城阳要涨价!被迫北上的刚需 如今还有选择的机会么?

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转眼间，3月已过。若说过去一个月内房圈热度最高的，无疑是城阳楼市。

城阳的三月，说是“金三”也不为过。人才新政、共有产权住房、安家补贴相继出台，城阳从未如此令人期待。3月初，城阳一新盘销售7天破百套；三月下旬，城阳日均网签量排名前三，成交居高位……这种热度转化为流量，让城阳无意外地成为“当红炸子鸡”。

当然，热度暴涨的城阳楼市，无意外地“飘了”，“涨价”也随之安排上了。

如位于夏庄的某项目，3月中旬小高层报价13000元/㎡，前不久小高层清盘时报价13500元/㎡；位于东方城附近的老牌项目，3月初小高层报价17500元/㎡，3月中旬已变为18000元/㎡；位于红岛高铁站附近的某项目，3月中旬小高层报价10500元/㎡，近期报价已变为11000元/㎡……诸如此类，看样子，城阳这是要涨价啊？

来源：东方IC

若放在从前，城阳涨不涨价与多数人关系不大，毕竟大家买房还是想在市中心买；但是随着城市发展的进度提速，市中心变成了只有少数人能够承担起的高端住区。就这样，刚需们被赶着北上，李沧成为刚需留守主城的最后一方圣地。然而，刚需们还没庆幸多久，李沧以北的城阳现下又有了新动作。

想必，刚需们此刻一定有很多问号：这是要闹哪样？

是老牌圣地的李沧、还是新兴热点的城阳，刚需族们也开始动摇起来了。

现状

位于青岛主城区的李沧，因其区位好、项目多且价格低，一直都备受岛城刚需的青睐。但其实，大多数人对李沧的印象，是“高不成、低不就”的尴尬局面。往上比不过市南、崂山，往下甩城阳、西海岸有余。李沧自己也想换代升级，但奈何区内老破小和棚户区占比不小，撤旧换新还需要不少的时间和工程。就这样，李沧一方面在竭力落实各项新规划，一方面又在拆旧换新，改善自己的主城区面貌。这种半成熟的发展现状，也让李沧成为刚需捡漏、留守主城的首选，名号甚广的“刚需圣地”。

来源：东方IC

与李沧接壤的城阳，虽然发展现状在近郊区中能抢得风头，但与主城相比还逊色不少。这种差距，也让城阳多数情况下只能作为主城刚需的备选项，承接着主城、乃至李沧的需求。但近来的城阳，颇有改头换面的态势。除却青岛的市级规划外，城阳是首个加大落户引流的地区，无论是人才新政还是共有产权住房，分流、引热的势头不容小觑，现实也很给力，3月份的楼市成绩和热度，让城阳隐隐有了超越李沧成为下一个“刚需圣地”的潜力。

交通

李沧坐享主城优势，各项发展规划和交通配套也排优先顺序。如地铁2号线北起李沧，南延市南，2019年底西段再开拓，东延院士港路段也加紧纳入规划；在建设的地铁1号线也将给李沧带来新的活力。有了地铁之后的李沧，各方面的发展也更有了底气，更不必说还有个与3号线换乘的李村站，让地铁红利再度放大。区内的青岛北站也是次青岛站之后客流量最大的交通枢纽，青银高速、黑龙江中路等交通大动脉，让李沧接受了来自市北、崂山、城阳等地的交通辐射。但地铁线路的辐射能力有限，目前尚无法带动全部区域的发展，地铁红利也无法惠及全区。

来源：半岛网

若说起让城阳得到关注的因素，交通便是其一。其内的重庆路和黑龙江路与李沧共享，让城阳有了直接通达主城区的大干道；在建的地铁1号线也是城阳交通的一大优势，其北起城阳，南达市南，未来还可接驳到西海岸新区；8号线北段北起胶州北站、南至青岛北站，再加上红岛高铁站，打破了与高新区隔湾相望的尴尬；而作为青岛进出各域的北大门，各方畅达的高速路如青银高速、青新高速等也是其交通优势；在运行的流亭机场也是青岛现阶段客流量巨大的交通枢纽。但是区域内的交通依旧存在闭塞，地铁1号线南北链接，东西部无法共享，8号线北段惠利北岸城区，与主城区联系还需时间。

配套

李沧身为主城区之一，生活配套虽不如市南丰富，但也甩城阳等地一截。李村商圈作为青岛的老商圈之一，在地铁2、3号线的作用下，至今依旧活力充沛，宝龙城市广场、万达广场等商业综合体也零星分布；升平路小学、虎山路小学等多所教育配套，重点学校如青岛五十八中的落地，也让李沧成为不少家长的学区地；第三、第八人民医院，保障区内医疗水平。李沧整体的配套虽全，但分布却不平衡，南部成熟于北部、东部优于西部，无论是教育还是商业配套，均是如此。

来源：东方IC

城阳区内正阳路商圈红火，其内有多座商业体坐镇，但在知名度或是成熟度上，都较李村商圈有差距；地铁1号线尚未开通，地铁红利也无法为商圈引流；商业、医疗、教育配套都集中在中心城区。高新区内有青岛中学、北京实验二小运营，暂缓了教育资源不平衡的差距，在建的清华附中也是当下的关注热点。总体来说，城阳虽有排的上号的配套却较为稀少，东西部配套不均匀，南北发展也有差距。

楼市板块

李沧以南接驳市北和崂山，在协同发展下，李沧的楼市也在往高处走。据锐理新媒体统计，李沧2019年新建商品住宅均价22642元/㎡，虽在主城区中兜底，却也甩近郊一段距离。其内的各楼市板块也都发展较为充盈，其中的东李版块作为后起新秀，热度不凡，去年开售的绿城海棠印月项目，多次开盘即售罄的实绩让东李小火了一把；而今的东李版块价格水平也在升温，唯余更北的十梅庵片区成为主城区中为数不多的价格洼地。

十梅庵片区因其位置过于以北、南北跨度大，其内的配套除了待开通的地铁1号线之外，唯重庆中路规划和中巍地产摘得新地热度较高，其他生活配套都乏善可陈，所以片区内整体项目的价格水平都较为低价，像是目前李沧区内的1字头项目，大多位于十梅庵片区。如青岛印象湾，目前在售88、110、130㎡的小高层，毛坯均价18000元/㎡；偏南的中南林樾项目，目前六期产品待售，但据此前公布的产品信息来看，高层均价在2万/㎡，清盘时均价1.9万/㎡。

来源：东方IC

城阳区内各楼市板块成熟度也不一，但其价格在近郊中尚属榜首。据锐理新媒体统计，城阳2019年新建商品住宅均价16559元/㎡，高新区为13845元/㎡。各版块价格水平不一，楼市的发展程度也有所不同。中心城区生活氛围浓，生活条件好，价格也相对较高；高新区发展规划好，但尚未落实、属于纸上谈兵；东部惜夏版块自然资源佳，发展康养、度假。而当下城阳热度较高、也较为适宜主城刚需的，便是南部的丹山版块。

丹山版块作为紧邻李沧的城阳南部版块，可以说是直接承担了来自李沧的部分需求。论配套，版块内有东方城购物中心、夏庄镇云头崮小学等，虽不完备却也有积累，鑫江也多年深耕于此。近来，丹山版块内的热点项目也不少。如鑫江花漾里，该项目3月初开盘去化92%，在售80-107㎡小高层，单价1.4万/㎡，总价98万起，这个价格自是十分得刚需的欢心；鑫江桂花园汀香，项目在售90-130㎡三居小高层，价格1.8万/㎡，4月将加推电梯洋房。

来源：东方IC

眼下，青岛刚需族们买房的现状是：高价盘买不起，低价盘靠运气。而在城市发展重心的北上和青岛整体房价线的北移的情况下，是驻守李沧还是北上城阳，已经不再是无关紧要的选择了。综合看起来，现阶段尚未发展起步的十梅庵片区和已有一定基础的丹山版块相比，可能丹山更适合生活；但到十梅庵发展之后，十梅庵片区聚集的刚需也将比丹山丰富。

所以，即便城阳南和李沧北存在差距，但其都是刚需的主阵地。随着城市化进程加快，刚需只能被驱赶到更远的地方，从李沧到城阳，从主城到近郊，便是如此。

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