青岛主城楼市岁末看市北，多盘血战新都心必有一跌

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市北区，老青岛的刚需重地。市北区是青岛主城四区之一，位于青岛市中部偏南，西部濒临胶州湾，东部与崂山区为邻，北部与李沧区接壤，南部与市南区毗连，东西最大距离11.5公里，南北最大距离9.9公里，海岸线长17.83公里，总面积65.4平方公里。在许多年以前，许多老青岛看不上市北区，所以有了“宁要市南一张床，不要市北一套房”的说法。但是随着城市的不断扩张，市北区渐渐呈现出了城心模样，现在部分片区渐渐成为了中高端刚需的首选。就楼市来看，目前可以划分为以下几个片区：

针对这七大板块，我们由西向东一一来分析。

难言高端的海景房

在青岛，海景房往往是高端住宅的代名词。但是市北区的海景房都在后海，冬天海风刺骨不说，以前还是工业区。所以，不论是现在所谓的晓港湾滨海休闲带，还是滨海新区，这海景房的价格比之市南、崂山，都有很大的差距。

也正是因为此，当年有和记黄埔这块金字招牌的晓港名城上市时，并不受老青岛中高端购房群体的待见。特价房曾经到过1万元/平方米。后来虽然在大势的带动下，房价也是增长迅速。但买房后真正去居住的中高端刚需不多，许多都往外出租当日租房。而且，这个片区的商业、教育配套都相对薄弱，在加上晓港名城纠纷不断，这个片区就难言品质和增长潜力了。

滨海新区汇集了绿地、保利等知名开发商，如果单看房子似乎也不错。但是这块填起来的新区，问题还是不少。也许楼座地基没有问题，但是你看看道路……但是这块孤地配套时一大问题，特别时交通问题让很多购房者挠头，到这一片区还不如坐地铁区李村更方便。所以在同年代的次新房中，这个片区的房价相对较低，属于典型的滞涨区。所以，对于这个片区我不推荐。现在城投还有新房在卖，但是品质实在比较低，而且价格已经涨上来了，在市北区连价值洼地都不算了。

总体来说，市北区的滨海区域位于后海，各自硬伤明显，所以难以跻身青岛高端板块之列。即使是在刚需片区中，也是房价增长吊车尾的区域。

地铁为老商圈带来新机遇

说实话，现在很多人一提起台东就皱眉。为什么？太堵了。台东商圈确实是青岛人气最高的商圈之一，但是同时也带来了堵车的问题。这一堵，宜居属性就下来了。而且随着传统商业业态的落后，台东商圈的人气也被新兴商业综合体抢走不少。

但是，情况将因为地铁网的完善而改变。

在今年年底地铁开通后，台东商圈将又是一番模样。因为相比新都心片区、万象城所在的香港中路片区、以及未来青铁华润城的片区，台东片区除了现代化的城市综合体和地铁这两大利好外，还有一项上述三片区所不具备的优势，那就是让普通市民感到舒服的“烟火”气。

说句实在话，这城市综合体的特色餐厅确实能提升我们的饮食体验，但那些花样孩子们喜欢，小年轻的情侣喜欢，中老年人偶尔试之也可以，但很少能作为亲朋好友长久的定点餐厅。与三个高大上片区不同的是，这台东除了有大悦城，还在不远处有著名的酒彪子一条街。虽然这酒彪子一条街是重点治理对象，但是大大小小的饭店还是有包间的。来料加工的海鲜与散啤，显然更对老青岛的脾胃。

从吃喝玩乐上说，城市综合体不会让人失望。但是购物就不一定适合所有人了。一般城市综合体都是引进高端超市，这超出了许多普通人的消费水平。但是，在台东，除了大悦城还有利群和沃尔玛，新旧商业体之间会形成有效补充。

周末，先把老婆孩子送到大悦城里享受城市综合体的时尚，然后你扭头直奔营口路市场和早已约好的伙计们子开怀畅饮；或者一家人在大悦城里玩一天后，到营口路市场或者利群买上新鲜的食材回家烹饪，是不是一种舒服的生活方式？

目前在售的只有大悦城一个公寓项目。这个项目目前定价太高，我觉得作为公寓产品没有投资必要。但是周边一些次新房，年轻刚需可以伺机出手，现在是捡漏的良机。

说完台东，再说老四方。老四方片区是碧桂园两盘对海信，碧桂园一个是云镜，一个是云著，作为1号线的地铁房，且周围教育资源也不错，而且盘的体量不大，目前这个价位比较不错，刚需可以考虑一下。海信的品牌在这，但是湖岛世家二期的价格略高，如果价格能降一点更好。

新都心的盛极必衰

最近两年哪里最火？我想很多人给出的答案都是新都心。地铁3号线开通之后，新都心成为主城区最火的片区之一。凯德mall周边的次新房房价更是如脱缰的野马，不断向上“狂奔”，曾经一度冲过了3.5万元/平方米的大关。与此同时，片区内海尔·世纪公馆、保利·天汇等新盘的价格在2.8万元/平方米至3.1万元/平方米之间。所以在过去两年中，新都心的新盘往往都能取得不错的去化率，许多楼盘甚至半夜开盘都能售罄。

不过随着二手房人气不断走低，新都心的次新房也跌下了神坛。以距离凯德mall和地铁站最近的万科城、和达中心城为例，目前的二手房售价在3万元/平方米左右，但是有许多特价房价格都已经跌破3万元/平方米。2015年交付的和达中心城一套90平的套三房售价为265万元，单价在2.91万元/平方米，万科多伦多社区的85平方米两室两厅二手房价格已经到了224万元，单价到了2.6万元/平方米。距离地铁站稍远福岭小区、鼎城等二手房小区价格则下落至2.5万元/平方米。

为什么新都心会出现这种问题，我们不妨探究以下。前段时间，参加了一个房产咨询机构的新闻发布会。会上我特意问了一个问题，那就是这半年来甲级写字楼外来企业新增占比是多少。专业人士给我的数据是不到20%。

我为什么要问这个问题，其实是想推测一下在限购政策之下，青岛中高端刚需流入状况。在过去几年中，青岛中高端年轻刚需基本都已经买上房了。因为与预算有限的工薪阶层来说，他们可以支付更高的首付，可以承担更高的贷款。所以即使没有在保利天汇、青铁华润城买上房，那么也一定在海尔世纪官邸、万科未来城成功入手。

到了现在，市场上还在持币观望的存量刚需已经所剩无几了。而我们这座城市IT行业并不发达，高收入企业比较少，中高端刚需的新增量比南方一些城市要少很多，这也是为什么苏州还在涨，而青岛疲态尽显的一个主要原因。

还有一部分，是换房族。手里有一百万左右的积蓄还有套老房子，如果老房出手可以买新房。但是现在的二手房市场……

需求端的大幅减少，是新都心新盘的第一个利空。

地铁的修建。地铁网越来越发达，新都心出行更方面，按理说房价应该越高才是。但是从另一个方面讲，“地铁房”这个标签已经不像以前那么金贵了。碧桂园在老四方的洋房产品，现在也可以打出1号线地铁房的招牌，而电梯洋房的稀缺属性，同样会吸引喜欢这一类产品购房者的目光。此外，崂山、李沧也都有不少新盘会加推，这些对于喜欢地铁房的中高端刚需必然也是一个分流。

地铁盘越来越多，是新都心新盘的第二大利空。

最后，我们要看一下二手房市场。以前大家一窝蜂的去买新房，是因为二手房的价格远远的高过新房，让许多人有抢到新房就赚到的心态。但是现在，新都心的二手房跌得厉害，投资房产还能赚钱吗？投资客心中疑惑越来越大的同时，刚需族也会盘算：次新房价格更低，离凯德mall更近，而且可以即买即住，那么还要一定买新房吗？

二手房市场疲软，是新都心楼盘第三大利空。

此外，还有一个关键点，那就是土地供应呈现了一个井喷态势。现在，有和达·君玥、保利大国璟、七色堇，马上上市的有青特。对于喜欢一手房的购房者来说，未来的选择更多。8月9日，市北上演了一场土拍盛宴。市北城建，市北城发，中铁建和华新园分别竟得市北5宗地，成交总价38亿，不少盘也已经公示规划了。

这种情况下，新都心房价冲高回落似乎是必然。所以，我判断，新都心片区的新房市场必有一跌，要么在今年12月份青特上市之时，要么在明年年初，精装改毛坯的戏码会最先上演，然后跟上的可能就是降价促销。

因此，对于在市北区买房，我的建议是：

1、目前仍然没有地铁配套的区域，未来将陷入漫长的滞涨期，这对于年轻的购房者来说并不是一件好事儿，所以想在这些区域买房的人，要特别谨慎，未来二手房房价还有下跌迹象；

2、作为老居住区，台东和老四方板块最近两年都会有地铁利好落地，对于这样的区域，可以在二手市场等待机会，也可以买目前上市的地铁盘；

3、新都心配套确实日渐纯熟，但是前期房价冲得太猛，在新盘扎堆情况下， 不论新房还是二手房，未来都有下行空间，所以不急着入手，

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