青岛房价已经势如薄冰 要想不掉入冰窟……

楼市降价大戏开锣了！

月初的时候，老王从市场、现金流、供需比三个角度分析，在“11·11”之后，11月中下旬开发商就将亮出底牌，正式拉开降价优惠的大潮；

11月份的青岛楼市，到了看开发商底牌的时刻……

双11的时候，我就看出一般的小优惠打动不了消费者，只能造成准客户的流失，所以发表了文章：

“双11”假摔的开发商 必将受到市场的惩罚

昨天，老王对于入门级豪宅的标杆项目分析之后，老王认为总价在500万至600万之间的住宅购买主力已经基本消失，不但未来升值“钱”景暗淡，而且是目前最有可能优惠降价的产品：

那个无比佛系的绿城，在大势面前似乎也要趴了……

昨天，西海岸一个豪宅项目也给出了六位数的优惠。但综合各方面的意见，这个优惠有些复杂，所以不广而告之了。具体情况准业主们还是咨询各自的置业顾问吧。

但是有一个不争的事实我们要面对，那就是真金白银的直接优惠，越来越多了，就如同老王设计的剧本一样，价格战从11月中旬就开始了

01

低开已成为市场主流

市场冷到这个份上，没有一个新开楼盘的营销总是轻松的。“双11”的活动固然可以凝聚人气，但是要把房子卖出去，并不是发几个充电宝、几袋大米那么简单。

低开，成了许多新开楼盘的选择。少则三五百，多则两三千，送车位、送地下室，这些都是实实在在的实惠。

特别是那些价格在500万到800万之间的入门级豪宅产品，最新开盘吹风价基本上都比原来的预估价低了10%以上。即使如此，西海岸一个烂尾楼改造项目，蓄客只有20多组，其中四分之三还是LD们的亲朋好友。

买涨不买跌，虽然不是一种正确的消费方式。但是在这个时候，手中持币的购房者难免会嘀咕：

现在买了，过两天再跌怎么办？

但不出手，同样会忐忑：

不出手，房子没了怎么办？

现在买房，就如同在薄冰的小河上行走，一个没看准，脚落错了地儿，就可能踩进冰窟里，刺骨的寒冷能让你难受好一阵儿。

怎么买呢？我们今天好好研究一下。

02

旧不如新，开发商心态的思考

首开盘和加推盘，对于市场上的楼盘我们可以这么简单分类。从我们以往的经验和目前各家楼盘释放的价格来看，你在首开楼盘中捡到便宜的可能性更大一些。

为什么这么说？因为许多加推楼盘，有前十个月的底儿在撑着。你比方说中铁华润城。虽然最新一期开盘也剩下不少房子，但是前面卖得不错，全年任务已经完成得差不多了，在剩余两个月降价的概率就比较小了。

还有一些销售压力比较大的项目，想降价促销一下，但是担心老业主闹事，所以只能走线下渠道。这种情况下，你要捡便宜，要找对渠道才行。否则，开发商给你那点优惠，可能被渠道商给黑了。

首开盘没有老业主这一层维稳的压力，在制定价格上能更加灵活一些，完全可以按照蓄客量来制定价格。而且为了取得首开火爆的彩头，许多开发商都会给出一些比较实惠的价格来。

以往，开发商低价开盘往往推的是位置比较差的楼座，但是从10月份开始，我们发现很多开发商为了抢客户，也会拿出一些位置好、户型好的优质房源来，这就需要你仔细辨别一下了。

在首开的楼盘中，还有两种情况，一种是已经蓄客数月，迟迟不开；一种是加班加点施工，刚刚拿到预售。这两种情况哪一种更值得关注？我认为是前者。因为数月蓄客不开，开发商对于高价推盘的理想基本已经破灭了，此时加推，往往就是经过长期调研的清盘价，个人认为这样的价格水分能更少一些。

除了上面这些因素外，资金链紧张、首次进入青岛、名气不大、蓄客量极少等因素，也都是你可能捡到便宜的关键因素。

03

低价背后的价值逻辑

是不是房子便宜就一定好？

在建材价格不断上涨、建筑工人招工难的今天，我给出的答案是否定的。最近两年的新房，建筑质量大部分都比较渣，抢工和成本控制，是两大主因。所以，在挑选开发商时，你一定要考察一下开发商的口碑，这个口碑不是听置业顾问唾沫横飞的吹牛，而是到开发商前期小区去调查一下。千万别相信什么品牌和所谓的实力，中铁博览城就是一个活生生的反面例子，摆在这里：

中铁世界博览城：用一个热水器告诉你谁是“上帝”……

有人说鲁信和海信的房子太贵了，我说贵有贵的道理。

有人问，高新区的某开发商的洋房与中欧国际城的高层总价差不多，是不是洋房更实惠？

我没分析楼盘，而是举了个例子：同样是10块钱一个的面包，中欧花60块钱买面粉，做出了20个面包；某开发商花100元买面粉，做出了15个面包。两个商家都要保证差不多的利润率，你觉得哪一家的面包更让你踏实？

所以，不要看到低价你就认为是好的，否则交房之日也是你维权之时！

那么问题来了，如果开发商都降价促销，应该选哪种房子？有的人的想法是选哪种B格比较高、装修豪华的项目。我的意见恰恰相反，因为成本在那，即使开发商照猫画虎完成了他那些项目，那也一定是用了最低端、最渣的材料，你用起来后患无穷。

朴实一点、“丑”一点，甚至多少存在点你能接受的缺陷。这样的盘，在这样的年月里，反而可能更踏实。

总结来说：你首先要选出靠谱的开发商，然后调查这家企业的财务状况和前期销售情况，在此基础上再去了解产品的品质，这些是你避开冰窟窿的基本保障。

当然，你说现在风险太大，我站岸上看会儿行吗？

你要你不急着过河上车，有何不可？

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