青岛房产开发商会持续降价走量吗？

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青岛的开发商压力大不大？大，大到把新房全都抵押给银行，卖一套，撤压一套。那开发商会不会持续降价走量呢？

开发商的房子除了建筑费用，拿地成本，精装修费用，园林绿化费用，营销费用以外，还有很大的一头是财务费用。

财务费用怎么讲，开发商把房子抵押给银行，然后从银行贷出款，以某开发商为例，平均贷款成本4.56%，房子卖不出去，每年就要付4.56%的利息，但是房子卖出去变成了钱，用这个钱做投资，哪怕理财也有4%的利息，如果同业拆借利息更高。

从而我们可以看出，对于开发商来讲，同样一套房子，1月卖掉和12月卖掉，差了10%。换句话说同样一套房子，开发商年初100万卖掉，那么年底就要110万卖掉，这样开发商获得的收益才一致。

青岛最近有开发商降价走量，我就不说哪家了，就是这个成本弄明白了，让3个点的利，把半年的房子两个月卖完，其实还是开发商赚了，把钱落袋了，这样金九银十和别人竞争压力也不大。

那么开发商都这么干，不都卖出去了。对，但是没必要，因为开发商有些上半年卖的好，下半年就没必要参与金九银十。为什么？

因为开发商卖的太多也不行，卖的太多，销售额就高，下半年不拿地，成本就低，毛利润=销售额-成本，利润是要交税的，这笔税更大，因此开发商在下半年不拿地的情况下，要控制好销售额。

所以大家很少看见融创在青岛搞特别大的促销活动，特别是城阳区白云山板块的那个盘，似乎已经沉寂了，就因为融创上半年在青岛完成了100亿的销售额，比二三四名加起来都多，所以下半年融创至今还没有实质动作。

上半年销售业绩不佳的开发商，下半年会有机会

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