为何不看好青岛西海岸新区房价？

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这两年，青岛西海岸新区的楼市不是一般的火儿。

当然，火起来既有宏观政策风口，也有供给和需求双重推动的因素。

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从增长逻辑上来讲，青岛之前的西海岸新区房价上涨有这么几个驱动力。

一是，宏观政策的驱动带来的跟涨。

前两年，去库存和棚改货币化安置，直接带动青岛的跟涨，进而也带动了西海岸新区的跟涨。

二是，内生增量带来的补涨驱动。

青岛西海岸新区有两个板块构成，一个是老黄岛，一个是胶南，尤其是胶南的并入，相当程度增大了青岛西海岸新区的土地供应，进一步拓宽了青岛西海岸新区南向发展空间。

地价低，房价也就更具吸引力。

内生增量的构成分成两部分，一是青岛市区的改善性置换，二是胶南等地拆迁释放的消费增量，三是实实在在因为价格洼地带来的购房需求，这一群体中既有刚需客户，也有投资客户。

这些都构成了青岛西海岸新区强大的内生增量，进而成为构成房价上涨的重要推动力。

三是，溢出效应带来的外部驱动。

青岛不是一个摊大饼的城市，天然的地理区位决定了青岛主城区空间有限，这两年主城区的楼盘越来越少，即便是前几年大热的市北新都心，也不过有新都朗悦、保利天汇等等几个新盘而已。

主城区没房了，主城区的价格涨起来了。

这时，主城区的需求自然就开始溢出，青岛西海岸就成为压过蓝色硅谷的首选。

实际上，青岛的发展现实一体两翼，一个翅膀是蓝色硅谷，中间是主城区，一个翅膀是青岛西海岸新区，屁股上是红岛和遥远的胶东航空港。

得益于老黄岛多年的经营，青岛西海岸新区在基础设施和生活便利性上远远超过蓝色硅谷。而蓝色硅谷一万五的前后均价，变相的也赋予了青岛西海岸价值坐标和价格支撑。

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鲸吞了胶南和黄岛的西海岸新区，表现出强大的发展动能。

2018年地区生产总值突破3500亿元，年均增长11%，综合实力在19个国家级新区中位列前三，连续五年综合考核全青岛市第一。

很多人把西海岸新区的作为其房价的支撑，毕竟，GDP增速上显示这个地方充满活力。

但我们要明确一个前提，房价的支撑来自于人口，尤其是外来人口。

房价就如同叠罗汉，外来人口是最构成了叠罗汉的基石，他们的数量多少，强壮与否，决定了罗汉叠的多有多高，站的有多久。

查查历年数据就知道，青岛的人口吸引力一直非常有限，更遑论是西海岸新区了。

近年来，青岛每年流入的人口基本在10万人前后浮动，数据显示，2018年青岛人口流入10.43万人，其中西海岸消化了3.81万人。

但是我们不要忘了，2017年在成立西海岸新区的时候，官方曾预测西海岸新区2030年城镇建设用地面积为468平方公里，常住人口达到410万人左右。

按照官方当时的预测的数据我们计算，西海岸新区的人口密度差不多要在8700人/一平方公里，人口密度基本跟台北市等一线城市水平差不多。

理想就是理想，而现实就是现实。

一方面，西海岸的人口增速远不及预测。

目前，西海岸新区人口数量是152万，也就是说11年后要达到410万人，也就是每年要增加约24万人。

如果按照每年流入4万人来计算，那么也要差不多66年才能达标。

另一方面，西海岸的建设用地总规模却远超过预期。

2018年，关于《青岛西海岸新区总体规划（2018—2035年）》获批。规划显示：到2035年，新区城镇开发边界内各类城乡建设用地总规模控制在676平方公里以内（其中陆域开发建设用地面积616平方公里）

这比2017年预期的要多了差不多接近200平方公里。

这就造成了西海岸新区的一个场景，一旦出了老黄岛的核心区，密集的建筑塔吊，工地和运输车与街上稀稀落落的行人成一个鲜明的对比。

即便是西海岸的某些商业综合体，也如欧洲一般清冷。

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建设用地的长期充足带来具有竞争力的地价，房地产市场的周期性火爆带来群体性的逐利，这也让西海岸新区成为众多房企大鳄的“盘中餐”如绿地、绿城、万科、碧桂园、金地……

在2017、2018年，在青岛街头，在商业综合体中，在无数的骚扰电话中，胶南、西海岸、黄岛成为对方传达给你的“关键词”，当然，2019年，你听到来自西海岸的消息，更多的是房价下跌。

人口增速过渡与建筑用地之间不匹配的矛盾，也造成了西海岸新区房地产库存高企的局面。

目前，我没有找到西海岸新区公开地产库存数据，但库存高企已经成为西海岸新区的无可争辩的事实。

实际上在2015年之前，青岛本地房价低迷，一个很重要的原因就是总供给大于总需求，当然这是很多二线城市普遍存在的问题。

现在来看，去库存政策甩掉了金融业的系统性风险，却把房地产商带入另一个库存高企的新时代。

当然，临门一脚就是遍及全国的“限购政策”。

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其实，青岛的区位优势比较尴尬。

一方面在于省会济南的竞争中，它缺少政策支持。

济南说吞并莱芜就吞并莱芜，而青岛只能停留在直辖的小道消息中不能自拔。

这一波次中国城市的格局，表面上看是东部与中部和西部的拉锯，实际上是省会与副省级城市的博弈。

另一方面，在城市群的竞争中，青岛领头的山东半岛城市群在体量和质量上已掉队。

跟珠三角、长三角、京津冀等世界级城市群相比，青岛是山东半岛城市群，这个城市群以构成的主体是中小城市，这个城市群还有一个特点就是经济发展相对均衡。

这其实是青岛头痛的所在。

青岛本地的收入水平对周边的烟台、威海、潍坊基本没有吸引力，因此青岛也无法构成郑州、武汉等同级别城市人口吸引上的“海绵效应”。

没有人口的流入，就没有人才的流存。

为什么青岛的人口多年来一直徘徊在九百多万，迟迟无法迈入千万级水准？为什么青岛的收入水平无法构成对周边中小城市的强烈吸引？

比起房价，这个恐怕更应该引发我们的思考吧！

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