轻人充满希望。

我们来看一下苏州房价梯度是怎样的。2019年10月，苏州工业园区恒泰人才优选房源开售，106套房源有1008人符合要求，中签率仅10%！

为什么会出现这种情况？因为这批房子的均价是1.2万元/平方米至1.9万元/平方米之间，但是周边的二手房则是2.5万元/平方米左右。10%的幸运儿中了这一签，就相当于捡了几十万，而且还是在房价不断上涨的环境中，所以才有那么多人打破头想要去苏州当“人才”！

| PART 5 |

价格杠杆，撬动人才雪球的关键因素

通过产权型人才公寓抢人，最关键的一点是要让人才能够切实捡到便宜。价格当然是最关键的因素。你不能今年人才公寓涨到1万元/平方米，商品房备案价涨到1.5万

我们来看一下苏州房价梯度是怎样的。2019年10月，苏州工业园区恒泰人才优选房源开售，106套房源有1008人符合要求，中签率仅10%！

为什么会出现这种情况？因为这批房子的均价是1.2万元/平方米至1.9万元/平方米之间，但是周边的二手房则是2.5万元/平方米左右。10%的幸运儿中了这一签，就相当于捡了几十万，而且还是在房价不断上涨的环境中，所以才有那么多人打破头想要去苏州当“人才”！

| PART 5 |

价格杠杆，撬动人才雪球的关键因素

通过产权型人才公寓抢人，最关键的一点是要让人才能够切实捡到便宜。价格当然是最关键的因素。你不能今年人才公寓涨到1万元/平方米，商品房备案价涨到2万，但是市场上老盘价格只有1.2万元/平方米左右。这样的价格梯度，会让人才公寓变成鸡肋。

我们来看一下苏州的人才优选房有多实惠。2019年10月，苏州工业园区恒泰人才优选房源开售，106套房源有1008人符合要求，中签率仅10%！

为什么会出现这种情况？因为这批房子的均价是1.2万元/平方米至1.9万元/平方米之间，但是周边的二手房则是2.5万元/平方米左右。10%的幸运儿中了这一签，就相当于捡了几十万，而且还是在房价不断上涨的环境中，所以才有那么多人打破头想要去苏州当“人才”！

今年GDP排名再次上升的苏州，值不值得我们学习呢？在一个城市生活十年，能赚多少钱，买的房子能升值多少，年轻人明年会算的，会比的！

除了价格方面，在热点楼盘的销售层面也可以通过在土拍时的限定条件，向人才倾斜，这一点南京已经开始新的尝试。

作为严格执行限价政策的南京，新房和二手房还是价格倒挂，所以很多楼盘依旧是买到就是赚到的行情。南京率先为人才购房出台专门文件开辟优先通道。出台的《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》相较之前的高层次人才购商品房办法，主要变化在于各类人才均适用，机关事业单位人才首次纳入政策范围；全市可售商品房均对人才优先供应；人才购房最优先，按人才优先、其他购房人递进的顺序选房。

在以房抢人这项工作上，青岛需要加倍努力，需要提速了。

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