涉不动产登记争议区分民事和行政诉讼的基本标准

涉不动产登记争议区分民事和行政诉讼的基本标准

蒋 巍 吴可加

【案情】

某邮政公司与某开发商签订协议，约定某开发商向某邮政公司移交邮政用房349.6平方米，产权归某邮政公司所有。该邮政用房位于某小区203号楼首层。协议签订后，某开发商出具《产权界限情况说明》，并提交203号楼底商平面图。该平面图显示该区域西邻某供销社，某邮政公司和某供销社在该区域西界限盖章确认。某邮政公司在付清购买邮政用房的全部款项后，办理所有权证时，发现该区域的面积被划到某供销社已办房屋所有权证的测绘图下，导致某邮政公司无法办理房屋所有权证。故某邮政公司诉至法院，请求确认涉案房屋归某邮政公司所有，某供销社及某开发商协助其办理房屋过户手续。

【分歧】

就是否应当受理某邮政公司提起的民事诉讼，存在以下两种观点：

第一种观点认为，应当受理某邮政公司提起的民事诉讼。物权法第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此应当先进行民事诉讼，以民事争议的处理结果来确定权利归属，且民事审判不必受既有登记的限制，应通过审查基础民事法律关系的效力来确定权利归属或事实状态。物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。”民事确权的裁判文书一经作出，合法的权利人自然可以根据其内容直接申请登记机关变更登记，而没有必要另外提起行政诉讼。

第二种观点认为，应当裁定驳回某邮政公司的起诉。某邮政公司与某供销社之间对于涉案房屋的归属并无实质争议，本案的实质争议在于某邮政公司的第二项诉讼请求中的问题，此项诉讼请求是针对不动产登记行为本身产生的争议。而涉及不动产登记争议的民事诉讼会审查不动产物权的归属或原因行为，涉及不动产登记争议的行政诉讼审查的是登记行为本身。本案系因某邮政公司与登记机构之间就其诉称的错误登记行为而产生的纠纷，某邮政公司就此可以提起行政诉讼。

【评析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”该条是关于哪些涉不动产登记争议属于民事诉讼受案范围的规定。

根据该条规定，涉不动产登记争议的民事诉讼应审查不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记争议的行政诉讼则审查登记行为本身。当事人之间或第三人对登记的不动产物权或基础法律关系产生争议，此争议存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，应由当事人直接就民事纠纷进行诉讼，在裁判作出后，依裁判结果进行更正登记即可。因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等原因，造成当事人与登记机构之间产生纠纷，如果登记机构对应予登记的事项不予登记或对于错误的登记不予更正，当事人可以提起行政诉讼。

涉不动产登记纠纷案件中必须厘清当事人的实质争议。该类案件均是当事人因为对不动产登记有异议而提起的诉讼，需要法官厘清是因为当事人对权属或者原因行为有争议，还是对登记行为本身有异议。本案中，某邮政公司的诉讼请求是确认涉案房屋归其所有，某供销社及某开发商协助其办理涉案房屋的过户手续。结合某邮政公司的陈述意见“其在办理房屋所有权证时，发现涉案房屋面积被划到某供销社房屋所有权证的测绘图下，导致其无法办理房屋所有权证”，以及各方当事人均认可某开发商出具的《产权界限情况说明》和203号楼底商平面图，某邮政公司和某供销社在该区域西界限盖章确认的事实，可以认定某邮政公司与某供销社之间对于涉案房屋的归属并无实质争议。本案的争议在于某邮政公司的第二项诉讼请求中的问题，是针对不动产登记行为本身产生的争议，故本案不属于民事诉讼的范围，某邮政公司可提起行政诉讼。（作者单位：北京市第三中级人民法院）

（人民法院报）

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