卖房者违约，法院强制过户！法官建议：购房前应“多跑腿”

半岛记者 潘立超

近日，市民王女士向半岛都市报反映称，她去年通过Q房网想买一套海岸路的二手房，但是在签了购房合同之后，发现卖家刘某还有欠债，导致她想买的房子被查封后抵押了，后来王女士替刘某把债还上之后，当时房价上涨，刘某又趁机坐地起价，无奈之下，王女士只好将刘某告到了市北法院，最终法院通过判决进行了强制过户。

如今王女士的房子已经顺利过户，但是前前后后的中介费、律师费、诉讼费以及替刘某还债等等，在购房款之外的费用加起来达到了20多万元。除了王女士的遭遇之外，记者整理案例发现，买房时一旦遇到卖方违约，买方依然处于弱势地位。法官提醒：购房前“多跑腿”才能避免购房后“操碎心”。

网签时卖家又涨价，买家胜诉代价也不小

记者联系上王女士时，王女士说起自己这次的买房经历，也是频频叹气：“我是2017年2月份的时候通过Q房网买了一套海岸路上的房子，当时卖家是个女的，姓刘，带着孩子，要准备卖了这套旧房买新房，售价120万元（原价110万元+10万元的税），当时看着刘某也不像有什么问题，价格也可以接受，于是很快就达成协议成交了，想不到后面的事情却一点也不顺。”

王女士告诉记者，在签了合同和定金之后，在网签的时候却发现这套房子的卖家刘某因为之前和他人存在经济纠纷，王女士为了尽快过户，于是提出帮助刘某还债，在还债之后，准备过户，发现这套房子又有新的债务及查封，并且网签过期，房主不配合，要求王女士涨价之后再过户，王女士一起之下起诉到法院，根据王女士提供的资料看到，刘某当时确实存在一定的经济纠纷，并且房子被法院执行并查封。

今年9月份，经过法院调解，最终要求刘某配合王女士完成过户，王女士虽然胜诉，但也为此付出的代价也不小：“我先替刘某还债，连本代利是14万多，还有律师费六万多（起诉、强制执行、处理纠纷三部分）、诉讼费5000多、中介费近3万，各种加起来也花了20多万，代价真不小。这中间有我的问题，太轻易相信别人了，这套房子本身存在问题，中介却没有给我核实清楚，导致我后面的很多事情都弄得特别麻烦，当时中介的经办人现在也不在Q房网了，也想通过此事提醒其他人，中介的话不一定靠谱。”

房子涨价卖方违约，买方却难拿双倍定金

除了王女士的案例之外，记者发现，买房者面对卖方违约的情况，往往都处于十分被动的局面。在2017年3月,市民程女士曾向半岛都市报反映称,她在当时通过黄岛的中驰房产,打算购买位于五台山路上的昆仑山庄青城时代的一套总价38万的房子,交给房东王先生1.5万元定金并签订了定金合同,但是第二天,王先生一家却表示房子不卖了。根据合同约定,房东违约,需要返还两倍定金,也就是3万元。但是在3月15日协商时,王先生表示只愿意在退还定金的基础上,赔偿1000元。

当时记者联系到经手这笔交易的中驰中介的鲁经理,鲁经理表示前一段时间他们确实是经手了这么一笔交易,也确实是卖方违约,可是中介不是执法部门,不能强制卖方把钱交给买方,但可以建议买方走法律程序,中介也可以提供相关的证据帮助。

对于此事,记者当时也联系上了卖方王先生,王先生表示,房子是他妻子的,当时看房子、签合同、收定金都是他操作的,但是签了合同,妻子却不愿意了,因为多种原因导致房子不卖了。王先生当时向记者承认,确实他们存在违约的情况,也愿意返还定金15000元加上1000元的补偿,但是程女士要求的按照合同条款返还双倍定金三万元的要求有些无法接受。

近日，记者再次联系上了程女士了解情况，程女士又将报道之后的后续进展向记者进行了介绍：“对方一开始态度很强硬，本来说就是只退定金，明显就是耍赖，但是后来我对象也想了一些办法，最后对方迫于舆论压力，经过反复协商，最终答应赔给我一万块钱。”程女士表示，当时经过多次协商，最终双方达成了一致意见，最终卖方一家人向程女士退还定金，并且赔偿一万元，房子不卖了，程女士表示接受这个结果。

法院虽判卖方违约，但维权路依然漫长

市民孙女士曾在2017年9月份向半岛都市报反映称,当年2月份她在即墨通过一家房产中介买了一套二手房,签订合同后,卖方以首付比例低,需要贷款等种种理由进行涨价,从原来的50万涨到了70万,协商不成后卖方决定不卖房子了,经过长时间的调解,双方并没有达成和解,于是孙女士将卖方告上法庭,通过庭审,法院判卖方违约,孙女士想让卖方按合约办事,但法院称该女士诉讼不当,相关要求不予支持。

通过判决书记者看到,当时买方的诉求为:1、原被告合同继续有效；2、被告继续履行房屋合同以及贷款过户事宜；3、判令被告支付律师费；4、所有诉讼费用由被告承担。而法院方面的最终判决为:因原告仅仅交了6000元定金,并未开始履行过户程序,因此对于原告要求被告履行合同以及配合原告完成贷款手续等诉求不予支持,同时由于原告诉求不当,在庭审时拒绝调整诉讼请求,关于律师费等费用,法院方面也不予支持。

近日，记者又联系上了孙女士，对于当时的法院判决，孙女士表示还会继续上诉并维权：“这个判决虽然判了卖家违约，但是买家的诉讼请求也不予支持，我们没买到房子，现在耽误结婚等各种事情，目前已经还在进一步调解当中，维权道路还是很难。”

法官提醒：购房前“多跑腿”才能避免购房后“操碎心”

对此，记者咨询了平度市人民法院法官，法官根据往年断案经验提醒买房者，为了防止出现买房纠纷，首先，要做好房产的背景调查。房产的权属情况可在房地产登记中心等相关部门查询，对于卖方人姓名与房地产登记簿登记姓名不一致的，权属分属多人（登记在多人名下）的，夫妻婚后购房整个买卖过程只出现一方的，一定要提高警惕，这些都属于房产纠纷的“高危区”。此外还应注意房产此时是否正处于抵押或者出租状态，这都有可能导致房产无法过户的情况发生。做好背景调查可以最大限度的保护购房者的权益，购房前“多跑跑”才能避免购房后维权“跑断腿”“操碎心”的不利局面。还有一个重要的层面就是房产现在是否涉及纠纷，现在法院除涉隐私、涉密等依法不予以公开的法律文书外，全部在网上公开，购房前将卖家或者房产登记簿上的姓名等信息在网上搜索一下，可能帮你避免很多不必要的麻烦。

其次，在房产交易的整个过程中，在房产过户之前，与卖家或中介沟通时，不要被牵着鼻子走，作为买方一定要在整个购买过程中掌握主动地位，变更房产登记之前的所有签字都要谨慎再谨慎，与商家或者中介的相关约定一切都以书面为准。签订房产合同时，一定要仔细研读合同条款，尤其是一些制式合同，最好是咨询律师等专业人士后再做决定。对于一些买方关心的问题可以在合同中约定好，如商定好价格后不得单方面修改，卖方需协助买方在一定期限内办理过户等，如违约需付出一定代价，违约的代价高了才能对双方有所约束。购房过程中的所有纸质材料（包括支付凭证等）都要留存好，如有需要可用手机拍照、录音或录制视频作为证据以备不时之需。

最后，如果真的在房产交易过程中产生纠纷，不要寄希望于中介调和或感动卖家。咨询律师后，第一时间向法院起诉并向法院申请财产保全，防止在起诉过程中卖家转移房产，在案件审理过程中，如果达成合意，可以在法官的主持下签署调解协议，如果卖家没有拿出实质性的诚意，不要轻易撤诉，以防卖家利用撤诉的时间差搞“小动作”。

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