做精明买房客，美国西海岸置业需要注意哪些坑？

---引言---


随着中国海外置业者国际化投资视野的不断开阔和全球资产配置意识的逐步提升，国人海外置业的方向开始出现变化，置业范围也不仅仅限于传统的、热门的核心城市，人们开始把更多的目光聚焦于非核心城市，如加拿大的多伦多、英国的曼彻斯特等发展较快的新兴城市。



针对置业美国西海岸需要躲避那些坑中，上周详细分析了关于美国西海岸的代表城市西雅图，今天将带领大家继续学习置业美国西海岸如果注意的坑中，详细了解美国旧金山及洛杉矶。


200万美元买小黑屋？旧金山硅谷房产为何一房难求！

从数据可以看出加州已经是全美房价最高的州，而旧金山又是北加州房价金字塔最顶端，并且通过趋势也可以看出是持续上涨。北加州的房价指数相较于2007年的金融危机已经明显高出许多。

从地理位置来看，旧金山以湖作为分界线分为南湾、北湾、东湾、半岛及旧金山市，每个区域的房源情况也不尽相同。


旧金山市是整个大旧金山的downtown，主要是公寓为主的高端住宅，如万科及铁狮门联合推出的高端公寓就位居依次；


旧金山市以北有著名的金门大桥链接至北湾，北湾主要居住人群是白人富人区，且北湾的区域宽广，从图上也可以看出著名的Napa酒庄也在北湾，且居住在北湾的人群从交通上而言较少集中在高科技所在区上班，可以推断北湾是一个相对闲适的富人居住区；


旧金山市往南是旧金山的核心区域半岛，斯坦福大学、Google、Facebook、均位于半岛区域，是整个北加州地区房价最贵的区域；


半岛区域的右侧是目前投资较火的南湾，主要是具有比较好的学区房，且从南湾到半岛上班驾驶时间在半小时以内，价格也明显低于半岛很多；

东湾是一个相对建设成都稍微低一些的更平稳的区域，但Dublin、Pleasanton这两个区域无论是学区还是价格都是比较好的选择，约在100万美金以内可以购买到的，这两个区域的新房相对其他区域更多一些，也是目前新移民重点选择区域之一。


下图的房价的色值图更能清晰的看出旧金山各个片区的房价情况。


图为旧金山著名景点九曲花街


旧金山高涨幅好势头的原因


上左图为位于旧金山湾区的大企业logo，可谓是高新技术产业集中地，称之为寸土寸金一点不为过。同时在各大企业背后也有众多金融机构及投行。其中最有名的的企业为苹果和谷歌，这两家企业为旧金山企业带来的收益及边缘企业发展非常可观。当然，现在比较新兴的行业总部也在旧金山区域，如Uber、Apple's iCare、Airbnb等。


除了知名企业及世界顶尖级人才之外，旧金山区域也有最顶尖的教育如西部最好的大学斯坦福大学、最好的公立大学之一伯克利大学、旧金山州立大学、旧金山艺术大学等，这也是吸引着一大批非常重视教育的学生家长们置业于此。


这也就导致旧金山房屋近乎于天价的原因，即便“小黑屋”也要200万美金。



该房屋位于半岛的Palo Alto区域，1950年建成的使用面积1638平方英尺（约149平米）的3室2卫独栋别墅，但房屋即便已经非常老旧，售价也已高达179.8万美金。究其原因，不难看出距离各个学校距离非常近。


第一套房源

第二套房源


依旧选择半岛的Palo Alto区域在售房源历史价格做对比，第一套房源2006年售价为约162.6万元，到了2018年4月初时，挂牌价格已高达470万。在2007年之后整个美国房源市场都有一次大跌，经过几年的发展，房源价格不仅超越了金融危机之前的高峰，还迎来了大约4倍的增长；第二套房源在2002年的价格还不足100万美金，在2017年8月份时，房价已经达到368万美金，增长幅度也超过了3.5倍。


在旧金山疯狂上涨的区域还适合投资吗？


答案当然是肯定的，在房价快速上涨的区域，持有资金长期持有；对于不希望大笔资金放在同一个篮子里，更建议做一些短炒，如低价收入老旧二手房，进行翻新改造后再出售获取收益。而刚刚在前面提到Palo Alto区域的老房子，就非常适合这类型操作。


Blake亲自操盘案例一

该房源位于旧金山的Fremont区域，房源同样是1950年建造，使用面积为101平米，购买时价格为71.9万美金， 通过四个月时间改造，花费约5.6万美金改造后，售价为84.6万，按照年化收益率计算，投资回报率为29.8%。


改造后实拍图如下


Blake亲自操盘案例二


另外一套Blake操作的房源为2007年建造联排别墅，当时买进价格为63.46万美金购买，因房源比较新，购买后未投入改造，1个月后以88.2万元的价格售卖出去，年化收益率高达494%。


Blake建议若购买此类房源做投资需准备两点：

1、充裕的现金，没有时间做贷款；

2、购买后有快速出手的决心。



洛杉矶为什么始终是华人移居美国第一站？



洛杉矶不仅是美国第二大城市，也是新移民华人去往美国的第一站，整个大洛杉矶有5个去区域组成，总人口规模接近2000万，而我们口中所熟知的洛杉矶仅仅只是下图圈圈中的区域华人西区及华人东区。


华人西区因临近洛杉矶downtown，价格相对较贵，随着华人的涌入，逐渐往东迁移而发展起来的华人东区，华人东区除了房价较低之外，还有丰富的学区，是台湾人较为集中的区域。


橙县是自2013年比较受投资客欢迎的尔湾区域，目前尔湾亚裔人口基本已达到总人口的50%。尔湾最大的特点是相比较于其他区域更安全、干净、知名学府较为集中，特别是高质量高中集中地。


尽管在美国，尔湾也是全美最安全的城市，并在2016年连续6次被评为全球最安全的，且尔湾已经获此殊荣高达12次。

尔湾作为全球最安全的城市，有好的公司工作，好的城市规划，还有好的学区，好的环境，但房价相还是比较容易接受的，基本都在100万美金左右。

除了尔湾，西好莱坞和比佛利山庄就是全美最高端的区域，这里的房价相对更贵一些，基本价格在400万美金以上。这里华人比较少，主要是整体的生活氛围比较西式。

自比佛利山庄往西靠海的位置圣莫妮卡Santa Monica区域，该区域主要有比较大型的产业，Google、亚马逊总部就是在洛杉矶的Santa Monica区，经济发展和房价走势的比较可观。另外因临海，景色宜人，也是白人度假的热门地，相对来说也是比较适合短租。


帕萨迪纳是传统的华人区，这些区域预算在150万美金左右，主要特点就是学区。


为什么在这些地方买房需要关注学区？



置业西海岸，对于房源的评判标准主要也是依附于学区，美国的学区和我国学区较为类似。学区房实质上指可按“就近入学”的原则接纳生源的优质公立学校所在区域的房产。


美国的公立中学和小学，都采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都享有免费受教育的权利。

美国西海岸主要居住的除了华裔还有更多的是韩裔和印度裔，韩裔和印度裔对孩子的教育丝毫不亚于华裔，对于孩子要求他们必须要是上十分满分的学校。

一个学区如果房子价格高，房地产税也就相应高，用于学校的钱就相应充裕，学校教学质量便会提高，好学校必然吸引家长来买 这个区的房子，便形成了所谓的“学区房”，学区房的高需求量推动了房价上涨，也正是因为房产税比较高，导致大量低收入人群搬离此区域，从而形成良性循环。


美国教育体制


学区房对比

前面提到旧金山200万的'小黑屋'就位于上图帕拉奥图区域，驾车7分钟左右往东到东帕拉奥图，但右图中可以看出两个区域房价走势差异比较明显，帕拉奥图区域目前房价在250万-300万美金左右，2008年金融危机时期的跌幅几乎可以忽略不计。

但比较明显的是在2008年金融危机时期，东帕拉奥图区域的房价瞬间下降，即便现在房价也没有超过100万美金。

由此可见，好的学区可以使让房子起到保值、增值的作用。


另外一个洛杉矶的华人西区学区房，圣马力诺的学区房均在200万左右，且在金融危机时期也是相抵比较稳定的，但圣盖博区域的房价目前仅有70万美金左右。

两个区域的学校综合分对比


两个区域人群特性对比，其中人均收入圣马力诺的人均收入为13万美金，而圣盖博人均收入仅有5.6万美金；圣马力诺区域人群大学及以上学历的人群占77%，而圣盖博也只有39%。两个区域因学区的不同，居住人群的差异性也比较大。


两个同类型的房源，价格相差确实非常惊人。


如果读私立学校，还需要买学区房吗？

Lakeside湖滨高中所西雅图最好的私立高中，比尔盖茨和保罗艾伦的母校，比尔盖茨的子女现在也在该校就读。

学校位于西雅图市区北部，周围环境比较一般，比尔盖茨选择置业在西雅图优秀的学区-麦地那。

所以即使是就读于私立学校，也会选择居住在比较好的学区房。


失败案例解析：

2013年王宝强在美国洛杉矶帕萨迪纳Passadena购买一处约200平米的别墅，当时美国房产网站评估的价格为101.2万美金，但实际上其购置金额为120万美金。但更悲惨的是，这个区域有大量8分以上的好学习，但王宝强购买的这套房产所覆盖的学区最高也只有5份，甚至要有中学仅仅只有2分。



如何避免信息不对称带来的影响


因信息不对称造成的海外置业失败案例不计其数，海那边为打破这一障碍，推出海那边优房小程序，可以实时查看全美所有在线房源，除了详细的房源介绍，还可以看到周边学区信息，真正实现互联网看房。


海那边为了秉承对客户提供一站式服务的理念，帮助客户收集好的物业及房产，海那边优房可为客户提供定制型海外房产，对比房屋价格，查询实时咨询等功能。


最后送上海那边最新西雅图Issquah别墅


Westrige该项目位于西雅图的伊瑟阔（Issquah），是华盛顿州最大开发商之一Polygon在伊瑟阔唯一开发的独栋、联排别墅新房楼盘！

伊瑟阔位于西雅图的东北部，与富裕的萨马米什市（Sammamish）相邻，走I-90高速开车前往贝尔维尤（Bellevue）市中心仅需15分钟，25分钟既可以抵达西雅图市中心。

Tags：精明,房客,美国,西海岸,置业,需要,注意,哪些,---,引

转载：文章来自用户投稿不代表本站观点，如有侵权请联系我们。