发展水平碾压省会的青岛，该如何选择置业窗口期

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昨天说过石家庄，核心观点是刚需置业正当时。今天，说说美丽的青岛市，结论和石家庄有不少差距。这正说明“因城施策”国策实施以来城市分化的复杂性。

青岛，山东省地级市，计划单列市 、副省级市，是国务院批复确定的国家沿海重要中心城市、国际性港口城市，也是山东省经济中心、滨海度假旅游城市、国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、海上体育运动基地， 一带一路新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点。

青岛地处山东半岛东南部沿海，胶东半岛东部，中日韩自贸区的前沿地带；濒临黄海，隔海与朝鲜半岛相望，东北与烟台毗邻，西与潍坊相连，西南与日照接壤；总面积11282平方公里，辖7个区，代管3个县级市。

2018年，青岛市常住人口939.49万，GDP总值12001.52亿元，人均GDP127745元。无论是常住人口总数、GDP总值，还是人均GDP，均超越省会济南。

青岛之于省会济南，无论是其城市知名度、城市面貌，还是人文环境，去过这两个城市的人士，恐怕都会更加钟情于青岛。尤其是那些喜欢啤酒的“青岛啤酒”迷们，能够在一年一度的啤酒节上与来自全球的啤酒爱好者开怀畅饮、吃顿鲜美得令人垂涎欲滴的海鲜大餐，别提有多滋润了！

2016年，青岛市的住宅均价增速由年初-1.84%的初始值一路匀速上行，至2017年7月末，达到调控期第一个高峰值后经历一个调整期，于2018年3月末，达到59.82%的调控期最高点后快速波动式下行；至今，这种下调趋势虽然在过程中有所反复，但快速下调趋势和下调速度仍未改变。

在此期间，环比增速一直处于相对震荡状态，增速区间维持在-4.40%至10.23%之间；2017年8月至2019年1月，调控措施处在逐步收紧状态，波幅明显收窄，增速区间维持在-2.64%至7.18%之间；2019年2月的管制放松，环比增速在2月末录得4.68%的记录，之后，至2019年6月末的最新数据，青岛市场住宅均价环比增速出现连续四个月下行结果。

同期，住宅均价由2016年1月底11108元/平方米的水平持续窄幅调整、波动式上攻至2019年3月底24081元/平方米的历史最高位后开始持续回调；至2019年6月末的最新数据，住宅均价为21535元/平方米，相对于历史最高位房价，每平米下降2546元，降幅为10.57%。

截止到2019年6月末，住宅均价为21535元/平方米，同比2016年10月调控开启后的第一个月12579元/平方米的均价数据，每平米上涨8956元，涨幅为71.20%。这个调控期住宅均价涨幅，在全国各主要城市中，属于偏上水平。

2019年6月末，住宅均价同比增速为-5.60%，较上月下降4.79个百分点；环比增速为-4.40%，较上月上升0.71个百分点。

2019年3月以来，青岛市住宅均价、同比增速和环比增速这三个指标，均毫无例外的呈现出连续三个月持续下降的结果。

从上述图表呈现出的结果结合“7.30政治局会议”对房地产业不作为刺激经济的手段这一定调之后的一系列组合拳分析，青岛市场房价的继续下行是大概率事件。

由上述图表可以看出，青岛市政府的调控举措体现出“长远规划、适当干预，理性调控”的思路，在房价环比控制方面的力度也是“初期强硬，后期逐步小幅收紧”的状态，这也是青岛住宅均价在调控期涨幅相对偏高的核心所在。这也说明这个城市房价的支撑有足够潜力，这个城市的未来无需顾虑。

长期而言，青岛是山东这个人口、经济大省中经济表现最好的城市，其未来的房价是有足够支撑的。

接下来，青岛市场大概率会出现一波房地产商去库存、促回款的主动性动作。按目前政府对房地产的调控思路，房价的上涨、下跌幅度均受限，不太可能出现超过5%的环比涨跌幅。如果您关注的心水楼盘出现环比接近5%的优惠购房机会，那就是您果断出手的信号。

再次强调：“垫着脚尖在自己经济承受能力的上限选房”和“轻轻松松在自己经济承受能力内选房”，是两个时间红利差距蛮大的抉择，希望您的选择会证明您的眼光是长远而高明的！

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