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2019年楼市进入“冰封期”，10年前楼市行情一去不复返

2018-12-26 19:00青岛

简介当规律不如人意的时候，我们会更愿意去相信这只是个巧合。2018年的9、10月份，结束了楼市“金九银十”的传统。巧合符合我们对于未来的期待时，我们往往说服自己，说这是规律。“坚决遏制房价上涨”，这8个大字一出，炒房客的心就凉了半截。今年下半年，房地...

当规律不如人意的时候，我们会更愿意去相信这只是个巧合。2018年的9、10月份，结束了楼市“金九银十”的传统。巧合符合我们对于未来的期待时，我们往往说服自己，说这是规律。“坚决遏制房价上涨”，这8个大字一出，炒房客的心就凉了半截。今年下半年，房地产市场迅速降温。

根据CRIC的数据，今年10月份，北上广深京商品住宅成交面积环比不成程度减少15%-59%。

而重点监控的25个二、三线城市，10月份的情况也不尽人意。总的成交面积环比下降了6%，同比增加仅有9%。其中跌得比较惨的比如青岛，环比下降46%，同比下降65%。

尽管在今年“金九”没能出现的情况下，房地产商开始降价促销，国庆期间甚至因此出了一堆房闹事件，但10月份的销售情况依然惨淡。楼市降温，已经是一个不争的事实。房子卖不出去，就无法回笼资金。今年房企正好进入还债高峰期，房子卖不动，房企只能继续降价促销。

卖房难，促销无门，债务又到期，为了尽快回笼资金，一些房企的周转率一提再提，房屋质量成了牺牲品，房地产行业真的是入冬了。

回顾2008年，虽然很多房企都在破产的边缘挣扎，但并没有发生大规模的房企倒闭。相反，房企很快就迎来了下一个春天。四万亿经济刺激计划的出台，灌溉了即将现金流枯竭的房企。房地产牛市重启，房企既有了资金，又有了市场。

2018年与2008年的房地产形势，其实有很多相似之处。2008年的房企已然绝处逢生，2018年的房企是不是也会跟从前一样，过几天苦日子之后，就迎来下一个春天呢？这一次，我认为恐怕没那么简单。

1、是房企的资金依然紧张。

现在央妈严格限制银行给房企放款，房企很难从银行借到钱。房企融资的重要渠道——房地产信托今年也受到了极其严格的监管。如果不是融资难，恒大怎么会发行年利率高达13.75%的海外债？即便现在房企还有海外发债这条路可以走，但海外发债筹来的资金在用途上也有限制。今年5月，发改委提出，房企海外发债只能用来归还存量债务。房企融资环境如此恶劣，资金链不够充足的房企，只怕都会很难熬。

2、现在的房价已经没有什么上涨空间了。居民已经没有什么钱来保持房价继续增长。在房价面前，我们的收入实在是微不足道。

2017年中国的住宅商品房平均价格是10455元/平方米，人均可支配收入是36396.19元一年，居民一年不吃不喝可以买大约3.5平房子，不吃不喝20年就有一个将近70平的房子。如果减去消费支出，要买房子就更难了。工资不够，只能借钱买房，但居民身上的债务已经非常沉重了。如果以居民部门总债务与可支配收入进行比较，2008年时居民债务杠杆率仅有43.2%。?但到了2017年底，我国居民部门杠杆率高达112.2%，10年间上升69%。导致居民债务大幅提升的原因就是房子，掏空3代人，6个钱包来买房子，并不是极端的个例，而是普遍的现象。现在居民背上的债务已经十分沉重，很多家庭已经开始出现现金流断裂。房子都处在一个非理性的高位，要再上涨，后果不堪设想。房子不涨，炒房客就不会买，光靠刚需，不可能给房企再造一个春天。