全款买房，为何七年后还要再掏192万？

导读：买了一套房子花了两套房的钱……青岛的一对老夫妻7年前他们花107万买了乾宝佳园小区一套房子，因开发商隐瞒抵押事实，房子被司法机关拍卖，如今为了保住房子，老人不得不再掏192万！

2011年花107万买了套房

2011年8月，家住青岛市的张先生和刘女士老两口买下了一套房子。

2011年8月30日，在看完房子之后的第3天，老两口就把手头的全部积蓄一共30万交到了售楼处。两个月后他们又想办法，把剩余的77万补齐了，而这77万是他们卖掉了全部两套老房子才凑齐的钱。

好景不长，2016年2月份，一张贴在小区里的通知，彻底打乱了这老两口的生活。

贴在小区楼下的那份通知是青岛市人民法院的《执行裁定书》，上面这样写着：拍卖被执行人青岛乾宝雅泰置业有限公司名下乾宝佳园小区6间商铺和1单元2302户房产，乾宝雅泰置业有限公司是张先生家所在小区的开发商，而被拍卖的2302正是张先生的家。

老两口全款买下的房子突然被法院拍卖，这一切究竟是怎么回事呢？

负责审理这一案件的法官解释说：在2011年3月，开发商向那家典当行借款1200万元。到了约定的还款日期开发商只还上了200多万，所以典当行向法院提起了诉讼，最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。

老两口觉得开发商是恶意欺骗，当初正因为他们是全款买房，开发商才没有从典当行为他们办理解押。

2016年3月，老两口把开发商告上了法庭，要求开发商办理房产证，同时老两口还向法院提起了执行异议申请，请求法院解除对自家房屋的查封和拍卖，并终止对该房屋的执行。理由是他跟开发商签订了《商品房买卖合同》，并且已经缴纳了购房款，也实际上在这个房子里边居住。

法院：无效的房屋买卖关系

典当行负责人称，他们也是到了2016年，两个老人向法院提起执行异议时才知道开发商已经把房子给卖了。

法官称：老人和开发商之间存在房屋买卖关系，但并不意味着这关系是有效的。

按照法律规定，如果是抵押在先，开发商要转移抵押物必须要经过抵押权人的同意，如果没经过同意，这个转让是无效的。

2016年底，法院的审理有了结果：法院驳回了老人要求开发商为自己办理房产证的诉讼请求，同时也驳回了老人的执行异议申请。

2018年4月14日，青岛市市南区人民法院将这套房屋的拍卖信息上了网进行了公示。经过评估，房子的竞拍底价为162万。

老两口家里几个晚辈商量过后，决定先把房子拍下来，之后再走别的程序。由于拍卖过程出现了其它竞拍人，经过加价最终老人一方以192万元拍下了房子。

到底什么是“抵押房”？“抵押房”到底能不能买？

一、什么是抵押房？

抵押房是开发商为了获取更多的流动资金，将部分物业抵押给银行贷款的一类房产。

对于开发商而言，楼盘有抵押房实属正常，只要在销售之前还清抵押贷款，将抵押房解押就可以销售了。一般在一个楼盘销售的房子中至少有一半的房子是属于抵押房。虽然你不愿意相信，不过这个确实是合法的，而且也是行业内惯例。

楼盘有抵押房并不表示开发商楼盘有问题，也不代表开发商实力不好，这只是企业运作资金所采取的某种方式而已。

二、抵押房到底能不能买？

前面提到过，房屋抵押只是开发商运作资金所采取的某种方式而已，等房子卖给业主后再去银行取消抵押，把房子“赎回来”就能正常销售。所以，理论上来说抵押房是可以正大光明的买卖的。

但是！如消费者购买了抵押状态的房屋，抵押状态没解除，则房屋无法过户。

三、如何避免购买抵押房产的风险？

1、为了减少购房纠纷，维护自己的合法利益，大家还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求，除了不能进行抵押之外，还要对赔偿措施做一些要求，尤其是要申请资金监管，以免自己付了首付款发现房产被抵押，面临房财两失的局面。

2、在建工程要办理抵押贷款，必须得到房地产管理部门进行抵押登记，所以你可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上，通过多渠道查询信息。

如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。

3、在购房之后要尽快去网签备案，如果发现了房屋已经被抵押，也可以趁早解决，避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜，事情宜早不宜迟。

四、买二手房的小伙伴一定要产调！产调！产调！产调环节务必亲力亲为

虽然中介公司有明确的房源信息操作规范，但个别销售往往仅在房屋挂牌时调取产调信息，房东在挂牌后再行抵押，往往会被忽略。

此外，业内确实存在部分房东与销售人员达成私下协议，挂牌出售抵押房源的情况，房东会私下支付一笔费用给销售人员，合谋隐瞒购房者。

据了解，因产调信息分为多页打印，一些销售故意隐匿抵押页的信息，仅交予购房者查看房屋正常的基本信息，以此达到欺瞒购房者的目的。

若想避免买到被抵押房源，应在房屋交易的各个付款环节，前往房屋交易中心亲自拉取产权调查信息，切勿贪图省事，委托给中介人员，以免产生风险。

甘熠敏律师提示：产权调查过程并不复杂，市民只需凭借身份证，提供所查房源的地址，即可查询，产调表上涉及房屋状况、土地状况、抵押状况等10类登记信息，无需产权方和房产中介的任何证明。

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