本期楼盘 | 奥园·首府壹号

*该评分值由【改巢专家组】根据100多项测评指标综合评分而得，仅代表平台立场，仅供参考。

推荐购房人群：对地段以及配套要求相对较高的偏改善客群

楼盘属性：优质地段、学区房、邻近商圈

主编点评：项目位于胶州市核心城区，周边商业配套齐全、交通网络发达，可以说是拥有胶州目前最好的基础设施建设配套。距离宝龙城市广场步行大约10分钟，并且该项目南侧就是胶州植物园和三里河公园，也是一个比较不错的生态景观项目。

但缺点也比较明显，比如该项目的容积率为2.99，在胶州相对来说确实不低，可能会对部分低楼层的采光造成一些影响，而至于饱受争议的项目户型，则是仁者见仁智者见智了。

总体来说，项目的地理位置和配套确实处于胶州的一流水平，项目整体的定位也更偏改善，适合对位置及学区房有特殊要求的购房客群。

（一）居住体验测评

1.景观（9分）：在景观这一项的测评上，项目的绿化率为38.76%，项目中心也规划了一个景观带，整体来说绿化效果还算不错。亮点在于项目的南侧是胶州植物园，这类景观配套历来比较稀缺，尤其对于高层住户而言，在家就能看到一片郁郁青葱的感觉还是很不错的，晚饭后结伴散步去玩玩，也是非常舒适的距离。

项目效果图

2. 建筑（7分）：项目外立面采用米黄色为主色调，建筑风格上中规中矩。问题在于我们通过下图可以看出，项目部分楼栋的楼间距较小，会在一定程度上影响低层业主的正常采光。

项目楼栋图

小区是地下停车位，总住户1351户，停车位有1245辆，车位比为1:0.9，只能说能在最低程度上满足了业主的停车需求，容积率为2.99，总的来说容积率也有所偏高。

项目的出入大门有两个，分别在南面和东面，靠近北京路和福州路。这两条路在上下班高峰时车流量都不少，有一定的噪音影响和安全隐患。项目交付日期为2021年6月，整体的工期进度也偏长。

施工实景图

3. 户型（8分）：户型方面项目其实一直颇受争议，因为面积区间在95~130㎡，但是接近30%的公摊面积，实际居住面积如何做到最大的利用率，就是仁者见仁智者见智了。

具体来看，项目95㎡三室两厅两卫的户型确实引起了不小的争议，有人认为布局合理，将空间利用发挥到了极致；也有人认为每个房间的面积都太小小，所谓的三居的居住体验其实还不如两居。

其实不难看出，95㎡的户型就是130㎡的镜像袖珍版本，户型整体上看比较方正，无论是客厅外接阳台，还是主卧飘窗设计，都能看出空间的利用确实比较合理，是一个设计不错的套三户型。但是至于套内面积的大小以及实际的居住体验，就要与购房者的钱包大小实际挂钩了。

项目95/130㎡户型

4. 装修（8分）：交房早前是精装交付，现在改成了双标交付，可自行选择。选择毛坯的话改造空间大，没有限制，可以按照自己的喜好进行装修，比较符合大众需求。至于精装的细节详见下图：

项目样板间实景图

（二）生活配套信息

1.交通（10分）：项目的位置处于胶州市的绝对核心，也是最大的卖点之一。公共交通出行方面周边公交站点也很多，自驾的话北京路和福州路作为两条主干线，虽然道路宽阔，但是早、晚高峰出行有时会出现拥堵情况。上班族或是学生党出行，都需要提前做好规划准备，以免因路况拥堵带来不便。

项目区位图

2.商业（10分）：项目的商业配套在胶州市内是非常成熟的，向北距离600米是胶州宝龙城市广场，能够基本满足日常生活娱乐的需求。项目距离最近的北京路农贸市场仅有573米的距离，如果嫌弃宝龙的柴米油盐比较贵，去农贸市场转转，货比三家也是一个不错的选择。

总的来说，项目得益于地理位置的优势，在商业方面配套表现非常不错，很适合那些对商业配套有较高需求的购房群体。

胶州宝龙城市广场

3.教育（9分）:在教育上资源的覆盖上，奥园首府壹号也表现亮眼，承诺胶州第四实验小学的学区房。此外，距离胶州市第六中学、胶州第一中学也仅有2KM以内的路程，驾车仅用3分钟就可抵达学校。如果是学生骑车或是公交，10分钟左右也能到达学校，距离较近，家长接送也比较省心省力，这些在胶州比较优质的学校也可以满足教育的基本需求。

4.医疗（9分）：虽然胶州市区内的医疗水平只能说一般，但是每个医院距离该项目的位置都比较近，第三人民医院距离仅有1.2KM，驾车仅需5分钟，家里有发烧、摔倒等病症就近治疗是非常方便的。

此外，2020年就能投入运行的东方医院距离也只有6KM，驾车时间约在10分钟。总的来说，该项目的医疗配套在时间路程上都比较便捷，但目前胶州内知名的大型医院凤毛麟角，医疗质量水平不高，这也正是胶州未来规划需要作出的改变之一，不断完善胶州居民的医疗生活保障才是重中之重。

（三）保值属性

1.品牌（8分）：中国奥园集团于1996年在广州成立，作为民营企业曾荣获“亚洲最佳上市公司50强”和“中国民营企业500强”等称号，也算是开创了自己的一片江山。除了胶州项目外，奥园还先后在西海岸和即墨开发了翰林名苑与海泊澜湾两个项目，具有一定的实力。

2.物业（9分）：项目的物业公司是自持的奥园物业服务有限公司，成立于2000年，是国家一级资质物业，曾荣膺“2018中国物业服务百强企业”第16位、“2018中国特色物业服务领先企业”等称号。

一个好的物业会极大的提升整个社区的居住体验，一个好的物业也是一个房子最好的保值属性之一。奥园首府壹号的物业费为2.6元/㎡·每月，价格在一个好的服务下还算是是比较平易近人，可以令人接受。

3.政策（8分）：项目在政策层面最大的政策利好就是得益于地理位置，周边配套了写字楼三处、商业中心一处，这在胶州现有楼盘中，属于“大哥大”一样的存在。并且该项目靠近三里河公园、胶州植物园，生态环境极佳，周围公园、商业的环绕无疑会提高居民的生活质量水平。

长远来看，因为项目距离胶州市政府较近，后期8号线支线的地铁规划大概率会从项目附近穿过，在这点上的优势要强于其他地段，对于后期房子保值升值也会产生一定的作用。

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