开盘只卖个位数？北岸楼市迎来至暗时刻

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NO. 1｜壹

昨天闲来无事，刷朋友圈时突然刷到一张海报，当时我就震惊了。

看着首开大卖、冠领北岸、全城热销的字眼，楼市君一度恍惚，因为我分明记得宸璟都会首开卖的是这样的：

10月31日推出254套房源，折后均价10870元，销售15套，按照去化率算只有6%。

隔壁的和达悦璋看到这一幕后，充分的吸取了教训，调整了策略。首开只推出160套，折后均价也降到了10500元，取得的结果是：销售5套，去化率3%。

市场这个样，同属上马版块的越秀星汇城自然坐不住了，与其被动等死，不如主动出击，于是对外释放，月底的开盘将有价格上的惊喜，到底有多惊喜呢？估计也就是比和达再低点，一万出头的那种。考虑到越秀户型都是以87/97/107等中小户型为主，总价也就不过百万，还是有一定竞争力的。

但就在这个时候，高新区传来的一则消息让越秀的努力白费了，中欧国际城D9地块即将毛坯开盘，预计均价只有1.15万。该地块位于墨水河畔，法式风格的小高层，公摊22%，主力户型为115的套三双卫。

这个性价比对上马楼市来说简直是一场一边倒的屠杀。

要知道，高新区和周边的红岛河套上马棘洪滩等地完全处于不同发展阶段。

过去多年，红岛经济区的房地产开发、产业项目引进和市级配套建设基本都投入到了高新区。结果就是，高新区不但各类配套水平对周边区域来说处于碾压的状态，而且中东片区开发已经较为饱和，城市的轮廓已经出来了，再有几年时间等住房陆续交付，配套进一步完善，就将完成真正的城市化。

东片区大批住宅将在未来2-3年交付

智力岛商务区的城市天际线已经出来了

而周边区域基本还是处于农村状态，拆迁改造仍是首要工作。

NO. 2｜贰

天一仁和宸璟都会、和达悦璋、越秀星汇城三个盘紧靠在一起，合计约4000套的供应量，位置在上马中心西部，距离高新区不远。

正常年份上马楼市的市场容量也就1000套左右，之所以会出现项目扎堆的情况，是因为城阳西部的全域大拆迁，其中上马的北岭、下马、朝阳、长安、东程、向阳等社区已经开始启动。至于启动资金呢自然要通过卖地解决，所以一不留神就多卖了几块。

拆迁改造肯定是好事，长期来看，必将提升区域价值，增加购房需求，带动房价上涨。

但是短期会经历一个阶段：

社区已经拆迁，本地居民不再有购房需求，土地又卖了，增加了不少住房供应。但是配套还没完善、产业也没引入，区域价值还未得到提升。

现在的上马楼市就恰巧处于这么一个空档里，房子自然就难卖了。

更何况旁边还有高新区这样一个难以战胜的对手，在此之前上马一般只能承接高新区外溢的购房需求，也就是说购房者在高新区买不到房子才会考虑附近的上马，而最近中欧花了40多亿大手笔拿地，基本保障了高新区未来一年多的供应。再加上现在正处于楼市下行周期，可以说是难上加难了。

其实对于上马楼市的困局，之前文章早已做过预警。

很遗憾的是天一浪费了先开盘的优势，定价过高，导致开局不利。

NO. 3｜叁

除了前面的强敌，上马楼市还面临棘洪滩的追兵。

棘洪滩由于成立了轨道交通产业示范区，拆迁改造的力度自然更大。

据政府规划，棘洪滩街道列入2018-2020年棚户区改造计划的共有13个社区，迄今已有北万、韩洼、铁家庄、上崖、下崖、大胡埠、沈家庄、前海西、后海西、南万、棘洪滩村等社区启动，2020年还将改造徐家和毛家庄社区。与此同时，不少大开发商也瞄准了棘洪滩。

天一仁和悦湖锦府拿地较早，楼面价只有2000多，而且位于棘洪滩中心最好的地块，趁着今年小阳春首开，毛坯均价1.1万，已经陆续卖掉四分之一。近期可能也感受到了市场压力，将其中一个地块的叠拼调整成了总价低的洋房产品。

青岛地铁创新产业园一期住宅有海尔产城创、青岛地铁、动车小镇三家合作开发，位于北万社区，虽然远离棘洪滩中心，周边基本还是村级配套，但是实际楼面价却超过3500，离15号线站点较近或许是其最大优势。

万科也和动车小镇合作了一个项目，位于南万社区，实际楼面价在4200左右。

同样和动车小镇合作的还有当代置业，位于下崖社区，实际楼面价也在4200左右。

四个项目的供应量合计得有4000套，这对于棘洪滩市场而言简直是一个天文数字。

由于轨道交通产业兴盛，棘洪滩就业岗位众多，但众多的就业人群宁愿忍受长时间的通勤都不愿意住在棘洪滩，这一点从中车长龙似的班车也得到了印证。原因很简单，棘洪滩配套水平太弱了，收入高的基本都选择在市区居住，收入一般的通常都选择高新区或城阳，刚毕业的也有中车朗悦这种福利房兜底。购房需求其实已经被瓜分殆尽，本地人由于拆迁也基本不需要购房，这4000套要卖给谁呢？

NO. 4｜ 肆

从区域价值来讲，高新区明显高于上马，而上马又高于棘洪滩，所以城阳西部的购房选择其实很简单，买房选高新区就对了，高新区无房可售时才再依次考虑上马、棘洪滩。

当然这也不是绝对的，同样要结合价格，既然中欧都1.15万了，那么上马和棘洪滩中心9000多、棘洪滩周边8000多可能是一个比较合理的价格。

因此对于高新北各项目而言，除了地价低的悦湖锦府，考虑赚钱已经纯属多余，能够全身而退就算不错了。

相对于城阳西部楼市刚刚迎来至暗时刻，城阳东部楼市已经在至暗时刻摸索许久，随着青岛楼市政策的微妙转向，走出黑暗，迎来曙光或许已为时不远了。

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