关于在青岛投资二手房的一些建议

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先来说三个事实：

一是青岛主市区已经进入存量房时代

请原谅我把这个“主市区”定义为市南、市北、李沧、崂山以及城阳、原黄岛的核心区（城阳区主要为城阳街道及近李沧区范围，原黄岛区主要为前海一线2公里以内），这些地方集中了青岛绝大部分的二手房。

青岛在售二手房数量是没有准确数据的，但是可以大体估算。今天（1月2号）某壳网显示的青岛在售二手房数量是63643套，再算上其他中介的房源，青岛在售二手房数量应该在10万套左右。

那主市区新房有多少呢？上月青岛住建局长公布说全市新房库存为12万套，根据以往青岛各区新房库存分布，上述主市区新房库存应该在5万套以下，这其中还包括很多拆迁房、已卖未网签的、烂尾盘、老盘剩下的顶底楼等特殊房子，买房者可以选择的新房并不多。

通过量的对比，显示青岛主市区已经进入了明显的存量房时代。

二是在青岛投资买房的人多热衷于新房

最近作者收到了很多外地来青投资买房的咨询，他们无一例外选择新房，即使新房在郊区的郊区。这个原因很好理解，无外乎以下几点：

1是买新不买旧。来青投资买房的多来自省内的三四线城市，在三四线城市二手房是没有市场的，三四线城市新房供大于求，没有绝对的市中心，哪个地方建个万达广场可能就引起一轮市中心的迁移，再加上买新不买旧的心理作怪，谁要是买个旧房子还会被人笑话。这些原因导致三四线城市的二手房缺少接盘侠，新房一旦入手就成了“不动产”。现在这些人把这种思维带到了青岛，带动了今年上半年郊区新房火爆、主市区二手房市场冷冻的行情。

2是青岛的新楼盘，尤其是郊区的楼盘，在青岛本地卖不出去的情况下，选择了去省内三四线城市狂轰乱炸的宣传，这种奇兵在上半年还真获得了短暂的胜利，虽然现在已后继无力、只能选择降价了。而二手房是一个一个单一的存在，不可能成规模的去别的城市宣传，即使价格比新房低很多，也是“酒香还怕巷子深”。

3是主市区限购限售。限购，使很多外地人不满足购房条件；5年限售，冷却了买房投资的激情。外地人似乎没得选，想来青岛买房只能去不限购的郊区，而郊区是新房的天下，你即使原来不热衷也会被动热衷于新房。

三是中介都去卖新房了

不想当将军的士兵不是好士兵，不卖新房的中介不是好中介。这句话把中介的“不务正业”说的多么正气。

其实，中介并不是不想卖二手房，而是房地产下行期二手房太难卖了。中介也要吃饭，那就只能另辟途径。

新盘开发商多是找一家营销公司管理卖房事宜，但营销公司多是在售楼处蹲着，即使外出宣传也只是去个超市“摆个摊”，在房地产淡季起不到多大作用。

中介是遍布全市的，大的中介甚至全国连锁，他们能汇集多家楼盘信息，能在多个城市规模宣传，能把零散的购房需求集中起来，再加上他们铁齿铜牙的嘴皮子优势，无孔不入、各个突破，一单一单的成交，积少成多甚至超过了营销商。

所以，这是一场开发商和中介的完美合作。这种合作使开发商和中介都尝到了甜头，中介也就更乐意卖新房了，这也变相加剧了二手房的萎靡。

青岛二手房市场中存在的商机

首先，在郊区买新房存在风险。你从三四线城市而来，在青岛的郊区、甚至郊区的郊区买房，很有可能只是买在了另一个“三四线城市”。有专家计算过城市的有效半径，世界一线城市的有效半径是30公里，我以北京为例，以天安门为圆心画一个30公里的园，大体上正好是六环路，北京的地铁、医院等配套都在这个圆里，而且这个圆里还有很多没有开发的地方，至于圆外，基本是农村地界了。可以说，北京还没有完成30公里半径的开发。回到青岛身上，以市政府为圆心，到8号地铁线的终点胶州北站是47公里，到11号线的终点鳌山卫是60公里，到13号线的终点董家口是74公里。你可以说青岛这个圆里有崂山、胶州湾占面积，但北京6环内还多山呢。青岛的地铁修的远，地铁所到之处必有房地产的跟随，产业、人口、其他配套却没有像房地产一样集聚，你在这些地方买房子就一定要谨慎了。青岛要是能把这些地方都发展起来，青岛的城市轮廓将超过北京、上海，并可能问鼎世界第一，需要走的路显然还很长。

其次，主市区二手房存在捡漏商机。青岛主市区既然已经进入存量房时代，那就应该因地制宜摒弃原来城市的唯新思维、而以存量房的思维来投资。青岛上一轮涨价后本地人接盘乏力，外地人又受制于限购限售无法购买，这些原因导致主市区二手房处于接近停滞的涡流状态，这种非正常状态促使青岛主市区二手房价快速下降，库存快速上升，两种快速变化又衍生另一个极限，二手房东不愿意再降价，宁愿转售为租，买房者们感到房价快到底了，开始出手买房，两者交互影响产生了我在工众号“青城山说”的上一篇文章《从某壳网看青岛房价走势》里说的现象：青岛二手房成交量已连续4个月上涨，新增房源量连续4个月下降，二手房带看次数连续5个月上升，岛城二手房价已有触底反弹的迹象。

再者，投资买房一定要看重视房子的金融属性。我以前多次说过，只有一二线城市的房子才有金融属性，对于一线城市可能是大部分区域，二线城市只能是主市区和近郊区。房子最终只能是刚需来接盘，刚需买房的需求就是自住，自住就要考虑通勤和配套，没有工作和配套的房子会有人接盘吗？所以，我认为随着郊区甚至远郊区的新房逐渐交房，通勤和配套的不适会倒逼部分买房人回归主市区和近郊区，郊区、远郊区庞大的新房市场和无人接盘的二手房市场会共同促成房地产的伪金融属性假象的破裂，并会逐渐增强主市区、近郊区房子的金融属性。

综合上述三点，我认为“投资买新房”的论断不一定正确，二手房的投资价值也不一定会低于新房。

关于在青岛投资二手房的一些建议

既然前面打好了铺垫，下面我说说怎么在青岛选二手房。二手房分两类，老破小和次新房，先说一下老破小。

青岛主市区的老破小房价确实降得很多，看了让人有一种想剁手的感觉，具体可见我工众号“青城山说”以前的文章《青岛房价降了30%？》。虽然老破小房价惹人馋，但是我不建议投资老破小，除非是学区房。如果你能碰到一套市南便宜的学区房，建议你尽快入手，现在是入手市南学区房的好时机。

对于青岛主市区的次新房，无论哪个地方，只要价格合适，我认为都可以出手。薛家岛有一万五六的次新房，天泰城有一万三四的次新房，李村和老四方有一万八九的次新房，相对于郊区一万好几的价格，我认为都是投资的机会。我犹记得2013年我在李村9000多单价买了房，朋友6000单价在高新区买了房，去年时我的房子2万好几卖了出去，他的虽然也翻了倍，但也只涨6000多，却没有卖出去。所以，买郊区新房前，你一定要想想，是胶南9000单价涨到18000容易，还是薛家岛15000单价涨到24000甚至是30000容易，即使都能涨到了，又是谁容易脱手。

最后，再对投资二手房的人一个建议，一定要多看房，多加中介微信，特价房、急卖房都在朋友圈里。当然，我不是中介，你加我是没用的。

再来个总结吧，我对投资和自住都是同一个建议，新房最远到郊区核心区，远郊区不要碰，现在主市区和近郊区次新房是一个买房时机，以后的涨幅并不会低于新房，毕竟，新房到手就是二手房了。

与其选择郊区、近郊区被套牢，我宁愿选择限售区多等几年，你认为呢？

说明：作者不卖房、不买房、不从事与房地产相关的工作，以上纯属个人看法，没有利益牵扯。

首发自工众号“青城山说”，里面有更多关于青岛楼市和城市发展的文章

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