是时候认真谈谈青岛楼市特有的“板块轮动”现象了（上）

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青岛的楼市，最大的特点，就是“板块轮动”现象。

一般来说，对于这个“板块轮动”，如果不是以20、30年为周期，甚至更长时间亲身经历去研究青岛楼市的话，很多人、甚至很多自诩青岛地产行业的从业人员，都是不能理解的。这必须从青岛的历史讲起。

很多人看了“西海岸风水师”的一些头条，会觉得我是不是西海岸人，有这种想法应该很正常，但是实际上不是，我是标准的八大关出身的老市南。所谓红瓦绿树，碧海蓝天，那就是我们这种人小时候生活的环境。

那就奇怪了，为什么作为一个市南人，会对西海岸有这种看法？？老市南看青岛其它地方的画风，不应该跟下面这张图一样吗？（笑）

这里必须给大家普及一点青岛的历史。真正的老市南，最好的地方毋庸置疑是八大关一带、小鱼山南麓的德式建筑群，而这一带的居民，现在大部分都是老一代的市局机关部委领导、军队干部、以及海洋大学、海洋所的教授学者——目前这批人大部分已经故去了——的子女。像我这样的80后、90后，已经属于孙辈了。

我们这一批人有个什么特点呢？因为祖上都是四面八方来青岛定居的，往往不是胶东人，所以没人讲青岛话。家里不讲，学校也不讲。很多青岛小哥引以自豪的青岛话、啤酒、够级，我们一般都是走到中学以后、甚至走上工作岗位才领悟。

所以千万不要以为认为市南人的青岛话最正宗，事实相反，真正老市南人的青岛话是最不正宗的。如果一个青岛人在酒桌上被外地人甚至外地妹子喝倒，或者青岛够级十几轮被打得不出头，一种比较大的可能是他不是正宗的青岛人，再有一种比较小的可能那就是——他是正宗的身份证370202打头的老市南，譬如说风水师这样的……

所以，真正的老市南，相比青岛其它地方的人，优越感可以有，但一般都不会觉得“某某某都是老巴子”——毕竟老巴子这个词是我读高中以后才第一次听说的。

说了说背景，现在回归主题。说到青岛的“板块轮动”，就不能不说一个伴随我们成长甚至贯穿了整个少年时期的事情——东部大开发。

现在很多人说，多亏当年高瞻远瞩，提出了东部大开发战略，把城市建设的重点放到东部地区，高楼大厦拔地而起的同时，完整的保护了老市南德式建筑群，如果当时不是这种战略，老市南的大片文艺建筑，很难留存到今天，难保济南老火车站当年拆除的命运。

这都是后话，实际上当年怎么样呢？这个“东部大开发”战略，刚施行的时候，阻力那简直都上天了。很多人“宁要沧口一张床、不要东部一套房”、“宁可呆在老四方、就是不去辛家庄”……

以现在的眼光看当年这些人，是不是有点儿思维不太正常？也不是。毕竟当时的青岛延安三路、湛山以东，都是标准的农村地。对于经历过上山下乡，好不容易返城刚混出点成就的老一辈，又要被派到这种地方，那种心理抵触都是我们这一代人很难想象的。

1996年的五四广场，还是一片烂泥滩。有多少老青岛人会记得当年一启动满条街都是黑烟，开快了就是按摩器的25路老式“大黄河”铰接公交车的终点站，就在这片烂泥滩上。

1997年的南京路/香港中路路口，也就是现在家乐福、银座店的位置，还是一片菜地。

2000年的云霄路，还是一条河，标准的臭水沟。

现在的奥帆基地、燕儿岛公园，1995年之前还是苗圃，是我们小学的生物兴趣小组周末去捉蚂蚱、螳螂、蜻蜓做标本的地方。

辛家庄为什么叫辛家庄，因为2002年以前真的是个庄。如果懂得青岛历史的话，辛家庄边上还有个庄子，叫丁家庄（位于现在的香港花园广场一带），已经湮没在历史当中了。

至于大麦岛、王家麦岛、徐家麦岛这些村子，有一些甚至都活到了数码相机时代……

当年的麦岛

就在2011年的时候，青青岛论坛对途经麦岛、崂山的几趟公交车，如304路、104路、110路、102路、125路的评价依然是——乘坐这些公交车的人，农民工太多，上车注意安全，谨记防扒。

所以，当时为了把青岛人“打发”到东部地区安家，上面可谓用尽了办法，各种政策优惠层出不穷，记得我高小的时候，参加“百万中小学生看东部”活动，组织青岛所有中小学生参观一遍刚建设的金都花园，福泰广场。

想听实话吗?实话就是参观完的感受是滩涂地上建了几栋房子，当时还觉得，为啥郊游不找个山头、沙滩去野餐，要选这么个地方？

同样道理，为了不被“打发”到现在看起来高大上的东部地区安家……老一辈青岛人也可谓用尽了办法。同样是庄，当年真有人求爷爷告奶奶不要辛家庄，选老四方的小村庄。

现在过了20年，回过头来再看这种操作……

看完上面几段，再看看就在前几天，有人是这么回复我的：

“任何一个城市，记住是全部，没有例外，主城区永远是地产行业的核心和根本。”

这哥们这句话说得太好了。因为20年前我父亲也是这么想的——1998年最后一批福利分房，按当时的规定，在麦岛的侨园新村分房可以得120平套三，在团岛的八大峡新村分房可以得90平套二（在这里做个注释，实际上西镇的八大峡地块，建设时间和东部大开发是同步的，现在的八大峡广场，实际上也是2000年前后的产物，所以八大峡新村当年也是新房，毕竟在老市区，当年八大峡的医疗、教育资源不是麦岛能比的，因此也是开盘光），他老人家选择了后者。

毕竟，别说1998年，在21世纪头5年甚至头10年，整个崂山区那都是标准的农村、郊外度假所在地……那年代有多少人会知道麦岛是青岛地产行业的核心和根本？就算你穿越过去告诉他们，又有谁信呢？

然后，顺理成章，我就这样失去了一个做富二代的机会……

在青岛，像风水师的父亲这样的人并不在少数。主城区新建的房子倒是“长线持有”了，但是20年来，这些地方的表现，可都不是风险低的优质长线股。八大峡当年比麦岛还贵，后来众所周知陆续被浮山后、东李赶超，现在面对金沙滩、灵山湾诸板块，八大峡也已经毫无优势可言。

昨日爱搭不理，今日高攀不起，这就是“板块轮动”。东部、崂山板块的崛起，完成对老城区的逆袭，就是青岛“板块轮动”最典型的例子。

很明显，以发展的眼光看青岛，回顾“东部大开发”的历史，会发现，任何时候，主城区都不是青岛地产行业的核心和根本。真正的地产行业的核心和根本，都是刚刚，或者即将郊区变市区的地域。

很明显，东部大开发还不是青岛唯一的“板块轮动”，欲知后事如何，且听下回分解。

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