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由百忍老师一条消息，再论青岛市内四区的房产没有投资价值

2020-01-06 05:02西海岸新区

简介" 前几天写了一篇小文，为什么说青岛最没有投资价值的区域是市内四区？文章在头条号上一发布，讨论热烈，有赞同的，还有反对的。实际上，毕竟在青岛住惯了，习惯性思维根深蒂固，而这篇小文又直接颠覆了很多人的固有认知，必然反弹很强烈。这不，有人是这...

前几天写了一篇小文，为什么说青岛最没有投资价值的区域是市内四区？文章在头条号上一发布，讨论热烈，有赞同的，还有反对的。

实际上，毕竟在青岛住惯了，习惯性思维根深蒂固，而这篇小文又直接颠覆了很多人的固有认知，必然反弹很强烈。

这不，有人是这么回复我的：新区配套和老城区差距太大，自住5-10年内还是不合适的……

他说的对不对呢？很明显说得是不对的。新城区配套和老城区差距太大，是谁和谁差距大？那些没物业、没车位、没电梯、户型奇葩、厕所才2-3平米，洗澡要脚踏黄河两岸，大号还要蹲坑的老市区筒子楼能说配套好，这思维也是没sei了。青岛生活配套最差的地方，明明大都在市内四区好吧？

不过退一万步说，就算市内四区的新建小区，车位、物业配套齐全，就一定能占到配套优势吗？也未必。有人让我举个例子，这不，例子自己送上门来了。

著名的青岛楼市大V@张百忍老师，大元旦的发了一条消息，人家是这么说的：

至于是真卖完了，还是做扣卖完了，过几天是不是会不知道咋滴又冒出一堆“加推”、“一手更名”、“工程抵账”、“中介内部盘”——敢写自媒体，开发商的这些东西还是略知皮毛——不过，这件事情与我要说的东西无关，这次我就相信张老师所述千真万确：保利大国璟的360套房子，开盘秒空。

为什么会秒空呢？据说是因为便宜，2.3-2.8万……

听到这个价格，我的表情是：

WTF，这地方的房子，要2.3-2.8万！？

还是那句话，西海岸金沙滩灵山卫的推开窗户面朝大海，前门公园绿地，后门地铁站的洋房，还不到1.8万，这地方，公交、地铁、绿地、广场样样都没指望，推开窗户一堵大山，不是噪声就是尾气的地方，居然敢卖2.8万……

为什么？只要能跳出“黄岛红岛不是青岛”的保守思维，谁都能看明白，这个保利大国璟的价格，放在浮山后这个动辄三万多甚至四五万的片区确实挺便宜，但是放眼整个青岛片区的话，我早就说了：

浮山后的房子，目前在青岛所有的版块里，不算那些筒子楼的话，它的性价比最低，没有之一。十年前、二十年前看好浮山后的人是聪明人，现在再选浮山后，那就是……

这时候就肯定有人来说了：虽然价格贵了点，但是我在市区啊。生活配套好、还有学校医院的优势，balabala……

对于这么说的人，我送给他们四个字：坐井观天。咱能实地踩个点以后，再大放这种厥词吗？

所以，这篇小文就好好给某些保守人士颠覆一下所谓“市内四区配套齐全”的固有观念，好好看看在市中心花大价钱买到的房子，配套会比西海岸或者城阳差多少。

虽然说，保利大国璟的价格，放在在浮山后还是良心价；但是，毕竟作为在西韩新苑、左岸风度一带租过房子的打工族——之前的一个工作单位在株洲路——这个地方配套之差劲，我是有切身体会的。

先看看保利大国璟的位置：劲松三路和滁州路交界处。

这周围有什么配套呢？我没说错的话，放眼望去，都是些五金机电，铝合金门窗加工……

出门的便利性自然也是谈不上的：

到万象城需要这么坐公交：

到科技街需要这么坐公交：

到台东需要这么坐公交：

去李村需要这么坐公交：

请仔细注意这些图上的步行距离和换乘次数，会发现一个问题，那就是：

保利大国璟，虽然“地图炮”会觉得它到哪都不算远，但是，生活起来会发现，它到青岛的几个主要位置，要么转乘，要是不想转乘，那么就需要大约2公里的步行。

为什么？道理很简单，受制于浮山后“钉子户”，劲松四路、劲松五路迄今都没有打通，向东的建设基本不能开展，而滁州路以北紧邻海尔工业园，直接等于把这个小区向北的路全部“掐死”。

所以，实际上经过这个小区的公交，我扳着指头都数的过来：1公里以内能指望的公交，车辆最多的是609路，此外还有18路、631路、465路，稍远点有629路……然后，应该没了。

至于地铁，1.2公里外有3号线长沙路站，按照标准这不属于地铁房，至于后续的规划，我发现7号线南延应该经过，然而7号线二期工程属于远景目标，10年之内别指望……

看完公交地铁我们再看看这个地方商圈怎么样。还不错，步行1公里，有个合肥路永旺商业中心，规模也不算小。除此之外，乘坐465路，可以直达双山的凯德中心。大型菜市场有些憋屈，浮山后主要的农贸市场距离保利大国璟都比较远，很难步行直抵，以最大的辽商市场为例，需要3-5站路，步行接近1千米。

看似商圈还算便利，那我们就用我常念叨的西海岸“座山观海、风水天成”的灵山卫地区来比较一下生活的便利程度。毕竟黑得忒狠，为了避免大国璟的销售提着砍刀找到风水师的门上，干脆找个保利自己的楼盘吧。

保利海上罗兰。

这个小区有多少趟公交车呢？小区南门外就是保利车站，公交车有K1路、L1路、黄岛301路、黄岛306路、黄岛k21路、开发区37路。北门外有两河车站，公交有l9路、黄岛213路、黄岛215路、黄岛216路、黄岛305路、黄岛309路、黄岛806、黄岛k22路、西5路……

大国璟这时候已经汗颜了……

看了看地图，在保利海上罗兰小区北门外几十米，我们还发现了一个这个东西……

对，地铁站。坐上地铁，往东2站路到万达茂，4站到积米崖（新城吾悦广场、永旺梦乐城、嘉年华澳乐购），半小时乘车圈里，4个大商场。而保利大国璟，半小时公交只能到凯德……

这种公交配套的便利程度，是保利大国璟能比的吗？

当然还有，保利海上罗兰业主在家里推开窗户看出去的画风是这样的：

保利大国璟业主，推开窗户看出去的画风，呵呵哒……

至于前景就更不用说了，就西海岸现在的利好程度，大国璟扒了裤子都追不上海上罗兰……

举个例子：6号线二期工程是从保利海上罗兰南门口经过的，等大国璟门口远景规划的7号线南延段通车，估计海上罗兰小区已经坐拥第三条地铁了——按规划，青岛地铁23号线从隆和大溪谷通往古镇口，以古镇口现在的建设规模，23号线和7号线南延段谁先动工，很难说……

然而，保利大国璟的高层的价格，和保利海上罗兰的别墅价格相差也就是三四千块钱，保利海上罗兰的高层，比保利大国璟的高层便宜一万多……

所以，我就问一句，真正认真研究过两边楼价、配套设施、便利程度、发展前景以后，有几个人会真正去花大价钱去抢大国璟？

结论是很明确的，同为保利的楼盘，大国璟在景观、出行、商业、学校、医院、周边实体（关于为什么青岛就业机会、医疗、教育水平最差的地方依然是市内四区，这个我曾经详细分析过，请参照我之前的文章：为什么说青岛最没有投资价值的区域是市内四区？这里不再赘述）、就业机会全输个底掉的情况下，比海上罗兰贵如此多的价格，是没有道理的。也是青岛楼市一个很奇葩的现象。

站在购买者的角度上，可以说，真正以保利海上罗兰的生活品质、配套丰富程度去比大国璟的话，大国璟的价格，至少有60%是来自“红岛黄岛不是青岛”的习惯与偏见。

也就是说，如果我对青岛楼市有足够了解的话，保利大国璟的价格，相比保利海上罗兰，多出来的，都是情怀和偏见。也许下面这个回复说得是最好的。如果这个世界没有偏见，那就没有机会。

既然有机会，该怎么衡量，怎么做，想透了，应该不难。