牛市之后 我们又该重估房价的中枢

本轮持续两年多的房地产牛市，已经渐渐归于平静。这是2008年以来，最长的上涨周期。

大牛市躁动中，房子买、买、买。牛市之后，房价需要重估，虚高区域房价回调不可避免，我们暂且不论。这次只说一下李沧东部片区，过去两年间在主城区的占位变化最大，而且区域价值仍有上升空间。

三块价格的压舱石

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李沧东部片区最早规划为CLD，即青岛中央居住区，现在很少人提这事儿了。一则政府现在倾心于引入产业，功能定位调整；再则，东李卖房已经不需要概念借力。

从另外角度讲，过去两年多，概念炒作搏预期的区域，投资买房的人多，价格水份也多，接下来承压一定会大。

再说李沧东部片区，没有概念拉动，背靠市南、市北，有自住需求支撑。目前，有供应量的新盘已经不多，绿城理想之城的晓风湖畔将推售，案场释放多层产品均价为27000-28000元/平米，同区域同产品形态绿城御园的网上二手房挂牌价格约为35000元/平米。相比当前二手房价格水平，仍留有价值空间。

2008年开始，李沧东部片区的主力购房人群是刚需，片区价值被市区改善型客群广泛认可，是近两三年的事。

CRIC信息系统统计数据也显示，李沧区120平以上改善型新建商品住宅成交套数占比，在2017年才开始上升。2017年之前，这一数据约在14-22%之间波动；2017年，猛增到32%；2018年截至目前，再提四个百分点，达到36%，这种上升趋势将会继续。

再看市场规模，从2012-2016年，李沧新建商品住宅保持在年成交1万套以上，是市区源源不断的“房仓”，2016年达到峰值18062套。

转折点同样在2017年，年成交量跌至9886套。2018年截至目前再下台阶，仅5400套。2017年、2018年两年成交减少的主要原因是供应不足，同期的供应量分别只有8903套和4183套，李沧房子越来越稀缺，我们都感受得到。

从供地量上分析，减少不可逆转。2016年到现在，李沧区新建商品住宅成交360万平米，同期涉宅地成交建面只有138万方，约相当于卖3平米住宅，只补了1平米的库存；扩到青岛主城区（市南、市北、李沧、崂山）范围，这个比例约为2.34：1，就是说卖2.34平米住宅，只能补1平米，也是供应不济。

从供地容积率来看，2016年至今市区成交涉宅用地35幅，其中容积率小于1.5的涉宅用地只有两块，总建面只有2.5万平米。所以低容积率用地少，多层、高舒适度的产品罕见。

综上市场层面数据分析，能看出李沧东部片区有三个趋势不可逆转——

1、供应量减少的趋势不可逆；

2、转身为改善型产品占主力的区域不可逆；

3、低容积率项目稀缺的趋势不可逆。

而目前，这三点也成为李沧东部片区改善型市场的压舱石。

是短板，也是上升的空间

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目前，除了李沧东部片区，在市北、崂山都有面向高端改善客群的项目。

静态地去看各片区优势，李沧东部片区临近世园会，重在环境，多为新建项目，城市界面清新；而市北、崂山依托于已有的轨交、产业、商业等城市配套及发展优势，目前生活更便捷。

到底该选择住哪，其实和每个人的观念、家庭现状关联度更高，无一定论。

现在的李沧东部和十年前的浮山新区发展阶段很相似，片区已经跨越主流客群的认知障碍，大家能接受，也看好发展未来，但配套上还有差距，比如在教育、医疗、交通、商业等方面还存在短板。

当然，你也可以逆向地去思考，短板每一次补足，都是一次价值释放。比如浮山新区，青岛第二实验中学、崂山实验二小、齐鲁医院、合肥路佳世客、地铁四号线开建等高标准配套，十年间一步步补齐，每一次补短板都会拔高区域价值。

李沧东部片区仍有很大的发展空间，已经规划有地铁二号线延长线，产业、教育、医疗等各方面发展可期，未来十年会是带动区域价值上升的筹码。

从小众到大众区域

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在分析过市场、区域发展前景之后，接下来我们再从人的角度，也就是客群来分析李沧东部片区。

过去十年，绿城理想之城以一己之力支撑起李沧东部区域的大半改善型市场。当年，能从市南、市北到城市边上买房的改善人群，多数是绿城的“绿粉”，忠诚度很高，是对产品品质、环境敏感度高的高净值人群。

目前区域认知度高了，购房人群也从小众走向大众，绿城理想之城法式、地中海式、现代等不同风格的组团汇集成一个园区景观系统。

绿城理想之城本身也创造了一种稀缺性，经历10多年开发，后续的产品当然是越来越少。

绿城理想之城即将推出的晓风湖畔，容积率低于1，为多层产品。晓风湖畔的户型采用了大面宽、大宽度南向阳台、主卧套房、客餐一体、U型厨房等设计，很注重居住和生活的舒适度，物理空间上做到这个消费阶层的顶配，定位的是终级改善住宅。

我们认为，李沧东部片区未来的改善型客群，首先是地缘性、内生性的。

通常片区发展早期吸引支付能力比较低的年轻刚需置业人群聚集，五到十年之间后，随着家庭结构改变、事业有成、个人财富积累，就会有一部分家庭产生再置业需求，这是内生的改善需求。

最近的例子是浮山新区，2015年后两三个改善型楼盘在市场上拉风抢眼，背后主要是十年来区域内年轻家庭的沉淀。

根据统计，李沧东部片区从2013年至今100平米以下新建住宅成交1.3万套。扩大一下范围，李沧区从2008年至今，100平米以下的住宅销售了7万余套，这些家庭中的很大一部分会有改善升级的需要。

另外，就是住在市南、市北等老城区的家庭，周边缺乏再置业的机会，所以一部分家庭也会倾向于在更有活力的城区置业。在主城区，李沧东部片区是首选，这是未来十年又一主要潜在客群。

楼市短期波动总是会乱欲迷人眼，但当我们将时间尺度扩大到五到十年的周期来观察，李沧东部片区的价值中枢清楚可辨——

当下李沧东部片区供应减少的趋势不可逆，价格有市场面的支撑；

未来区域配套有完善与升级的空间，会对居住带来溢价；

内生与外来的改善客群潜力巨大。

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