山东：棚改货币化安置光环散去后的楼市各态

本次研究中，我们将视角聚焦于区域，看房地产市场格局的变化，下文为系列研究之山东篇：棚改货币化安置光环散去后的楼市各态。

注：莱芜已于2019年1月划入济南

2018年，全国商品房销售面积稳中有升，在市场整体预期调整的大背景下，超额完成的626万套棚户区改造体量对市场规模的保障不容忽视，而提到棚户区改造，则不可避免地要说到山东。作为平原地区的人口大省，2015-2018年，山东省连续四年棚户区改造规模居全国首位，连年的高规模棚改加之对货币化安置的鼓励导向带动市场置业需求集中释放，2016年山东省商品住宅销售面积突破1亿平方米，此后年年市场规模均有新突破。

需求端的巨大缺口及资金端的支持持续推动山东省全域房地产市场量价提升，市场规模持续扩容，吸引龙头房企积极入驻，由此在正常置业需求外也衍生出了一定量的品质改善需求，正向推动了房地产市场的发展。但随着时间的推移，市场的发展势头逐渐脱离了理性轨道，房地产市场风险日益凸显。

2018年初，盛传已久的棚改收紧政策正式落地，1月16日山东省住房城乡建设工作会议指出，2018年山东省将着力完善住房供给和保障体系，保持房地产调控政策的连续性稳定性，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时取消棚改拆迁货币化安置奖励，鼓励实物安置。政策转向后，棚改户手中的流动资金大幅收紧，加之随之而来的房贷利率不断上浮导致购房门槛提升，山东大区房地产市场风向出现了明显的变化。

根据中指研究院多位分析师的回乡调研成果显示，目前山东大区不同城市短期内房地产市场均有不同程度调整压力，但受城市经济基础、房地产市场发展阶段、政策调控等多方面差异影响，房地产市场调整的幅度和持续时间存在明显分化。

以鲁西、鲁中区域为代表的山东部分经济产业基础较差的三四线城市，受棚改政策转向影响，房地产市场热度明显下降。

? 济宁

2018年济宁市棚改减少货币化补偿、鼓励实物安置，目前很多棚户区改造地区都执行实物安置，动辄几百万的拆迁大户现在很少出现。比如安居镇进行的压煤区改造，执行的就是按照人口补贴住房，按照原住房面积补偿少量搬迁费的政策，有的村民家中可以分得三四套安置房，但只能得到极少的货币补偿，远不够在市区支付一套房子的首付，拆迁居民购买商品房的能力大大降低。

? 聊城

聊城主要置业群体是本地局面和下辖县市购房者，作为三线城市，收入水平一般，但房价快速上涨，动辄30多万的首付款和高额的月供让不少人望而却步，再者2018年之前需求释放，目前市场需求减弱，观望情绪逐渐浓厚，价格承压。

? 淄博

市场情绪波动大：年初房价呈涨势，但市场没有房源；年末房价缩水，市场房源充足，但多数购房者都在观望。很多营销中心冷冷清清，每天仅一两组客户到访，去化非常慢。许多项目骑虎难下，因年初对市场预期较好，开盘定价较高，市场下行后，价格却难以下调，只能靠“暗降”和渠道“拉客”。

以东营、潍坊为代表的产业较发达的三四线城市，短期市场也存在一定压力，但普遍预期市场可回归平稳发展。

? 东营

胜利油田作为东营市的纳税大户，对东营市经济增长有较大贡献，从而也使得房地产这一国民支柱产业在东营市的影响力大大降低。从短期看，受2018上半年购房需求集中爆发影响，下半年市场需求规模有所下降；但是中长期看，积极向好是大趋势，目前恒大、绿城、万达、碧桂园等龙头房企已相继进入东营，更有持续扎根东营的势头。

? 潍坊

2018上半年市场延续增长态势，开发商积极推盘，市场需求旺盛，量价持升；下半年棚改货币化安置比例大幅下行的影响开始显现，部分项目去化套数大比例下降，房价也出现调整，其中某些小开发商推出首付分期等营销活动，但是效果并不显著。短期压力不可避免，但受益于城市整体规划的向好及发达工业、农业的支撑，经历此轮调整后，社会普遍对潍坊后期的发展更加看好。

济南受严格的政策调控影响，市场调整逐步深化，未来一定时期内市场状态将较为低迷。而青岛因产业优势突出，资源禀赋独特，需求旺盛，且前期房地产市场运行与济南比相对平稳，市场短期虽有小幅压力但整体市场仍有保障。

? 济南

认房认贷、二套首付至少六成、房贷利率大幅上调……济南部分调控政策力度不亚于一线城市。政策调控效果持续显现，投资性需求大量下降，刚性需求的消费能力相对欠缺，而少部分刚性需求因房价预期而选择持币观望，短期需求明显下降。未来一段时间内济南房地产市场将在整体预期转向的背景下维持低迷状态。

? 青岛

2018年全年商品住宅成交规模与2017基本持平，部分在售项目价格出现小幅松动，有楼盘以“送车位”等形式变相调价，但主城区项目价格相对平稳。市场需求相对旺盛，在主城区供应不足的背景下，部分区域受益于设施配套的加速完善，顺利承接需求，如黄岛区市场成交规模得以快速提升，为全市市场规模的相对稳定提供了有效保障。

从本次返乡调研来看，短期内，山东省全域房地产市场均出现不同程度的调整，其中受严格政策调控影响的济南及棚改规模显著的三四线城市下行压力较大。另外，部分城市如菏泽，近几年住宅用地成交规模持续显著，若市场规模出现大幅调整，阵痛已在所难免。中长期来看，山东大区的房地产市场机会将进一步向经济发达、有产业、有人口的地方聚集。

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