往事十二年，青岛崂山前海豪宅价格上涨史

大约十二年前，原本集中于市南区的青岛土豪们加快了向东转移的步伐。

这里有个契机，同样是农历狗年的年末，也就是2007年1月8日出版的《财经》杂志发了一篇封面文章《谁的鲁能》，这篇文章改变了青岛的豪宅史，也改变了两个企业。

麦岛村占地一千多亩，110万平的土地，鲁能耗时几年，终于基本拆完，正当要收获之时，形势大变，只好忍痛割爱。当年数家巨头前来洽谈，各显神通，最终花落本土的海信。

海信有了这个香饽饽，一直开发了十多年，直到今天。恋着青岛海边不再出去，一直维持整个地产公司每年几十亿销售额。而离开青岛的鲁能在这几年展开全国扩张，去年已经近900亿，今年破千亿应该是没有悬念的事，成为了山东唯一的一家全国巨头。正所谓塞翁失马，焉知非福？

海信拿下麦岛项目也赶上了好时候，此后无论房价还是地价都迅速暴涨，麦岛金岸组团后期，赶上了2009和2010年的两年大涨，房价从10000直接到了30000，绝对引领青岛房价。

后来的天玺名字改变了土豪的气质，却又是直接来自香港维多利亚湾畔一个高端楼盘的名字。加上天悦，再把浮山前的房价拉到了50000。再到后来的君汇别墅，直接超了100000一平。

麦岛在短短数年里把青岛的土豪们从市南拉了过来，标志着崂山豪宅彻底崛起压倒市南，真是一江春水向东流。比如君汇，据说青岛某小开发商老板一买两套上亿房源，据说把一年的纯利润都放进去了，连后续的土地都没钱拿了。

很多年前的一个初夏，还没拆迁的时候，刚毕业的张老师曾经在麦岛村的平房里住过一个多月，记得单间月租只有三四百元。原来做的梦是面朝大海春暖花开，没想到实际上有点水帘洞的感觉。除了潮湿，似乎没有别的记忆。后来杜书记指示，要向北走，于是响应号召，落荒而逃，再也不稀罕大海了。

后来给张老师装修房子的安徽瓦工说起往事，悔恨不已。他很多年前也曾经在麦岛租住过，当时房东要去北京发展，开价8000元把小平房卖给他。瓦工兜里真攒了不少钱，完全买得起。但态度冷冷一笑，这样的破房子竟然要价这么贵，当场拒绝房东。当然也拒绝了成为一个穷变福的历史唯一机会。

穷人不喜欢有什么要紧，富人喜欢就行了。如今的天玺，二手房报价65000+，而天悦更是报价85000+。成为青岛房价之高高再上的标志，当然，几乎无成交。张老师把这么多零放出来，是让读文章的你感受一下自己的口袋，形成一些拼搏的动力——月薪买不了一平方，年薪总要达到吧？

形成强烈对比的是市南当年的第一豪宅柏丽澜庭，很多年前，它的二手房价格就第一个冲到了60000，而那时和他成为第一批豪宅称号的东海路九号，才不到30000。至于旁边的凯悦，因为资金问题被拍卖，法庭的公示大套一价格只有17000。

到了今年，柏丽澜庭的很多房源报价才50000元，真要成交的话，估计也就40000+。市南的衰落，在标志盘之间的价格对比之后，显露无遗。价格上唯一争气点的是燕岛国际，还能整体上维持50000+的报价，当然，成交是另一回事。但这个价格和崂山比，也是低人一头了。

2010年崂山第一个高层价格冲破20000大关的海上海，如今价格也是50000+。最要命的是，连它后边躲藏的，当年仅仅是建设银行福利房的迪生山庄都也是50000+了，值么？令人十分怀疑。

在前海一线，海信真的就是金字招牌，具有点石成金的本事？

麦岛这个黄金宝地经过十年慢慢腾腾的开发，终于到了最后的收官时刻。

海信君澜项目目前已经开始推了，项目占地69000，建筑面积157600平，2.3的容积率倒是不高，共规划有14栋高层产品，产品均为两梯两户，2018年下半年底已经开始推广，推出户型建面为170-263㎡。目前据说价格70000左右。

看一看户型，其中三房两卫 170到175平，四房两卫200到223平，四房三卫230到263平。也就是说，1200万到1800万之间，在青岛目前所售的高层产品里，单价可谓是最高价了，而且总价也一样最高。

如果真是70000，在它前面的天玺天悦们二手房东们会很高兴，自己的漫天要价有了支撑。在他后面的漫月山、拾贰府自然也是如此，因为他们的漫山报价也60000+了，而海信的定价有前有后的支撑，似乎有关部门也应该 批准一下。当然这个应该有难度。

在目前的局面下，二手房销售不动，一手房自然很难有能付出首付的钱。一两千万的总价，据说定金就是1000万，让一般百姓望而生畏，但土豪们似乎也支撑不了了，后来才改成500万。

张老师估计，海信的态度应该是，不急，反正钱早赚回来了，又不扩张了，慢慢卖呗。

说完西边，说东边，东边历史更是小孩儿没娘——说起来话长。

四姜一湾的改造始于2001年，到今天已经整整18年了，当年的婴儿也已成人，可是很多平房依然没拆掉。

以前是颐中和环宇共同组成一个公司开发。一直到2007年才有了一个叫颐和星苑的楼盘。这是当年号称能与领秀城也就是后来的麦岛金岸相抗衡的两大盘。如今早已成了一场大梦。当年开盘卖9000，应该说是不贵，可是就是卖不过12000的山水名园。

颐中后来遭遇国家政策，要求烟草业退出地产行业，也就作罢。剩下的环宇显然资金不足，而几个村的村民在长期和开发商及政府拆迁办的缠斗中积累了丰富的经验，终于练就了几百户钉子户，使双方的实力发生了颠倒性变化。颐和星苑最后还搞了一次定制大甩卖，回了点钱，还是不够。最后没有办法，回迁房既然没人要，也大甩卖了。问题是基本的道路还没搞利索，更不必说配套了。所以二手房一直很尴尬。

时间一年年过去了，钉子户丝毫不见少 ，耗尽了开发商的资金和政府的耐性。

时间再回到整整八年前：2011年1月6日，海信、环宇、青建、源诚、五环五家本土房地产企业以联合体形式成功竞得崂山区四姜片区117万平的土地，成交总价65亿。又走了一次招拍挂，但是拆迁其实还是问题。

后来青建和源诚一直合作，做大平层，起了个长长的名字叫世袭领地+悦庭，当时张老师去看过设计图，和负责人交流过，感觉销售难度挺大，周边村貌未变（实在拆不动），大平层接受程度远不如小别墅，单价又想卖40000，怕是很少有人接受。后来果然艰难，当然拆迁也艰难。至于五环，再没出现，估计只是持股。

海信和环宇一直合作依云小镇，切走75万平。这个盘起步也不易，从山边的净地开始一步步渗透，又修路，价格也便宜，还不到20000，终于突破了艰难的四姜改造，成就了四姜一湾。如今大部分净地也已经开发完毕，目前罗曼组团已经销售完毕，预计2019年加推少量别墅和小高层产品，小高层也已经40000+ ，别墅保守估计也得60000+吧。

至于其他几个村的改造，或者海边的改造，也未见动静。只有一个例外，就是青啤在2015年把海曙云霞转让给了鲁信。

该盘是纯别墅盘，位于崂山路南海岸线边，仅有41户，据说容积率低至0.25。据说统一精装修交付，有法式、意式、英式三种风格，超级气派，是真正的豪门的象征。别墅分独栋和双拼，最大的占地加院子是6000平。别墅最小面积是560-580平，最大是1700平，据说最高单价190000一平，创造青岛房价新纪录。总价5000万到2亿，销售员直接搁置，由老板亲自接待和销售。是不是感觉你的口袋又瘪了？顶豪们可以去瞅瞅，可惜得是见不到这个盘永不变的报纸广告了。

时光推进到2018年，浮山前的另一个大村庄山东头和麦岛一样，借助上合会的东风，终于比较完整的比较顺利的实现了拆迁，这可是1200多户呀。

站在2019年初的历史节点上，楼市虽然降温，但是崂山的前海豪宅却在十二生肖循环一次之后，再迎来一个新的历史节点，银丰玖玺城正好接上浮山西头的海信麦岛组团，对前海一线豪宅新房形成比较大的供应，继续引导青岛富人们的财富东流。

整个一期12个楼座，正在调整规划，将贡献一半也就是6个楼座的小高层产品，这个整个组团里唯一的低密度产品的，据说最低只有11层。看看其户型，基本在150到200平之间，加上公摊很低，房间面积十分阔绰。当然因为限价等种种因素，价格也不会像麦岛那么高。前面的大海，后边的浮山，门前的地铁，旁边的利群和金狮，配套自不必说。小区的9年制54班学校，就看崂山区政府如何定位和引进师资了，应该不会太差，毕竟这几年崂山区的教育质量上升幅度之大，有目可睹。

不管价格批多少，不管装修标准多少，玖玺城一套房子，1000万左右肯定是够的，只是价格到底是50000+，还是60000+的悬念？

所以，山东头和麦岛的客户争夺战势在必然。土豪，你会选谁家呢？

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