城阳北楼市的冰火两重天

说完了郊区，回来说说大城阳。城阳楼市范围很广，但目前的主力和最热闹的区域当属北部板块，已经打成了一锅粥。

自去年四季度以来，每周二和周四上午八点半的940电台节目中，百忍老师就一再强调一个观点，就是城阳楼市的价格体系需要重塑。什么叫重塑？就是把价格落一落。

该区原来在限价方面实际上没有执行，更多是依靠市场调节，是全青岛房价最为活跃的区域，这在相当大程度上成就了红岛，红岛的摇号之所以火爆，很重要一个方面是城阳高房价把客户挤压过去了。

紧邻的即墨区，已经出现变化。即墨最有压力的当属东边的创智新区楼市，人气不足，供应量大，所以有企业在三月先把价格拉到了12000的均价，实现突围。

城阳和即墨面临同样局面，压力最大的是北区板块。这里地产大鳄云集，本地的青特、海尔，外来 的旭辉、绿地、万科、保利、融创、龙湖、佳兆业，还有偏重于产业地产的天安和蔚蓝两个，还有对面即墨的金茂，都在此安营扎寨，囤积重兵，以求一战。

今年将出现十几个盘混战的局面，是当之无愧的北青岛最激烈的楼市战场。

及至到今年四月，很多楼盘的动作已经展开，经过了市场的检验之后，统计发现真的出现了冰火两重天的局面。

比如青特高调宣布其汇豪观邸和青特小镇两个项目销售业绩都已经超过三亿元。这是一个很不错的成绩。比如正阳府通过不断的释放特价房和顶账房，也是取得了良好的业绩。总体的价格调整相对于去年高峰期没那么大，基本在2000—3000元左右，但在其他家衬托下，已经很有竞争优势了。

其余的楼盘能卖得多得就比较少了，龙湖舜山府因为本来定价就不高，业绩也不错。

剩下的开发商就不是很乐观了。更有烟青路边的两家新开盘的一大一小的企业在四月悄悄的开盘，只卖出了个位数字。名字就不说了，给人家留点面子。

百忍老师去看了一下，主要是产品定价和定位都出了问题，对目前的市场过于乐观，而在被动的局势下，又没有得力措施，结果被市场冷落。

这些失败盘的操盘者需要很好的总结教训了——以前在巨型企业干，享受了平台的优势，再加上地产大形势比较好，以为那些业绩是自己本事，实际上这是个错觉。离开了大平台的光环，市场再变冷，自己再糊里糊涂的操盘，最终暴露原型了，原来自己那两下子是不行的。

尤其是小企业，是扛不住滞销局面的，毕竟需要钱么。

百忍老师去年就说过，最多坚持到6月，因为有个半年的总业绩要交代，尤其是上市大公司。半年已过，如果老是每个月卖个几套十几套，是没法交代的，也不是换个经理总监就会变好的。

本质的问题很简单：目前的小阳春只能支撑少数楼盘热卖，不可能像过去两年那样，所有的盘或者说大多数盘都被抢购。客户群已经不够了，投资者的比例大幅度降低，而能依靠的刚需不会马上起来。

从外部环境来说，经济增长的红利已经大大减弱，再加上灰犀牛——毛衣战迅速升温，让未来有巨大的不确定性。青岛毕竟是个外贸城市，影响还是比较大的。

这样的内外各种因素的交织之下，一个区域再出现供应的井喷局面，以前的价格体系又很贵，那么就考验决策者谁能先下决心了。四月北城阳楼市的火热，就属于它们了。

而哪些下不定决心的老盘，或者对形势判断失误的新盘，在这个春天里，就只能抱着一大块冰，冻得瑟瑟发抖了。

如果都调整价格，也很难都热，因为市场需求有限。所以恰恰是按兵不动的成就了先动手的，拱手让出了市场，这就是市场经济的如同打仗的相似之处。

在卖不动的业绩下，很多职业经理人又成为替罪羊，离职而去，也是无可奈何。

而对于购房者来说，最纠结的就是该不该出手了，其实很简单，有一个基本的判断标准，就是你看中的那个盘是不是卖得动，如果卖不动，就你们几个人买，那你自然基本逃脱不了韭菜的命运。

所以你要买房子，一定要买热销盘，这是保障你不当韭菜的基本因素。

因为老板不会让卖不动的局面持续下去，如何改变？当然是价格重塑，俗称降价。然后你们几位先驱就成了站在高岗上的烈士了。

这就是目前城阳北楼市的这个春天的基本局面。少数盘春意融融，大多数盘算是冰凉。你如果勤快点，多跑几个售楼处，仔细对比观察，就会发现这个基本态势。

那么，接下来尤其是六月份会出现什么样的竞争局面？这才是无论是买了房的还是没买房的同志们最为关注的焦点问题。百忍老师前面说胶州市场的时候，已经说过六月底是个关键点。对于城阳北区域的楼市，更是如此。

因为在这个时间和这个地点，又传来一个比较惊人的消息。

5月14日，绿地青岛公司在其官方公众号公布了其在城阳北大盘国科小镇将于6月底开盘的销售任务——保底20亿，冲刺28亿。这是一个巨大的数字，基本上相当于整个城阳北区域所有楼盘四月和五月份的销售总额。

所以，尽管各家目标都不小，但没有人敢公布出来，都是私下说说而已。绿地这次显然是豁出去了。

要实现的这样的目标和规模，就意味着一次消化一两千套房子，还意味着其他家竞争对手必须拱手让出市场，不是要当市场老大的问题，而是要独霸市场的问题。 其他家也都是巨头，都有巨大任务量，又岂会坐以待毙，如何反击，就有戏看了。

绿地国科小镇今年总的销售目标是60亿，而这样的销售数字，在青岛郊区的楼市史上，只有去年的中欧国际城实现过。当时的高新区楼市的摇号氛围和今年毛衣战的市场行情毕竟有巨大差别。

国科小镇有其自身的国科大的学校、医院、产业配套，这是个巨大优势，但是周边楼盘在一定程度上也能享受到。在此局面下，绿地将如何冲击这个巨大销售目标，其竞争对手如何抢夺客户，到底谁家能继续笑下去，悬念就很大了。

春夏之交的北城阳，天气忽冷忽热，楼市的氛围也是如此，毛衣战的风云雷电在每个人的心中频繁重击之后，属于少数楼盘的小阳春已经翻过一页。

接下来，这个市场的众多参与者如何迎接六月楼市的洗礼？会不会竞争白热化？这不仅仅取决于操盘者如何应对竞争小格局，也看各家决策者如何判断经济大格局。

很多老板们还在迷迷糊糊状态么？

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