房地产2019"春闹"：打折、裁员、抢地

万科一边高喊“活下去”一边大举拿地

凤凰网财经启阳路4号出品文|彭彬

房价又要大涨？

凤凰网财经启阳路4号近期探访北京多个地产中介机构，多位销售人员称北京房价处于相对低点，近期看房的人明显增加，可能会上涨。因为调控而下跌的燕郊，最近也开始躁动。而据媒体报道，南京楼盘开局骚动，有楼盘2天卖了12套房。

根据房天下数据，2019年2月期间北京二手房均价61005元每平米，环比上涨0.07%，同比上升4.61%.

一些地产从业人士也开始摇旗呐喊，房价将出现新一轮上涨。

然而，硬币的另一面是，1月份TOP30上市房企销售金额与面积数据中，18家房企销售金额出现同比下降，12家房企同比增长；21家房企销售面积出现同比下降，9家同比增长。

房地产“大佬们”也做出不同的抉择，恒大宣布全国3月楼盘九折，碧桂园则被爆出来最高裁员50%，“戏精”万科则激进拿地，成为新年拿地最高房企。

房地产行业究竟是涨是跌，未来又将何去何从？

恒大全线九折

2月28日上午，多位恒大员工在朋友圈晒出恒大打折消息，称3月期间，恒大全国所有住宅九折，所有商铺八折。

图注：恒大员工晒出的全线九折

此外，恒大员工推荐，可以享受到额外95折。

据悉，2月27日下午，恒大集团董事局主席许家印召开集团营销会议，宣布恒大集团将在3月1日至31日一个月间，每周开一次集团全员营销总结大会。会议由许家印亲自主持，将在会上总结各单位全员营销阶段排名及相关工作落实情况，会议现场还会随机抽取单位一把手做经验分享或检讨总结。

凤凰网财经启阳路4号获悉，在今年2月，恒大曾进行过一轮提收。

所谓提收，是指恒大为购房者提供两年免息服务，在此期间，恒大贴息。每年6月及11月，恒大推出“提收”政策，投资者将购房全款提前给恒大，恒大则给予购房者一定优惠。

凤凰网财经启阳路4号注意到，恒大在发展历史上，多次采取了降价促销手段，2018年即推出全国范围内88折活动。

图注：恒大2018年推出全国楼盘88折

碧桂园最高裁员50%？

在恒大全国打九折的消息传出时，碧桂园则被曝出裁员。

据媒体报道，自2月12日开工至今，碧桂园的员工即受“裁员”困扰，有部门裁员幅度至50%。

媒体报道称，2月20日，碧桂园集团再次专门召开“集团各职能中心架构调整会议”，涉及集团办公室、成本管理中心、采购中心、数字化管理中心等九部门。

据悉，并未参加此次会议的产城发展事业部、海外事业部、设计管理部等部门均在裁员行列。

对此，碧桂园有关人士向凤凰网财经启阳路4号回应称，不知裁员50% 的说法从何而来，此次调整是对碧桂园总部组织架构进行正常优化，而非裁员， 所有涉及调整的人员，原则上职级和薪酬保持不变。

“在当前的市场环境下，精干高效的总部、卓越的人才团队将成为制胜的关键，我们希望通过持续推进权责下放、精简业务流程及加强内部人才培养，全面提升公司综合竞争力。”碧桂园称。

碧桂园表示，基于以上原因，对总部组织架构进行优化调整，聚焦“总部精干高效”、“成熟区域大区化试点”、“成熟城市公司区域化”三个方面，通过组织优化、人员向区域下沉，从而优化人才结构，为未来的发展奠定组织基础和人才基础。

据悉， 本次总部组织架构调整聚焦部门职责/流程的优化和权责的进一步下放，以提升整体运营效率。

碧桂园还表示，考虑到总部人员整体较为优秀，此次组织优化遵循“先部门架构/权责梳理，基于架构/授权需要，逐步人员下沉”的原则， 所有涉及调整的人员，原则上职级和薪酬保持不变。

而根据最新公布的官方数据，碧桂园全年权益销售金额为5019亿元，根据第三方统计机构克而瑞数据显示，碧桂园总销售额达到7287亿元，连续保持房地产商销售冠军地位。

“戏精”万科抢地

2018年9月高喊活下去的万科，开年后依然频繁抢地。

2月28日，佛山公开出让禅城区南庄一宗商住用地。最终万科以底价8.9亿元竞得这宗地块，折合楼面价5519元/平方米。据了解，该地块出让面积4.05万平方米，地块为商业商务用地兼容二类居住用地，容积率≤4.0，规划可建计容建筑总面积为16.18万平方米，折合楼面价5519元/平方米。

这并非万科开年后首次拿地。2月15日，万科旗下福州市万滨房地产有限公司以76.4亿元的价格摘得2019-01号排尾红星地块，折合楼面价1.22万元/平方米，创下福州土地拍卖总价纪录。

2月14日，青岛国土资源和房屋管理局即墨分局拍卖一宗纯住宅地块，地块编号JY19-3，占地面积约7万平米(合计约105亩)，最终该地块由青岛润通铭苑置业有限公司(万科)以底价竞得，成交总价约3.49亿元，成交楼面价3112元/平米。

根据中原地产研究中心统计数据，随着房地产市场逐渐进入平稳，部分城市出现下调，大部分城市去化速度放缓，但房地产龙头企业拿地的节奏明显分化，万科在1-2月合计拿地283亿，成为拿地最高房企。

除了自己出手直接买地，万科此前还收购同行项目。2018年10月9日晚，华夏幸福公告，旗下多家全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

根据公告，前述五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约339338.36平方米。交易的对价约为32.34亿元。

在2月底，万科董事长郁亮与多家媒体进行了交流，再度解释了万科的“活下去”。在郁亮看来，“基本盘”是保证万科“活下去”的关键。从万科自身的发展经验来看，从过去到现在，乃至未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

郁亮称，对万科来说，收敛聚焦，巩固提升基本盘是公司基于宏观形势的判断所作的必然选择。

房价卷土重来？

凤凰网财经启阳路4号梳理发现，2019年房地产市场颇不平静。

2月20日，住房大数据联合实验室发布数据称，根据住房大数据联合实验室最新大数据房价指数（BHPI）监测显示，2019年1月，廊坊燕郊房价环比上涨5.23%，这是燕郊房价连续两个月快速上涨。2018年12月，燕郊房价环比上涨3.67%，这一涨速是2017年4月当地房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅，但很快被今年1月的数据刷新。

此外，启阳路4号走访多个北京中介门店，数位中介称，许多业主酝酿涨价。此外，南京自媒体曝出“南京房价突破限价”、“南京调控放松”，引起社会舆论的关注。

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心2月27日发布2019年2月《中国住房市场发展月度分析报告》，一二线城市短期房价受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，但潜在的房价上涨压力犹存。

不过，上市房企的销售数据却相当惨淡。1月份TOP30上市房企销售金额与面积数据中，18家房企销售金额出现同比下降，12家房企同比增长；21家房企销售面积出现同比下降，9家同比增长。

克而瑞研究中心发布的百强房企销售排行榜显示，TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。

值得一提的是，往年热闹的回乡置业，今年遇冷。据诸葛找房研究中心的最新调查报告显示，近七成人群选择返乡置业，老家省会为置业首选。未来两到三年有购房计划的人群中，近六成人计划在工作地置业，回乡置业人群占比仅为四分之一。

对于楼市新年后现象，中原地产首席分析师张大伟向凤凰网财经启阳路4号表示，这些天新闻太多，大部分都是谣言，背后不能掩盖的是，楼市的确出现了小阳春。

对于楼市出现小阳春的原因，张大伟分析认为，首先是市场人为炒作，其次是政策面有所宽松。“过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。最近全国开始出现项目宣布涨价，人为的刺激市场。”张大伟表示。

对于楼市后续走势，张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前许多房地产企业压力并不小，房地产企业现在的困难在于三点，第一是高库存，很多新房库存积压的风险开始增大；第二是零业务，很多企业现在拿地等环节的工作都在放缓；第三是不稳定，即员工离职也在增加，这个时候也需要反思激励约束机制。

“做好过冬的准备，可能是很多开发商的心态。所以在此类节奏下，相关人员势必会调整。类似调整，尤其是要剔除一些效率不高、绩效表现不好的员工。”严跃进表示，目前房地产企业采取了许多隐晦的方式优化人员。

对于市场的走向，严跃进认为，应该说近期虽然有一些升温的现象，但大趋势还是降温，预计到了下半年，市场的交易会有逐渐反弹的机会，即前冷后热的状态。“至少从目前开发商来说，在拿地、营销成本预算、企业人员招聘等方面是比较悲观和谨慎的了。”严跃进表示。

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