【鹏翔市场】扒一扒毫无“duang”感的老黄岛

一直很好奇原黄岛区是个什么样子，从业两年来，除了零星的去过薛家岛和唐岛湾几个滨海项目，对其整个区域的认识并不清晰，这个区域的产品特性是什么样子的？不同板块的产品又吸引了什么样的客户？

先来上图一张：

薛家岛片区——小组团、紧凑小户型居多、地缘及部分市区客户

代表项目：海信凤凰金岸、海尔山海湾、天齐雅诚名筑、怡海苑、尚品居

区域配套并不十分完善，板块内成熟项目不多，在售产品以高层为主，主要面向的还是本地及青岛主城区（团岛、港口板块居民以及在市区工作者）刚需客户群体。这其中，凤凰金岸和山海湾是根红苗正的老盘，相对其他小项目，这两个项目规模大、知名度高，且前期组团已建成入住，有一定的居住氛围。另外像天齐雅城名筑、怡海苑、尚品居等小项目各具特点但不成规模。

天齐雅诚名筑领衔小组团，主要面向安子、开发区中心板块拓客，市区客户占比较低，性价比是其最大的优势。开盘即售200余套妥妥的，成交均价不到7100元/㎡，90-95㎡小套三是成交主力，户型八字总结：南北通透，方正紧凑。另外项目的70年产权、封闭式管理、集中供热也构成了一定的吸引力。

中心&保税片区——价格偏高，从产品来看刚需仍是主流

代表项目：晶城、深港城、秀兰禧悦山

这两个板块产品类似，客户也具有同质性，在销售口上也是难拎得清区别在哪，去的几个项目默契十足的告诉我们：“开发区就这么大点，要说产品特性实际是差不多的，无非是根据客户喜好来选择项目罢了”。

说起来开发区中心片区相较保税片区，城市配套会更成熟一些，价格自然也是偏高的，沿嘉陵江路一带分布的项目价格最高，平均价格在8000-9000元/㎡左右，产品有偏改善的大户型，但刚需仍是主流，而同样的目标客户若对中心板块价格存在抗性，那价格稍低的保税片区又成了他们的聚焦点。

辛安片区——项目少，价格低，环境差，产品基本内部消化

辛安是传统的工业区，汇集了海信、澳柯玛等大型企业工厂区，区域环境杂乱，缺乏大型的集中商业，配套并不完善，在此购房的除本地居民外，基本是工厂职工。

内部产品层次相对混杂，商品房、村改房交相呼应，区域成交均价在6000-7000元/㎡左右，产品基本自我消化，房地产发展程度尚处在起步阶段。

一通梳理下来，除安子、薛家岛片区依托地利优势，能实现短平快去化之外，老黄岛给人的感觉甚是平淡，以此看来，合区带来的利好更倾向沿海一带，无法给自己加特效，是什么样就卖什么样。产品做的中规中矩，满足刚需客户的基本需求，城市配套是这里能提高溢价的重心，就中心片区而言，比其他板块平均多出1000-2000元/㎡的差价，似乎在购房者心里也是正常范围。

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