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青岛限购放开后，房价又跌了一年多...

2019-10-22 08:40聚焦

简介" “人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训。——黑格尔” NO. 1｜壹今日（9月1日）下午，山东省青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博“青岛房地”发布消息称，自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144...

“人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训。——黑格尔”

NO. 1｜壹

今日（9月1日）下午，山东省青岛市国土资源局和房屋管理局官方微博“青岛房地”发布消息称，自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。

此前的7月31日下午，青岛房地曾宣布，为支持刚性需求，稳控房价水平，降低库存幅度，经青岛市政府同意，自2014年8月1日零时起，对青岛黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。

以上呢，是2014年青岛楼市限购政策放开的一则旧闻。

NO. 2｜贰

总结一下，上一轮楼市低谷，青岛限购完全放开分了两步走。

2014年8月1日，黄岛区、城阳区（含高新区）限购放开，主城区144平米以上限购放开。

短短一个月后，似乎感觉效果有限，索性主城区144平米以下限购也放开了，至此，青岛楼市限购完全放开。

后来发生了什么，我想大家心里多少都有印象，限购的放松配合持续降息再加天量棚改，一轮波澜壮阔的房地产牛市就此开启，房价没翻倍的地方，都不好意思说涨过。

咦？！似乎哪里不对呀！这个后来好像忽略了点什么？

楼市君仔细回想了一下，从2014年9月青岛完全放开限购，到2015年青岛房价见底，中间还足足下跌了一年多呢！

15年青岛房价的走势，是这个样子的：

直到15年年底，在高新区中欧国际城等楼盘的带领下，青岛楼市才开启了上涨之路。

虽然这段时间的整体跌幅不是很大，但市场整体还是一个向下的趋势。

NO. 3｜叁

市场这么走的原因很简单，限购放松根本不足以支撑房价的上涨，最多就是止跌。资金面的放松（降息、降低首付比例、房贷利率折扣等）才是房价上涨的“核武器”，而这一“核武器”是掌握在中央手里的。

在分类调控的大背景下，地方政府手里主要的楼市调控手段就是限购、限价和限售。

限价在房价下跌后，往往由于市场价低于限价而名存实亡。

限售降低了市场流动性，对房价更多起保护作用。

限购可以直接增加购房需求，对楼市的影响巨大，限购的放开意味着房价跌到了地方政府容忍底线，房价的政策底到了。

但是房地产市场体量巨大，运行趋势很难轻易改变，政策底之后，还有市场底。

这才是购房者的最佳入场时机。

NO. 4｜肆

近期，全国限购放松的消息此起彼伏。

10.15日继年初溧水放松限购后，南京六合区大专以上学历也放松了限购。

同日，天津两大科技园区放松限购。

10.18日网传燕郊定向放松限购。

10.19日三亚放松限购。

就在青岛的购房者还在吃瓜的时候，昨日，西海岸也传来消息。

针对西海岸特定几类企业职工，定向放松了限购，由此引发部分地产从业者骚动。

其实，大可不必如此激动，姑且不论该项政策是真是假，即便是真，政策范围也仅限于西海岸新区，对象也仅限于部分特定企业职工。对比与14年青岛限购完全放开的大手笔，政策力度没有任何可比性，充其量就是西海岸新区打响了托底楼市的发令枪，但是离房价的政策底还很远。

至于市场底，则更多要取决于中央掌控的资金面，近期虽然资金成本一直在走低，但是房贷利仍然高高在上，房地产各路融资方式也处处受限，防止资金流入楼市，房住不炒还是主基调。除非资金面也有了转向（房贷利率、首付比例降低），市场底才能真正到来，如果力度大的话，上涨也并非不可能。那些规划等级较高、库存又相对不足的区域，或许又将是上涨的领头羊。

所以，即便西海岸真的放松了限购，聪明的购房者也一定已经知道房价会如何走，更何况，说不定是假的呢。

NO. 5｜伍

其实西海岸托底楼市的冲动早有迹象，今年4月份就网上就曾传出西海岸房地产政策调整的文件，当时正值楼市小阳春，随着中央再度重申房住不炒，网传的政策也就不了了之。