东房网小编《走进105会客厅》——东营地产龙虎榜出炉

主持人好，听众朋友们下午好，我们东房网编辑小尧。很高兴今天有机会走进《105.3会客厅》栏目，今天想跟大家一起聊一聊楼市的一些关注度比较高的热点新闻、一些有趣的分析与报道，还有东营楼市的一些楼盘资讯。

首先我们先看这样一则关于土地市场的新闻：

1、中国一线城市住宅地价同比增幅连续8个季度收窄

中国国土勘测规划院17日发布的2018年第四季度中国地价数据显示，北上广深四个一线城市住宅地价同比增幅连续8个季度收窄。

数据显示，2018年第四季度，受监测的106个城市中，一线城市住宅地价增速为6.79%，较上一季度收窄0.87个百分点。一线城市住宅地价同比增幅已连续8个季度收窄。一线城市中，广州住宅地价同比增速最高，为12.61%，深圳和北京次之，分别为6.24%和5.79%。

去年第四季度，二线城市住宅地价同比增长7.50%。其中，石家庄、济南、沈阳、大连、长春、哈尔滨等9个城市住宅地价同比增速超过10%；南京、宁波、厦门、成都住宅地价下降，环比、同比均为负增长。

三线城市住宅地价同比增速高于一线和二线城市，去年第四季度涨幅达10.24%。23个三线城市住宅地价同比增速超过10%，其中，烟台市住宅地价涨幅最高，达51.66%。

中国国土勘测规划院分析称，去年第四季度，中国房地产调控政策持续紧缩，融资和销售压力双增，房地产开发投资增速基本平稳，住宅地价增幅回落相对明显。此外，值得注意的是，106个主要监测城市土地供应大幅增加，房地产用地供应面积达到2014年以来单季度最高。

数据显示，2018年第四季度，106个主要监测城市土地供应面积11.75万公顷，同比增加40.09%。其中，房地产用地供应面积1.98万公顷。

中国国土勘测规划院指出，随着减费降税、定向降准深入实施，逆周期调控政策的托底效应将逐步显现，2019年中国宏观经济持续调整、向好。房地产政策方面，全国性、系统性政策放松的可能性较小，因地制宜的政策微调在多地出现的可能性增加，调控政策保持相对稳定的概率较大。预计2019年第一季度，全国城市地价继续温和上行，住宅地价涨幅保持趋稳态势。

2、2019年或超30城松绑 房地产长效机制呼之欲出

2018年的最后一个月份，在经历了400余次调控之后，房地产市场还在“紧”与“松”之间犹疑揣测。

但在这个年度结束的最后几天，一个位于山东省西部的小城打破了这种紧张而微妙的局面。

12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消新购住房限制转让措施。而这一“限售令”，自2017年11月开始实行以来，到现在也才一年有余。

在经历了市场、官方的观望和试探之后，19日，菏泽市住建局官方正式出具解读，确定取消了限售。

随后，广东省广州市住建委官方发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，对商服类物业进行了松绑，2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。

在12月21日召开的中央经济工作会议上，对房地产提出了“因城施策、分类指导”的要求。多位专家预测，2019年或许更多城市正式调整政策。

但12月26日湖南省衡阳市撤销“限价令”又取消的行为，也让市场认识到，即使中央下放了微调权力，地方也要慎之又慎。

有关人士分析指出：“虽然目前强调因城施策，并合理微调，但事实上各类松绑动作，无论是大还是小，都容易引起市场预期的变动。所以若是没有足够信心做到‘房住不炒’，部分政策的松绑会被认为是轻率的，也容易面临问责的压力。”

2019年或超30城松绑

据不完全梳理，目前已经有甘肃兰州、山西太原、山东菏泽、广东广州等多地官方明确发文从限购、限售等政策层面进行松绑。

2018年12月26日，由衡阳市发改委和住建局联合发布的暂停执行“限价令”的文件流出。但随后衡阳市政府官方发文表示撤回该通知，并定性该通知对稳房价、稳预期认识不足，衡阳将坚决贯彻“房住不炒”原则，维护房地产市场的平稳健康发展。

事实上，2018年以来已经有多个松绑消息传出，包括各地以人才政策放松限购，以及限价政策悄然松动等。随着菏泽“闯关成功”，以及中央定调“因城施策”，多位专家预测将会有更多城市松绑政策。

从各地政策内容来看，之前政策过于严厉，所以部分城市楼市出现明显调整局部市场，存在政策微调的可能性。

统计数据显示，限售是这一轮全国百城调控最标志性的政策，也是“房住不炒”的最典型政策，目前全国已经有90多个不同级别的城市执行了这一政策，菏泽“闯关”成功、官方取消限售后，或有更多城市跟进，而按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

但即使在“因城施策、分类指导”的要求下，也有“夯实城市政府主体责任”的定调，下放到地方的，不仅仅是权力，还有与之相应的责任。

地方政府在因城施策发展本地房地产市场的同时，也要承担房地产市场调控的主体责任，不能脱离“房住不炒”的基本定位。

短期调控升级为长效机制

这一轮严厉的调控从2016年9月开始，持续了高压态势。到现在经过两年多的时间，从中央到地方，出台了近千个限制性措施。仅2018年，就有近450次政策调控。2018年全国房地产市场政策调控次数较2017年同期增75%，刷新历史调控纪录。

到目前，我国房地产市场形成了限购、限售、限价、限贷、限商等多维度的立体调控环境。

分析指出，如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，这些政策势必清理退出；在限购方面，随着市场稳定，有些城市也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。

而房地产市场定调“因城施策”也给各地因地制宜、适度松绑提供了中央依据。

当前我国不同城市之间房地产差异比较大，比如某些城市库存量很大，那就需要适当减少供应，而部分城市房价上涨压力很大，那就需要相应地增加土地供应，“因城施策”也是为了让当地更好地把握当前各地房地产市场的特殊性，让当地根据实际市场情况相应地调整相关政策。

与此同时，适度松绑如何合理平稳过渡，而不是变动太快，引起市场激烈反弹，也值得思考。

2019年即使多地出现政策微调，也不能离开稳的基调。

从2017年起，中央高度重视建立长效机制，2018年以来，两会政府工作报告、中央经济工作会议、全国住房城乡工作会议等，都把建立长效机制放到了房地产工作的关键位置。2019年全国住房和城乡建设工作也提出，要着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，并继续保持调控政策的连续性稳定性。

长效机制并不代表短期调控政策转向，而是制度化一些有效的短期调控政策，使其平稳运行、长期有效。比如，在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代‘价高者得’的传统招拍挂模式、坚持差别化的信贷政策等。菏泽只是一个恰逢时机的起点，而背后昭示的，或许是短期调控已经结束，各地将进行适度微调，以使我国房地产市场进入长效机制作用、平稳发展的新常态。

3、全面降准对房地产市场影响有限

近日，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点。据报道，此次降准将释放资金约1.5万亿元，综合各种因素，净释放长期资金约8000亿元。

从理论上说，降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。这主要表现在两个方面：一是央行降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资；二是降准将增加货币供给，会压低市场利率。从楼市供给端看，降准后房地产开发企业的财务费用降低；从房地产销售端看，银行信贷资金充裕有助于降低居民贷款利率，可在一定程度上提振购房需求。不过，并不能因此就认为国内房地产市场会发生明显变化或“转向”。而且，由于央行降准具有明显定向特点，本轮降准对楼市影响极为有限。

首先，房价预期变化。经过较长时期的楼市调控，“房住不炒”定位逐步深入人心，楼市投机炒作总体得到遏制，市场逐步回归理性。在此情况下，房价只涨不跌的预期得以纠正，房价在不同区域出现分化，一二线热点城市楼市价格保持平稳，三四线城市房价涨幅放缓。

其次，降准具有定向特点。无论是2018年的四次降准还是2019年初的降准，央行定向降准意图十分明显，主要目的在于维持市场流动性合理充裕，扶持中小微企业融资，精准滴灌实体经济。因此，降准对房地产行业融资改善有限。央行降准主要是对冲基础货币投放缺口。随着国际收支调整，国内外汇占款增速出现了明显放缓，导致基础货币投放出现缺口。因此，央行降准具有明显的对冲性质，稳健货币政策取向没有改变。

第三，房地产调控政策不会退出。2018年12月份，中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”的定位，指出要夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这表明，抑制房地产投资投机的政策不会退出，针对国内楼市区域等方面的差异，国家将采取灵活且富有弹性的政策，在执行方面重在落实各地政府主体责任。

从长远看，如果楼市价格持续上涨，楼市泡沫继续膨胀，不仅危害实体经济健康发展，也会为系统性金融风险埋下隐患。要保持经济社会持续健康发展，需要尽快摆脱对房地产的过度依赖，积极发现和培育新的增长点。

接下来，我们把目光转向楼市的热门资讯

3、南京新政：房子交付后，样板间要继续公示三个月

新房的装修标准不透明，装修材料严重“缩水”，交付后货不对板，“精装”变“惊装”——这些困扰南京买房人多年的问题终于有了解决方案。南京市住房保障与房产局1月19日正式发布《关于进一步加强南京市商品住房全装修建设管理的通知》，规定开发商必须在销售现场公示装修标准和装修评估价格，且样板间公示截止时间须至项目交付后三个月以上。即日起，南京所有新申领施工许可证的商品住房项目须按该《通知》严格执行。

提升住宅品质，改善居住质量

据悉，《通知》出台的主要目的在于完善南京市商品住房全装修从设计、建设、监管、销售到交付等的全过程监管流程，规范全装修各方主体行为，确保全装修质量，强化全装修标准和价格备案监管，建立全装修权益保障体系，减少全装修纠纷，维护人民群众合法权益。

在这份《通知》中，对全装修工程的全过程监管、明确装修标准、装饰装修单位和从业人员的管理、装饰装修材料、设备的监督管理、工程竣工验收、全装修价格备案、全装修商品房销售合同、第三方全装修价格评估、全装修现场公示、样板房、投诉处理、实施日期等方面进行了全面规定。

房管部门表示，南京市商品住房市场已进入高品质开发、高质量发展和住有宜居的新阶段，人们对改善居住条件和美好人居生活的需要不断增长，全装修住宅比重的不断提高是大势所趋。加强商品住宅全装修监管，也是促进绿色、环保、节能发展和新型城镇化建设的重要举措，有利于提升商品住宅品质，改善居住质量，稳步提高群众的居住水平，有利于加快南京市房地产业转型升级和高质量发展。

这些新规与买房人有关

1、装修材料、品牌全公示

新政中要求，全装修住宅项目应按所售主力户型1：1要求建设交付标准样板间，且交付标准样板间、装修评估报告、全装修示范合同的装修标准必须一致；在公开展示的交付标准样板间中，需标注各大件的标准品牌，对于部分定制产品，需注明材质标准。非交付标准须在现场明示，并在合同中标明。

2、最低保修期为2年

新政中明确，住宅室内装饰装修在正常使用条件下，最低保修期限为2年，有防水要求的房间和外墙面的防渗漏期为5年。如果在保修期内出现问题的，房主可以要求开发商进行修缮。

3、交付后样板间仍需公示三个月

许多购房者在收房后，经常感觉与买房前参观样板间时看到的不一致，可售楼处的样板间已拆除或挪作他用，无从比对。此次新政中明确，开发企业除了要在销售现场公示装修标准、装修评估价格结论和样板间外，样板间的公示截止时间须至项目交付后三个月以上。

业内人士认为，此举将对个别房产商的弄虚作假行为起到震慑作用。楼盘交付后，买房人可以从容比较新房与样板间的差异，一旦发现有不符的，可以立即向相关部门投诉。

4、变更装修标准需业主同意

新政规定，装修价格由第三方房地产专业评估机构进行评估，包括对样板间的价格认定评测，第三方评估机构对评估结果负责。装修标准、第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同。装修价格评估报告经公示后，开发企业不得擅自更改，项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修。如需改变装修设计标准，需征得购房业主同意。新房交付前不得采取二次装修等方式，提高全装修价格。

5、高端盘可“优质优价”

目前，南京全装修楼盘的装修标准多数在2000元-3500元/㎡，部分高端楼盘动辄5000元/㎡以上常引发买房人吐槽。新政中明确，将实行“优质优价”，对部分高端楼盘，应根据装修标准客观确定装修价格，装修评估价格须经专业评审部门测算评估确定后，企业方可进行申报。

此外此次新规也对开发商进行了约束。

1.装修建房不同步，领不到销许

新政规定，全装修交付的新建商品住房项目，全装修应随商品住房主体工程一道，同步设计、同步建设、同步监管、同步交付，实行对全装修工程的全过程监管。未按要求做好“四同步”的全装修过程，全装修部分未办理质量监督手续的，不予价格备案，暂停核发预售许可证。

2.不接受价格指导，领不到销许

新政还规定，开发企业申请装修价格备案时，毛坯、装修需分别备案。开发企业申请装修价格备案时，要提供国家一级评估机构出具的评估报告，应科学合理估价。对于不接受装修价格指导的新申报项目，将暂停核发预售许可证。

3.搞“个性化装修”另收费，一年内不得卖房

扬子晚报记者了解到，目前南京楼市的河西等热点板块中，部分楼盘在销许价之外，还向买房人收取所谓“个性化装修”的费用，借此抬高房价，“一房难求”的背景下，购房者只能忍气吞声。

新政规定，将严格执行一价清政策，在毛坯房备案价和装修指导价之外，开发商如存在收取其他费用的行为，如个性化装修、捆绑车位、家电、茶水费等，一经查实，物价部门将根据价格管理相关规定进行查处，房产部门将暂停该楼盘销售，并在一年内暂停核发预售许可证。

2、青岛暂停摇号买房成首例 楼市要凉凉还是再次疯狂

日前，青岛市暂停了买房摇号政策。理由是，该地商品房销售市场基本稳定，摇号已没有存在必要。

至此，在青岛实施了仅半年的摇号政策，告一段落。

屈指数来，从中央经济工作会议至今，全国已有多地给楼市松了绑。

菏泽取消限售、杭州和珠海放松社保、广州松绑商服、佛山放宽入户条件。只有衡阳没顶住，取消限价来了个“一日游”。

总体来看，“五限”（限购、限价、限售、限贷、限商）时代正在被打破。

然后呢？人们关心的是，楼市继续凉凉还是再次疯狂？再度疯狂差几个条件，先说第一个条件：稳楼市目标没变。

“中央强调因城施施策，地方有权也有责，这责任就是保持市场稳定。”国家稳定房地产市场的目标是明确的，中央对全国房地产市场的监控和问责机制一直在，如果哪个城市的房地产市场超出监测预警的合理区间或者调控措施不力、不当，问责可能也会启动。稳定楼市，就是悬在地方调控上方的一把重剑。

这把剑的容忍度有多大，并不可知。过去几次楼市调控周期，从个别放松到全面疯狂，这把剑一直被视为“迟到者”，等楼市已经火爆了，逆周期调节才刚刚上路。

再说第二个条件：融资环境未改善。

从整个大环境看，只要楼市融资环境没有明显宽松，特别是针对投资性、投机性购房的贷款支持政策没有出台，具体可以比照一二线城市二套房贷首付比、贷款利率是否有明显宽松，楼市再次出现飙升的可能性不大。

在上述两个条件之外，楼市会不会再度飙升的一个关键是，房地产是否会再次被拿来刺激经济发展？

2019年扩大基础设施投资是确保稳增长的重点。楼市不排除再度疯狂的可能性，但是可能性比较小，可能会有一个短暂的波动。

根据“十三五”规划目标，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，“十三五”时期经济年均增长保持在6.5%以上。

为实现这一目标，还能不能刺激房地产拉动经济？

全国政协经济委员会副主任杨伟民在多个场合提到，高房价对实体经济和居民消费的挤出效应。业内人士普遍认为，靠刺激房地产拉动经济不可持续。

2019年、2020年，乃至以后更长时间，谁能取代房地产，成为拉动中国经济的动力？“五限”要不要放开？

既要稳增长又要稳楼市，原来加码的调控要不要放松，只能因地制宜了。

随着二手房市场降温，新房限价的意义不大了，放松限价是一个自然的过程；取消限售，菏泽是个典型案例，对增加二手房供应，稳定二手房房价有利；限购会直接影响需求端，会不会放开仍有待观察，但社保等政策已有松动；限贷调整要跟金融管理部门协调，放松实施起来更复杂；至于限商，广州已经有了先例，商服类物业可卖个人。

事实上，关系最大的两大“限”并没有松动迹象，一是房贷首付比和利率，二是户籍购房限制。2018年多地出台的人才新政只能算“绕道而行”。

现在看，地方放松楼市限制的一个重要标准是：政策放松后，房价会不会大涨。

一刀切的楼市“五限”调控本身就是短期措施，也是非常态的政策，在楼市调控取得积极成效之后，逐渐对这些调控政策进行微调也是正常的。

言外之意，各种“限”要不要放开，一要看效果，二还是要看效果。

简而言之，行政性的限制，可能导致权力寻租。

对于楼市而言，调节市场仅仅依靠“行政性手段”，就难逃周期循环。

现在，制度性改革已经出现一缕曙光。非农建设用地将不再“必须国有”。北京首次将集体建设用地纳入了共有产权住房的供地中。

更多人呼吁的房地产长效机制，仍然在路上。

下面我们视角转向东营楼市

1、2018东营地产龙虎榜出炉

2018年4季度东营市中心城区季度数据出炉，我们也可以对全年的销售数据进行汇总统计了，2018年东营地产销售龙虎榜信息出炉。众成地产旗下项目热销近16.8亿元 领冠全城。

据东房网数据中心不完全统计，2018年众成地产旗下的众成明月华庭、众成·秋月华庭、众成·嘉园、众成禧园、众成·凯悦华庭等项目累计签约商品房约19万㎡，涉及商品房套数1750套，成交金额约合16.8亿元，领冠全城。

除众成地产外，山东高速绿城置业投资有限公司、东营市碧桂园房地产开发有限公司、山东鑫都置业有限公司、东营市富力房地产开发有限公司、东营御景置业有限公司、东营恒大华府置业有限公司、山东海通地产有限责任公司、东营中南城市建设投资有限公司、山东鑫辰房地产开发有限公司也跻身2018东营房企销量TOP10之中。

理想之城成交14.49亿 成单项目销冠

据东房网数据中心不完全统计，2018年，东营理想之城项目的百合园、玉兰花园、柳岸晓风共签约商品房1384套，成交面积19万㎡，估算成交总金额约14亿元，成交均价约7871.05元/㎡。列签约套数、签约面积、成交金额排行首位。

统计数据显示，除理想之城之外，碧桂园·天玺、富力盛悦府、恒大棕榈岛及鑫都·西湖湾、恒大黄河生态城、众成明月华庭、明佳花园、胜宏荣域等项目的成交金额都比较大，其中碧桂园天玺突破12亿元，且在开盘后短期内售罄。

另外，在签约面积方面，理想之城和碧桂园天玺稳健前二，恒大棕榈岛、东营恒大黄河生态城、东亚·清风小镇、众成明月华庭、中南世纪锦城、明佳花园、富力盛悦府、鑫都·西湖湾等项目也有不俗的表现。

值得注意的是，从成交面积TOP10数据看，适合改善类需求的项目销量遥遥领先，如理想之城和碧桂园天玺、恒大棕榈岛、富力盛悦府、鑫都·西湖湾等。这些项目要么主打精装，要么是大平层，要么是别墅类房源，因住宅品质较高而受购房者青睐，尽管价格不低，销量却也不俗。

在成交套数方面，理想之城和碧桂园天玺、明佳花园居前三，东亚·清风小镇、众成明月华庭、恒大棕榈岛、东营恒大黄河生态城、胜宏荣域、中南世纪锦城、爱家中央豪庭等项目也跻身前十行列。

过万阵营6个项目

在商品房成交均价方面，均价过万阵营的有6个项目，分别是悦来港·新天地、大海银座广场、富力盛悦府、众成凯悦华庭、鑫都·西湖湾、中央福邸，另外，众成嘉园、众成秋月华庭、中润·东宸壹号院、白金翰宫等项目的签约均价也过9000元/㎡。其中，悦来港新天地签约均价14062.06元/㎡，价格最高，该项目是商业地产；富力盛悦府项目签约均价12245.54元/㎡，是以住宅为主的项目中均价最高的。

另外，从项目成交价格情况来看，2018年商品房各区间成交均价中，6000+区间阵营项目量最大，7000+和5000+区间持平，而7000+往上的几个区间合计占项目总量的40%，加之这类项目品质较高，更受购房者青睐，对中心城房价拉动作用较为明显。

综上，分析人士认为，2018年的改善类需求不容小觑，2018年适合改善类需求的项目销量不菲。尽管价格高，奈何销量仍然好。也正因为如此，当下中心城适合刚需的低总价项目越来越少，主打高端的项目越来越多，大平层、叠拼、复式、洋房、精装房甚多，这既是开发商迎合市场需求而作出的调整，也是在高地价背景下房地产市场发展的必然趋势。

楼盘活动

1、1月20日 海通蔚蓝郡园林样板间开放

2、1月19日 海通花语城桂园盛大开盘，精装143的10700元/㎡，精装128房源10500元/㎡，毛坯125/138房源价格9000元/㎡。

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