青岛楼市年鉴：新低与新高 不寒而栗

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这几天一直想写一篇青岛楼市现状（房价跌幅、成交情况等）。

一是因为很多从业者瞎忽悠，指鹿为马，睁眼说瞎话，鼓吹松绑、涨价，危言耸听。

二是，刚需不易，加班劳累，积蓄难得，买错了房子后悔不已，必须给大伙呈现客观真实的青岛楼市。

说楼市、谈房价，离不开这三个因素：房屋成交量、土地供应量、房价（新房、二手房）。

这仨因素，与这几组特别重要的数据息息相关。

1、今年我市新建商品房库存12.7万套,销售10万套。

2、2019年上半年青岛二手房成交26052套，同比2018上半年下跌近3成。

3、2019年1月至6月，青岛新房共成交66039套（其中住宅成交53379套），同比2018年上半年（88679套）下降25.53%；新房总成交面积7614989.7㎡，同比2018上半年（9707082.45㎡）下降21.55%。

4、2019年11月青岛新房成交共计15830套，同比2018年11月，成交总量与成交面积出现了一定程度的下降，降幅分别为22.28%和20.38%。

5、全市供应土地首次突破10万亩,达到12.2万亩,同比增长102%,全市土地收入首次超过1000亿元。

6、贝壳研究院全国25个重点城市二手房挂牌均价涨跌情况的报告，数据以2018年11月与2019年11月挂牌均价对比，从数据中看出，2019年11月，青岛二手房挂牌均价较去年同期下降20.31%

成交量是晴雨表。

上半年青岛楼市颓势已现，新房降了2成，二手房降了三成。有个特别提示，实际新房的跌势不止2成。

众所周知，去年各种限网签。有些实际去年成交的房子，是在今年网签的。新房这个数据有一定的迷惑性，二手房则更准确一些。

看最新的成交数据，新房下滑依然很明显，降幅超过2成。

得提醒一下，去年11月份可是限网签的，基数是偏小的。即使如此，比较起来，今年的11月份仍然很惨。

别忘了，最近俩月，各家楼盘可是拼命促销，玩命竞争，不惜代价的冲量。你可能疑问，开发商怎么了。一部分开发商是资金压力，拿地盖房全靠融资，时间就是金钱，回款比什么都重要。一部分品牌房企，要的是数据，青岛公司各老总完不成数据可能就要失业，完不成拿不到奖金。无论哪种情况，最终都得采取上述策略。

二手房的惨超出你们的想象。房东已经完全被放弃，空挂半年以上的房子，中介都懒得问。中介很忙，忙着把人往售楼处带，已经完全进军新房销售市场，收获颇丰，不然就不会被自媒体狂撸了，啥贝壳之恶……

成交量下跌带来的一定是房价下跌。

李沧二手房1.5万/平，原四方区1.7万/平，台东1.8万/平，别挑剔，完全买得到。城阳、黄岛、即墨、胶州，更不用说。你也清楚，新房比二手房好。新房的优惠幅度更大。上马、河套如火如荼的把房价拉低至9000元；城阳北12000元/平，不绑车位和装修；即墨8000元/平的热销，蓝谷的痛都是为过去两年的疯还债，成交一套的回佣到了七万块钱。无数销售人员铤而走险、绞尽脑汁的内捣外。把直接客户洗成中介客户，拿到回佣大伙分。具体大伙指谁，哈哈……

黄岛也好不到哪去，辛安片区被死死摁在万元以下，去年买辛安府的都被收割了。听说某湾甚至有7500的特价房了。9折促销都不是啥新闻了。

胶州更直接，干涉楼盘降价促销，新老业主都有怨言。索性，直接封盘，暂停网签。论降幅比例，以上区域胶州首屈一指。

好多朋友问，该不该买房，会不会继续降。这个问题太难了，被各种绑的时候你就该想到有今天了。你如果怕继续降，那就等到涨的时候再买。啥时候涨，我不知道。

关于2020年青岛楼市，必须说土地供应量那个数据。

今年全市供应土地总数首次突破10万亩，达到12.2万亩，同比增长102%。其中，住宅用地约1.7万亩，同比增长30%左右，促进房地产市场平稳有序运行；公共管理和公共服务用地约2.8万亩，同比增长超过150%，推动中央美院青岛校区、慧康医院、润安养老服务中心等一批文教卫体医项目落地。全市土地总收入首次超过1000亿元。

这几个新高数据，从房地产市场角度看，我是不寒而栗的。这1.7万亩住宅用地，2020年是要陆续盖成房子上市的。今年盖的存量已经挺高了，尤其是胶州、即墨等区域。明年，开发商日子会很难熬。

而且，今年卖的这些地，地价都不低。什么意思，买来地的这些开发商夹在中间成弱势群体了。成本在那，楼市低迷，压缩的是利润率。就这问题，键盘侠们反驳称开发商的利润率高着呢，赔本的事怎么可能。

没见过世面。今年已经有楼盘赔钱了。有些地，就是担心利润率太低，开发商都不拿了，主动放弃。今年下半年，你见过几个地王？强如本土某知名房企，土地资源丰富，也正在与某外来房企合作开发。说直白点，就是把手里几块地卖了，拿到的可是现金。

未来楼市。说更准确点，应该逐渐变为一个远离聚焦点的行业，不再是全民话题。那时候，房价才真正平稳了。你见谁买辆车，整天讨论车价涨跌。

2020年，楼市仍是低点。买就有机会。

但警惕有房企倒闭或者跑路，依稀感觉到……

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