咋回事？开盘当天只卖出8套……

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首先说明一下，这不是一条快乐的DOU视频，更无意拿房子做论据来一篇物理论文。还是房产君一贯的就事论事，说的是咱的固定栏目，月度开盘去化成绩表。

刚刚结束的12月份，可能是开发商近年来最忙碌的一个年根。各种优惠、特价、工抵、清盘……满天飞，除了顺销状态的项目如此搏业绩，各路开盘也接踵而至，让这个月底加年底热闹非凡。

1开盘当天只卖出8套

据不完全统计，12月份青岛主流楼市板块至少有19个项目推出新房源，其中西海岸新区和即墨区开盘相对较多。

以当天去化率衡量的开盘效果看，年根冲刺的最佳表现和不尽如人意项目，落差相当陡峭。中建锦绣城和龙湖春江紫宸，均实现了开盘售罄，一个是老牌红盘，一个名企新盘，它们用骄人战绩向楼市的唱空说不。

蓝光在西海岸五台山路附近的雍锦半岛项目，则走了另外一个极端，知名数据机构披露，其12月推出的134套小高层产品，开盘当天只卖出区区8套，去化率是羞人的6%。

现在当然不是最好的时候，却也算不上最惨的时光，19个统计入列的项目里，至少有两个日光盘。其他像即墨青特城，两次开盘都卖出95%以上。

都说高新区红岛今年变化大，曾经支撑当地楼市火爆的某些依据有些动摇，但中欧国际城和鲁商蓝岸国际，开盘都卖出了七八成。还有中建在胶州的全新大盘锦绣天地，80%的开盘去化，放在当地市场，也算是拿的出手的好成绩。

不太理想的也有，青特城之外，即墨几个项目的去化都有点差强人意，西海岸这边，数据机构的统计称，前两期疯狂热销的绿地城际空间站也有点后劲不足，28%的去化，算是所在区域效果较差的一次开盘。

2从“没得选”到“有得挑”

不能用一次开盘的好坏，来评价一个项目整体是否运营成功，但通过对开盘效果和开盘环境的观察，大概能够分析出当前市场需求的好恶，和购房者下定出手的决策过程。

在买卖双方的地位在市场关系中悄然互换后，楼市消费者从“没得选”到“有得挑”，楼市产品的价值越来越成为一种比较价值、相对价值，而且这种相对也跳出了过去或区位临近、或价格相当的狭义竞品范畴，比较得更复杂，相对得更广泛。

相近的比价格。不仅和同期开盘的比，也要和顺销在售的比。蓝光1.62万的均价，与周边项目比劣势明显，某大鳄项目前期的清盘价据说到了1.4万元以内。

价格差不多的比品牌和口碑。很难说近期蓝光市北地王闹得沸沸扬扬的非议对这次不理想的开盘影响几何？同在上马，越秀星汇城的去化效果比同区热销的几个项目卖得都给力，在价格相差不大的基础上，品牌带来的号召力发挥了作用。

3低价入市唱了独角戏

即墨这个年根冲刺，几乎成了青特的独角戏，两次开盘两次接近售罄，与之相对的包括招商局地产、海尔和港中旅在内的几杆大旗都没有达线优秀。

招商公园1872没有延续城西教育板块的神话，虽然定价不算太高，港中旅68%的去化不算太差，但联想到此次推出的高层房源与之前的洋房价差接近6000元/平，这样的成绩只能算中规中矩。

在房产君看来，即墨年根的这次差异明显的收官表演，无非也是“相对”和“比较”的结果。港中旅和自己比释放了利好，却遭遇了碧桂园蓝谷之光的价格绞杀，有消息称，蓝谷之光年终特价房源低至每平1万元。

招商们卖得没有理想中畅快，可能也多少掺杂了青特城低价入市对即墨房产价值和价格的再判断。毕竟你有教育，我有产业，价格相差一半，合理？

有些落差也是时间轴上的环境差异。没有取之不竭的需求，再有前景的片区，再有性价比的项目，在当前市场大背景下，也要经历一个需求积攒再释放的过程，像绿地城际空间站、融创中心这样的项目，至少一月一开，甚至一月多开，可售房源多也开，可售房源不足也开，成绩偶尔有几次跟不上节奏，也属正常。

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