说西海岸楼市，有一个概念应该明确，那就是随着时间推移，人口流

"说西海岸楼市，有一个概念应该明确，那就是随着时间推移，人口流入，西海岸内部会出现分化，拉开差距。说灵山卫房价5年必赶超浮山后，10-15年追平麦岛，这一直是我对西海岸楼市的很坚定的看法。而且我把话还说得很明白，如果灵山卫追不上麦岛，那意味着整个青岛的大发展都出了问题，届时青岛能不能继续引领全国城市GDP 20强，甚至能不能留在新一线城市里，都是问题。原因很简单，青岛要发展不可能只守着市内四区那点金融和服务业，大青岛也就是三湾三城，是青岛发展必然的趋势。也就是说，青岛要发展，要不被其它兄弟城市超过、还要赶超兄弟城市，那西海岸是必然的希望和担纲所在。然而西海岸楼市（单纯说住宅）的最高点是谁？放长线看，占C位的只可能是坐山观海、别墅遍地，和麦岛地区风水极其相似的灵山卫。但是这话能引申吗？不能！有一点要明确，在我看来，灵山卫房价15年追平麦岛是现实的，但灵山卫追平麦岛，绝不意味着西海岸房价整体追平崂山。我的判断是15年内这绝不可能，甚至永远都不会出现。为什么？市内四区加城阳，面积还不到1200平方公里，一个西海岸新区就2000平方公里，崂山区才不到400平方公里，还有一大半是不能开发的崂山风景名胜区，实际开发面积可能还不到100平方公里……不到100平方公里的地方，精英化、豪宅化没问题（灵山卫街道36平方公里，比市南区略大一点），但2000平方公里面积，比很多二线城市建成区都大，追上崂山，想啥呢？就是不说西海岸人口的数量、素质能不能撑得起豪宅，那些辛安、老黄岛工厂、前湾码头辛勤劳动的工人实际需求是什么；单说精英也需要家政、需要清洁工、需要保姆、需要快递员、送餐员……因此一个豪宅区域不远一定要配套一个廉价区域，不能每个地方都豪宅，否则土豪找不到家政、物管，没法收快递，他也不会来住。因此只有36平方公里的灵山卫街道可以精英化、豪宅化，而且也确实在发生，但是2096平方公里的西海岸整体豪宅化，那是不可能的。灵山卫遍地别墅，但西海岸灵山卫以外的地方，即便是滨海大道一线，又有多少别墅区呢？真正踩过点的人都知道，即便金沙滩、唐岛湾，尽管名气大，别墅楼盘也屈指可数。这就是我的看法：随着时间推移，西海岸楼市内部会出现分化。沿海的豪宅别墅会回归豪宅本原，而辛安、柳花泊、老黄岛这些地方工业区定位，也注定了这些地方就是再发展，房子也不可能贵到哪里去。满足打工者最基本的居住需求，才是这些地块的首要任务。看我说灵山卫必超麦岛，下意识的推出西海岸必超崂山，这其实是对西海岸缺乏了解和实地勘测的一种惯性思维罢了。其实从东方影都跑到黄岛轮渡、丽东化工的距离（23公里）比麦岛跑到沧口钢厂、碱厂、红星化工厂的原址的距离（22公里）是差不多的。之所以现在凭良心疯狂推荐灵山卫，是因为但凡经历过东部大开发都明白，现在是个拿普通住宅价格抢豪宅的机会和时间窗，实际上是灵山卫豪宅区的定位还没被认识到，属于青岛楼市的一个“漏”罢了。有人说现在灵山卫和辛安差不了多少钱——但20年前，别墅边上还有渔村的麦岛，和现在的李村相比也差不了多少钱，山东头、石老人在很多老青岛人眼里都是“远郊”的存在。但豪宅区就是豪宅区，随着发展，现在麦岛和李村的差距有目共睹，这也是未来灵山卫和辛安能拉开多大差距的最好范本。尽管说灵山卫能追麦岛，但实际上西海岸大部分地方，发展的天花板，无非是现在的新都心或者李村，甚至一些地方发展到顶，也不会比现在的沧口更高。因此对于西海岸，简单的否定和盲目的追高，站在理性的角度，都是不可取的。一定要仔细勘查，方有结论。"

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