去年跌幅全国第一的青岛楼市，要开始涨了吗？

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这些残暴的欢愉，终将以残暴结局。

2019年青岛二手房价格全国跌幅第一的新闻刷爆各大平台，唱衰青岛楼市的声音此起彼伏，一直持续到今年疫情发生之前。

但是最近的青岛楼市，随着城阳区政府共有产权房政策的刺激似乎迎来了从业人员期待已久的“小阳春”，夏庄板块几个楼盘更是喊出了“涨价”的声音，一二手房的从业人员各个化身经济专家不知疲倦的在朋友圈刷屏，央行放水你手上100万被贬值到92万这种耸人听闻的口号，仿佛不赶快把资金买成房子分分钟就要贬值，接下来青岛楼市到底走向如何？各个区域都如同夏庄一样火爆吗？手上有点闲钱要再去买套房子吗？下面帮你分析一下，然后你自己做判断决定。

对于楼市走势分析，我非常认同青岛百忍老师的观点，房地产市场一城一策，不存在精通全国各地楼市的“专家”，只有和本地市场有密切接触了解的本地分析建议者，所以看青岛楼市你不用去看那些全国大专家怎么说，深入行业内部的本地视角更有参考价值。

对于楼市走向有一个非常经典有效的分析模型，短期走势看政策，包括房地产政策和金融政策，中期走势看土地供应，长期看人口，也就是供需关系决定走势。

我们先从政策方面来看，国家层面指导思想“房住不炒”，“长效机制”，更是在去年面对经济下行压力和“夜壶论”的时候喊出了“不拿房地产作为短期刺激经济的手段”这样立场坚定的声音，各个城市虽然是一城一策但是都要在国家的指导政策下施展拳脚，城阳区政府的共有产权政策说到底就是解决“人才”住房问题和吸引人才落户的结合产物，本质上并没有也不敢跟“房住不炒”的政策相违背，况且青岛目前七个辖区只有城阳推出了这个政策，其他六区并没有这种“政策”上的利好，其他六区楼市也没有呈现城阳的“小阳春”，所谓的楼市复苏更多的是存在于各个售楼处人员的嘴上和朋友圈里，现实中各个楼盘营销人员面临的压力不足为外人道也！

中期土地供应方面，主要是影响未来1至3年的楼市“供需关系”中供应方面，供应量越大房子越多价格就上不去，反之供应量减少就成了卖房市场一房难求涨价也就顺理成章，道理很好理解。去年青岛的土地出让数量达到了历史最高，卖地收入也是历史最高，今年刚刚三个月，而且疫情的影响并未完全消失，今年青岛的土地市场供应量近期是什么状况呢？

具体土地供应量数据不需要再罗列了，简单说人话就是，政府在大量的出让土地，未来供应量巨大，房子并不稀缺！供应量还有另外一大来源-10万套人才公寓陆续投放到市场了，价格比商品房便宜太多，购房者就这些，需求就这些，综合供应量这么大，你还怕买不到房子就涨价？

长期人口走势，这是楼市“供需关系”中需求端，也是直接决定房价走势的重要因素，青岛去年新增人口11万人左右，2019年全国城市新增人口第一名杭州新增50多万，差距有多大清楚了吧？

青岛错过了移动互联网大潮，目前产业支柱主要还是传统制造业，结构落后，没有高科技高薪资岗位，无法吸引人才，反应在楼市的逻辑就是需要买房子的新增人口少，房子供应量大，需求量少，房价涨给谁看？涨给谁买？

以上，青岛楼市走向，短期内个别区域有成交量的增长，那是价格完成了筑底回归和小范围政策催化的效果，并不能代表青岛整体楼市，胶州几个新板块还在8000.9000挣扎卖房，即墨城西10家开发商扎堆下半年市场恐怕都不能用惨烈形容，黄岛区失去了外地韭菜们的支撑只能打价格战，连号称从来不降价的某地头蛇都在暗暗降价出货，当年老王填的某光岛上的房子成交量暴跌，只有在地产从业者朋友圈里永远是锣鼓喧天鞭炮齐鸣，永远在清盘倒计时但是怎么总也倒不完啊？所以，不想当韭菜被割，不想当高位接盘侠，就要自己实际调查研究，不要相信任何人，在全球经济危机大潮面签，没有人能独善其身，奉劝你量力而行，慎重负债！

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