巨头纷纷入胶南，价格血战西海岸

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北青岛楼市价格大战之后，进入万元毛坯房时代。其实胶南更是如此，而且很多位置较为偏远的大盘已经不仅仅是万元房，而是四位数，就是没有万元以上的房子了，这个比城阳和即墨还要低。

为什么胶南的价格要这么低？因为胶南楼市的形势更为严峻。大盘太多，都是巨无霸式。西海岸在招商上大开大合，瞄准的都是央企和上市巨头，楼盘也是巨盘，如今拆迁也是大规模展开，而且地价不贵，青岛市区拿地比较难和北部郊区地价暴涨的形势下，全国性地产巨头纷纷大举进入西海岸，造成了百花灿烂之局面。

以前大家都说胶州销售压力大，因为胶州盘多，尤其是产业新区。但现在看来，上合示范区在一定程度上拯救了产业新区楼市，以至于8月的销售排行榜上，胶州的花样年和三木都是榜上有名。

胶南的特点是楼盘特别大，大到巨无霸的地步。而这其中最引人注目的是青岛西站铁山板块，这个区域有三个大盘，最先落地是去年的金地，紧接着是上半年绿地，最后压轴的是今秋的金茂。

就在今天，9月3日，西海岸交通商务区东岳中路1宗住宅用地和1宗商住用地被中国金茂底价收入囊中，两地块占地面积达37241m2，规划总建面10万平。两宗地块虽然不大，却标志着6000亩超级大盘西海岸创新科技城的展开。

这是继市南金茂湾、红岛中欧国际城、即墨智慧国际城之后，金茂在青岛的第四个大盘运作。据称按照整体规划，西海岸创新科技城将建成涵盖产业、商业、教育、医疗、酒店、精品住宅等多业态的超过6000亩城市运营级大盘。

未来，中国金茂及中化集团的优质资源导入及整体开发运营，借助互联网科技因素，将使西海岸新区迎来区域能级提升的全新驱动力，助推青岛西站的交通商务区升级发展， 把铁山区域推高到一个新的高度，并使之完全融入胶南主城区。这里将以科技创新产业，智慧城市发展，城际交通枢纽与交通商务服务担当整个新区建设的战略支点，打造青岛经济版图的新一极。

西海岸创新科技城的落地，标志着青岛西站铁山板块的形成，而这又标志着胶南楼市进入供应爆发时代。也意味着进入毛坯房四位数时代，为何这么说，详细分析一下：

同样是今天，金茂的竞争对手，青岛西站北部的绿地科技城北部的土地也开始出让，被另一家的金地拿走，据说是3000亩的康养智慧谷项目，这个位置在工业园的背后，就相当偏了。而起了个奇怪名字的绿地城际空间站准备这个月开盘。

这个九月，铁山西站板块三巨头聚齐，地块相互交叉，大战一触即发。金地很是明智，借助拿地早的机会，先下手为强，小高层直接毛坯均价9400元，主打乡镇客户，以大型活动为手段，半年时间已经实现快销1000多套，抢了个先机。而绿地就比较尴尬了，无可奈何之下，也是毛坯上阵，只好打出9000多的均价，营销上很是弱势，策略上模糊不清，号称9月开盘，但客户好像不多。

如今金茂又来了，两家可谓冤家路窄，即墨和城阳边界的国科小镇和智慧国际城刚刚较量下来，胜败已分，如今又在铁山碰头，再次短兵相接，而且这次是长期战争。因为无论是西海岸创新科技城的6000亩，还是绿地两项目的规模2700亩，都比北城的规模要大得多，何况还有个号称两三千亩的金地自在城呢。三家加起来总计超过万亩，你可以想象，这就是围着青岛西站造一座新城啊。

除了铁山，军民融合区也是大盘云集，风河的融创中心项目总建面号称400万平，目前均价14000，不算便宜，销售还不错。华润的海洋智慧小镇也有2800亩，为了阻击已经接近尾声的中铁博览城和融创中心，目前的毛坯洋房已经开出了9995元的起价，开盘均价12000左右。

这三家构成了胶南西部的三大盘的激烈竞争，未来保利还有个2000亩的军民融合的国防小镇项目。

今年是中铁集中交付的日子，收房的业主们情绪波动极为严重，多次上热搜。毕竟洋房当年最高卖到了18000，连公寓都卖到了一万五六，甚至很多人为了抢房，都交了很高的茶水费，华润的价格一出，如今都成了高岗上的韭菜，交房的质量又频出问题，可想而知这群抢房的人，多么痛苦。

胶南土著、知名媒体人老丁固执的认为，军民融合区这个板块，对胶南人民有一种魔力般的吸引力，胶南一个土著盘，只因带上了艺术的名头，就让老丁魂牵梦绕，非买不可。

百忍老师一直反对这个观点，一直认为中铁一万好几的价格，就是胶南最大的韭菜盘。问房圈凡有要去高价投资的，基本都被痛斥，结果拯救了很多粉丝。因为对比胶南市区，这边是挺漂亮，但是没有人，满大街见不到人，必须低价养上很多年，才有望和胶南市区看齐。

这样的几千亩大盘据说有20多个，当然很多只看开发商就知道不靠谱，不过即便一半能出来，也是个惊人的供应量，比如华润还携手西海岸发展集团共同开发的小珠山国际健康生态谷，据说也有6500亩，这得多少房子？

如今你到胶南去转转，就会发现到处都在拆迁，打听一下，每个片区的背后，都有巨头开发商的潜入。每家的前期的投入成本都比较大，急需快速出货实现资金回正，等到明年这些盘都出来，想想会有多少房子。

在胶南买房子，真的不用着急，完全可以再等等，等到大盘们都在市场上充分展开，机会大大的。很多人见到中铁今年春天降价了，急忙忙去抄底，结果还是抄在了半山腰，成为新一批韭菜。

西海岸创新科技城的6000亩未来会如何展开？据说要做加法，融合金茂的城市运营的概念，把新的城市因素加进去，自身成为西海岸的一个以科技为特色的未来新城。

但是这个大盘启动阶段，想想红岛的中欧国际城，再看看这两天的智慧国际城，而这个盘比前两个加起来还大，你大致可以想象操盘手法，一定是大盘冲击市场模式，你还没耐心等待么？

有人担心，胶南这么多房子未来咋办？其实很简单，限购总会陆续放开，尤其是铁山这样的区域。它的未来一定是在外地，为什么？这是交通板块的基本优势决定的。

靠山吃山，靠火车站自然要吃铁路。青盐铁路打通了青岛的南下路线，而鲁南高铁即将于今年11月开通，两个小时车程，日照、临沂、济宁都在辐射范围之内。到明年底，徐州到连云港的高铁也将通车，整个鲁南苏北甚至到河南东部的几千万人口都可以沿着高铁源源不断而来，尤其是临沂土豪众多，据说现在胶州热销盘全靠该区域来客，而西站高铁到那里只要一个多小时，高铁机遇很大。

当然这需要销售和渠道的艰苦努力，但紧邻车站，价格便宜，如果再能放开一下限购，你说无论小珠山还是军民融合区，谁能拼过这个近水楼台先得月的出站迎宾区？

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