仲量联行2019年青岛房地产市场回顾及2020年展望

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青岛办公楼租金同比降幅创十年之最，办公升级需求明显走高；零售地产郊区开花，经营策略两级分化

2020年1月15日，青岛—— “宏观经济因素不稳定直接带来青岛商业地产不同物业市场资产表现的下行压力，但整体净吸纳量处于正值，表明各物业市场仍有需求增长的驱动因素。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。金融服务业逐渐退场，专业服务类企业稳定支撑办公楼市场的租赁需求；租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求大幅增加。郊区零售地产显现出巨大的发展空间，成为品牌拓展的必争之地。政策从严使得高端住宅市场持续降温，新房价格同比下降5.5%。高标准物流仓储市场因消费需求的稳定增长，其核心项目表现良好，但随着未来供应高峰持续，市场将出现分化现象。

办公楼市场

整体市场供量放缓，市场格局日趋稳定。全市整体办公楼存量为471万平方米，较去年新增27.9万平方米，市场规模增速有所放缓。近几年由于新增供应和区域成熟，推动金家岭和市北CBD净吸纳量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市场格局，分别占到市场总存量的31%、18%和39%。三个区域的招商策略却各有不同，香港中路依然是金融机构以及外资专业服务公司进入青岛的首选区域；金家岭金融区成为青岛金融企业聚集度最高的区域；而市北CBD正在成为互联网、信息科技、新媒体等新经济企业的聚集区。

金融服务业逐渐退场，市场需求结构性调整。在产业结构调整、新旧动能转换的背景下，青岛办公楼市场需求结构也在发生变化。在2016年贡献了39%租赁需求的金融类企业，其租赁占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新兴金融企业，占比大幅下降。自2016年以来，互联网金融风险专项整治工作已过去三年，其办公需求占比已由原来的三分之二下降至三分之一。但保险类等传统金融行业的租赁需求保持稳定增长的趋势，健康险及保险科技的发展势头持续升温，推动保险行业的办公需求增加。华夏人寿及同方全球人寿分别在市北CBD租下超过2,000和1,000平米的办公面积。专业服务类企业的租赁需求稳定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租赁成交中占到39%。虽然品牌联合办公在青岛的一级和二级租赁市场均有发展瓶颈，但本土运营商则保持积极扩张，推动灵活办公市场渗透率上升至0.9%。新媒体等新经济类企业异军突起，成为新增需求亮点，使整个市场的租户结构更加均衡多元。

租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求走高。市场需求疲软令办公楼租金持续承压，截至2019年第四季度，整体及甲级办公楼租金分别同比下降4.7%和4.8%，创2010年以来最大降幅。但租金下降也带动了办公升级需求，全年近五分之一的租赁交易来自于企业从乙级向甲级搬迁的升级，较2016年提升5个百分点。

市场平均租金止跌企稳，新经济带来需求增长新亮点。多方对于2020年的经济展望仍处悲观情绪中，青岛办公市场整体需求增长将更趋谨慎。预计整体办公楼租金震荡企稳，甲级市场租金将在明年达到5%左右的同比降幅后触底，并维持低位运行。需求预测方面，教育类以及科技媒体通讯类企业，都将是未来办公市场需求增长的新亮点。

零售地产市场

新增供应于年底在郊区商业市场集中释放。2019年青岛零售市场核心商圈供应增速放缓，但年末有34万平米的新增供应集中释放于城郊区域。近几年随着产业和人口向西海岸、高新区、胶州、即墨等区域扩散，加之基础设施的引导，使得郊区城镇体系迅速发展成熟，多因素促进零售商业向郊区下沉。预计到2025年，青岛郊区商业市场存量将占到整体市场规模的43%。

餐饮服饰类精细化突围，家居教育类多元化扩张。2019年青岛优质零售地产市场整体净吸纳量为47.6万平方米，较去年增加了18万平方米。从全年的需求表现来看，时尚类、餐饮类、生活类品牌仍是市场上比较活跃的主体。餐饮类约占租赁年成交量的23%，但扩张意愿呈现两极化和精细化趋势。客源稳定且需求面积较大的火锅、海鲜等正餐类餐饮普遍在街区商业或裙楼底商项目寻求扩张；而瘦身进驻购物中心的餐饮品牌正在通过差异化和精细化定位锁定细分客群；服饰类品牌近几年受电商冲击较大，整体扩张趋势放缓，但同样呈现精细化发展趋势，比如服饰品牌集合店正在通过拆分单独开店的模式强化品牌认知和定位。同时，随着国潮复兴的持续升温，鄂尔多斯、波司登等国货品牌在注入年轻化与设计感的新元素后也呈现扩张趋势。家居生活品牌正突破单一品类小型店铺的模式，向涵盖家居、小家电、厨具、美妆、饰品、服装、玩具，甚至家具等综合性跨界的大店模式发展，例如无印良品中国第6家大型旗舰店入驻银座商城，涵盖家居、餐饮、电器、亲子、手作体验等多种业态。同时，采取渠道直采、高效周转的仓储式进口品牌集合店KKV也强势进驻青岛市场。

市场租金保持稳定，经营策略两极化发展。截至2019年第四季度，全市优质零售物业市场整体平均租金为251元/平方米/月，环比及同比分别小幅上涨0.3%及1.8%。随着消费格局演变及市场竞争加剧，购物中心的经营策略也在呈现多元化趋势。运营较为成熟的购物中心更看重于品牌组合和档次定位，并引领核心商圈市场租金稳定上涨；而对于运营尚不稳定的购物中心，提升入驻率成为阶段性诉求，因此业主往往通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘性的培养。

商业重心向郊区进一步下沉。未来12个月，郊区商业将成为青岛零售地产市场的主要基调，2020年近15万平米的新增供应将全部位于近郊板块，主要是西海岸新区和城阳区，青岛零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。

高端住宅市场

政策从严，市场持续降温。今年以来住宅市场持续降温，紧缩政策影响下市场逐渐趋于理性。全市整体年成交量约为12.1万套，较去年减少2.4万套。高端住宅市场年成交量为1,461套，较去年小幅减少430套。自2016年，住宅用地成交量呈上升趋势，导致普通住宅存量上升了4.9万套，截至年底全市可售住宅总套数为15.9万套。

高端住宅新房价格同比下降5.5%。在经历了严峻的政策周期之后，以价换量成为下半年青岛住宅市场主要的阶段性诉求，影响全年住宅价格表现。高端住宅新房价格同比下降5.5%，为近五年来的首次明显下跌，二手房市场同样呈现稳中有跌的趋势。2019房地产市场的低位运行加之2020年经济环境预期不确定性增加，预计上半年投资增速将有所放缓。同时政策环境持续收紧，叠加前期积压的需求集中释放，2020年上半年需求释放积极性将有所减弱，给整体市场价格带来一定下行压力。

高标准物流仓储市场

制造业需求增速放缓拉长非核心区域项目去化周期。作为以生产制造和港口贸易为主要经济驱动的城市，青岛的整体物流仓储市场需求受到2019年制造业的增速放缓和国际贸易局势的不稳的影响表现。加之今年大量新增供应多数位于非核心仓储市场，区位及基础设施尚待成熟，多个新项目经历了较长的前期蓄客及去化周期。截至2019年第四季度，全市非保税高标准物流仓储市场总存量约为159万平方米，全年新增供应32万平方米，整体市场空置率上升6.3个百分点至13.4%。

消费需求的稳定增长巩固了核心市场项目的资产表现。网购和商超消费需求保持稳定增长，有效提振和补充了实体经济对青岛仓储市场带来的影响，基于配送高频性和便利性的要求，生活资料类商品的仓储需求通常集中于交通便利的核心细分市场，例如空港附近和胶州上合示范区，推动核心区域租金稳定小幅增长。截至2019年第四季度，全市非保税高标准物流仓储市场平均租金为0.77元/平方米/天，同比上涨4.7%。

供应高峰持续，市场表现分化。今年仓储用地的成交高峰将在未来两到三年内对物流仓储市场的新增供应带来更大竞争压力， 2020年预计将有超过60万平米的新项目交付。新机场搬迁将推动市场格局重构，临空经济区及即墨大信镇附近未来或将成为新兴物流仓储市场。由于高标准物流仓储设施的运营对区位和基础设施的依赖度较高，在新增供应持续放量和宏观经济不确定因素增加的背景下，预计核心市场和非核心市场租金表现将呈分化趋势。

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文章来源:乐居

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