楼市新观察：岁末1.5万/㎡的公寓成了成交主流，主城更有公寓低至

来源：CRIC

我们再与青岛住宅成交数据来做个对比： 10月青岛全市新建商品住宅成交均价为14273元/㎡，虽然环比微涨1.27%，同比上涨了8.21%，但我们依然可以看出，这个价格要低于10月公寓成交均价378元/㎡。为何会出现住宅成交均价低于公寓的情况呢？

业内受访表示，主要是因为在9、10月份有一大批低价楼盘进行了集中签约，如黄岛融创维多利亚湾、华皓锦域，李沧的绿城海棠印月等项目，带动了区域价格的走低。进而拉低了青岛10月整体房价。但总体而言，青岛房价依旧处于横盘期，未出现太大幅度的波动。

市场：主城公寓普遍低于住宅 更有项目低至9000元/㎡

根据市场一线走访，目前在主城区及黄岛区、城阳区内在售的公寓项目有40余个。主城中，市北区在售公寓项目最多，有10余个，价格区间为0.9万-2.3万/平，有精装、有毛坯，产品业态既有平层也有loft，可选择范围很大。

市南区仅有两个公寓项目在售：中铁青岛中心，63-236㎡公寓均价35000元/㎡，首付50万起；鲁商蓝岸公馆，30-70㎡loft产品在售，均价23000元/㎡左右。崂山区：山钢东部新天地，loft建面40-60㎡，毛坯，均价21000元/㎡；平层建面35-42㎡，带装修，均价19000-20000元/㎡；青铁华润城36-60㎡平层公寓在售，首付28万起，带装修；海尔产城创云玺有公寓在售，户型70-110㎡，均价22000元/㎡。李沧区暂无公寓项目在售。总体而言，主城公寓售价普遍低于住宅，部分公寓产品甚至不足住宅价格的一半。

此外，黄岛区在售公寓项目近20个，包括瑞源名嘉国际、中铁青岛世界博览城等多个项目都有公寓产品，这些新盘主要集中在滨海大道、唐岛湾及灵山湾影视文化产业区。与主城区不同的是，黄岛区在售公寓与住宅没有明显的价格差距，甚至有部分公寓项目价格要高于同区域住宅。其中瑞源名嘉国际公寓现房在售，户型46-78㎡，均价23000-26000元/㎡，这一价格超过了黄岛区不少的住宅。

业内：强劲营销力度下 公寓托管要注意风险防范

市北区南京路某大型品牌房产中介门店的工作人员告诉记者，与住宅类似，公寓推货意愿和营销力度也明显增强了，既有传统的老带新、一二手联动营销、特价房等常规形式，也有节点促销、团购营销和首付分期甚至以价换量等“手段”。

这其中，以“托管”形式促销的方式更是大行其道，例如市北近期某新开公寓2-8层推出了托管服务，托管后每个月租金高达4000元/㎡，高出同区域租金不少。签完合同后由开发商全权打理，水电物业也不用操心，租金会以年付形式向业主缴纳，颇具吸引力。

但值得注意的是，项目要求托管时间为8年，资金年付，因此，托管期间可能会出现较多不确定因素。

业内受访表示，公寓托管实际是一种“售后返租”模式，看上去回报收益高，稳赚不赔，但实际上存在很大的风险，更多的是通过利益诱惑，快速将产品销售出去，回笼资金。此外，公寓托管需涉及开发商、托管方、业主三方，一旦出现问题，维权存在很大的难度。“如果托管方在托管期内撤资，或是毁约，业主就需要与另外一家托管公司签约，那租金方面可能会出现大的变动”，因此公寓投资，还是要冷静客观，做好实地调查。

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