2020年青岛楼市趋势预判

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叠加政策、市场、客户预期三方因素分析，预判2020年青岛楼市应具备3大明显发展趋势。

市场进入筑底波动周期

土地成交方面，2019年1-10月年青岛宅地成交平均楼面地价3478元/㎡，同比上升19%，但伴随市场下行，土拍溢价率呈下降趋势，底价成交占比近90%，流拍数激增，10月流拍9宗，占比30%，土地市场溢价乏力趋势预期将传导至二级市场，进而影响2020年新增供应价格走势。

供求量价方面，2019年商品住宅成交量及成交均价波动幅度与2018年相比均明显收窄，市场开始进入震荡波动周期，预期年内持续窄幅波动。

整体市场需求仍在，尚不至悲观看待

个案方面，胶州、即墨、城阳已开始出现大范围价格普降现象，部分项目降价3000元/㎡，考虑到拿地成本及财务成本，多数项目价格已处于利润底部空间，预期未来整体市场价格探底趋势将有所止步。

成交方面，经历价格下行洗礼，当前市场之下各区域仍存在较多快速走量指标楼盘，典型项目如胶南绿地城际空间站、金茂创新科技城，从楼盘定位及客户购买动因分析，整体市场刚性需求仍在；受规划利好、人才引进政策、限购政策松动影响，胶州、西海岸等区域投资需求有回暖趋向。

调控手段因区制宜，政策仍以“维稳”为主

现行政策已有由严厉转为分区域定向宽松，如城阳、西海岸限购放松，政府牵头调节板块分化矛盾，预期政策将继续定向利好市场下行较严重外围区域，如城阳、即墨、胶州、西海岸等。

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