山东青岛：小区选聘的物业公司为何遭业主质疑？

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□本社记者 马付才

近年来，随着城市化进程的加速和住房市场的蓬勃发展，一些大型住宅小区不断涌现管理难题，这也成了城市管理者不得不面对的现实问题。为了规范和管理住宅小区，使其运行规范，服务高效，2007年，国务院发布了物业管理条例。

根据物业管理条例，在一个物业管理区域内，依法成立的业主委员会是代表和维护物业管理区域内全体业主，在物业管理活动中的合法权益的重要组成部分。但因部分小区业主大会筹备、选举和运作的不规范，近年来业主将业委会告上法庭的案例逐渐增多。

从2019年2月开始，山东省青岛市鸿仕雅居小区，业主与物业公司、业主与业主委员会、业主与街道办事处之间的矛盾冲突，至今不断。

业主起诉业主委员会

2019年9月29日，鸿仕雅居小区业主起诉该小区业主委员会的诉讼，在青岛市市北区人民法院立案。

起诉的业主告诉记者：该小区这届业主委员会是2019年4月当选的，当时针对选举程序出现的问题，他们就向有关方面发出了质疑函，但被置之不理。随后，新当选的业委会置1100多户业主的利益不顾，选了一家被青岛市住房和城乡建设局评为全市信用最低分的物业进驻该小区。且这家物业公司的收费比被业委会强行驱逐的原物业公司收费每平方米每月高出近1元，物业费翻倍且逐年上涨，因此，多数业主强烈反对，联名签字要求召开业主临时大会，罢免现任业主委员会。但却未获支持。

更换高收费物业进驻引发矛盾

2019年7月，正值盛夏，青岛广厦物业管理有限公司（以下简称“广厦物业”）在鸿仕雅居小区服务已经6年，6月30日广厦物业在该小区服务合同到期。

根据鸿仕雅居小区业委会2019年7月1日致广厦物业的一份告知函显示：鸿仕雅居小区与广厦物业合同已于2019年6月30日到期，业委会于2019年6月25日至28日召开第一次业主大会，就双方是否续约进行了全体业主投票表决，同意解聘广厦物业的票数比例62％，因此与广厦物业合同期满后正式解聘。

鸿仕雅居小区业委会解聘广厦物业的告知函发出后，8月27日召开了第二次业主大会，选聘了两家物业公司进行投票。一家为青岛丰华物业管理有限公司，物业管理费为1.8元/平方米；一家为青岛万科物业管理有限公司，物业管理费用为第一年2.2元/平方米，第二年2.4元/平方米，第三年2.6元/平方米。

至于投票结果，双山街道办事处城管科负责人告诉记者：回收了800多张票，鸿仕雅居小区业委会提供的640票直选高收费的万科物业，当时是公开唱票。

这一说法遭到了鸿仕雅居小区业主们的反对，认为公开造假，因为，业委会大会选聘新物业时所谓的公开唱票，是在业委会办公室内“闲杂人不得入内”的少部分人“关着门”“公开唱票”，对选票的结果，绝大部分业主立即质疑，要求公开验票，但业委会不同意，640张直选票的真伪不得而知。

其实，业主们质疑的，不仅仅是新当选的业委会解聘低收费服务多年的物业公司，选聘高收费物业公司进驻的行为，业主们早在该届业委会成立时，就致函双山街道办事处，质疑业委员会选举的程序存在问题。

超过20％业主要求启动临时业主大会

鸿仕雅居小区的居民按照物业管理条例联合签名，要求召开临时业主大会，罢免本届业委会成员。

但是，联合签名的多名业主告诉记者，第一次签名的有400多户，将名单交给街道办和业委会后，街道办和业委会对他们的签名不予认可。无奈，业主又重新组织了242户业主签名，按照物业管理条例规定，已经超过了20％以上，可以召开临时业主大会。

但业委会的答复是，无法确定242户业主的真实性，无法确定是否为广大热心业主的真实意愿表达，因此，拒绝召开临时业主大会。

对此，双山街道办事处城管科负责人告诉记者， 超过20％以上的业主同意可以召开临时业主大会，但是，鸿仕雅居小区签名的业主是否是持有房产证的本人，或是亲属和租赁房屋者，无法核实。

鸿仕雅居小区的多名业主对此十分无奈：640名业主投票直选高收费物业公司进驻，身份是如何确定的？票的真实性又是如何保证的？业主们要求验票，为何始终不同意？而且，这242户业主的签名，是以楼栋单元和房号为签名主体，一个房号签名一次，真实性合法性为何成了问题。

广厦物业的负责人告诉记者，鸿仕雅居小区新一届业委会成立后给该公司发了两次函，第一次告知内容为解聘该公司，第二次内容为选聘万科物业为该小区新的物业服务公司。因该公司与鸿仕雅居小区委托管理期限为2年，合同中明确约定，合同期满不再委托其继续服务，应提前三个月书面通知，否则有权决定是否继续提供服务。新一届业委会引进高收费的物业公司，多名业主联名签字要求该公司继续提供物业管理服务。该公司配合政府工作，为小区提供正常的物业管理服务。但是， 11月9日、10日，业委会部分成员却带人强行破坏小区物业办公室门锁，将物业办公室内电脑、各种办公用品全部搬出，占据小区岗亭和所有物业用房。

广厦物业已经报案。

记者在采访中也向双山街道办事处城管科提出，希望将鸿仕雅居小区本届业委会选举时相关程序的备案及选聘物业的备案提供给记者。11月24日，一名自称是鸿仕雅居小区业委会成员的人员给记者打来电话，记者提出了同样的要求。但截至记者发稿，双方均没有提供相关材料。

专家解疑释惑：业主知情权不能剥夺

青岛市市北区公安分局宣传科的王姓负责人告诉记者，针对业委会暴力行为，他们与双山街道办多次沟通，案件正在调查中。

那么，鸿仕雅居小区的业主们在业委会不同意、街道办事处不支持的情况下，真的只能选择高收费的物业公司入驻吗？

山东科技大学文法学院副教授、法学博士吴立志认为：根据我国物权法的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意（以下简称“双过半”规则）。如果有业主认为该决议程序违法，则依照国务院2018年新修订的物业管理条例，可以经由20%以上的业主提议，召开临时业主大会。临时业主大会可以依照“双过半”规则重新作出合法的决定，可以罢免业委会成员，也可以重新选聘物业。

召开临时业主大会属于业主自治范畴，临时业主大会可能遇到障碍而无法召开，法律规定权益受到侵害的业主可以向法院起诉。结合本案，公开验票才能决定投票的真实性，业主们的知情权不能人为剥夺。并且，超过20％的业主联合签名，要求召开临时业主大会，在业委会不同意的情况下，监管部门街道办事处应有所作为，监督业委会召开临时业主大会。街道办能做到的，业主们就不必要通过诉讼才能维权。总之，选聘和解聘物业服务企业是业主自治范畴，应当由全体业主进行选定。对于侵害业主自治、违法操纵选聘和解聘物业服务企业的行为，业主可以寻求司法救济。

而广厦物业负责人也告诉记者，他们已在此服务6年了，对小区的一草一木都产生了感情。他们愿意提高服务质量，一分钱也不涨，继续为该小区服务。

那么，鸿仕雅居的业主们能否实现依法召开临时业主大会的梦想？对此，记者将继续关注。

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