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青岛楼市迎来巨变，三成从业者恐遭淘汰
2020-02-26 10:21聚焦
简介" 看到标题，你肯定会想，真是的，楼市君又来吓唬人了，如果你真是这么想的，那可能是完全没读懂青岛人才公寓新政对楼市的革命性影响，所以不妨来看看以下全方位的深度解读，业内的朋友建议多读一遍。 NO. 1｜壹 日前，政府官方网站发布了《关于加强人才住房...
看到标题，你肯定会想，真是的，楼市君又来吓唬人了，如果你真是这么想的，那可能是完全没读懂青岛人才公寓新政对楼市的革命性影响，所以不妨来看看以下全方位的深度解读，业内的朋友建议多读一遍。
NO. 1｜壹
日前，政府官方网站发布了《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》，这就意味着此前盛传的10万套人才公寓计划尘埃落地。
本质上来说新政最大的影响就是极大缩减了青岛楼市的市场体量。
2019年岛城新建商品住宅成交115892套，成交总面积约1398.35万平方米，成交总额约1996亿元。这就是青岛楼市的市场体量，也可以视为2019年青岛所有开发商和地产从业者的工作量。
过去两年，由于青岛房价的持续回调，出于买涨不买跌的心理，绝大部分的投资性需求已经被挤出市场，所以说这个体量应该是比较接近青岛楼市自住性需求数量的。
那么青岛楼市的市场体量为何会极大缩减呢，这里你需要来思考一下人才公寓实施的各个环节。
开发主体是谁？市级人才住房专营机构、区（市）人才住房专营机构或国有投资公司。甚至是企事业单位、大专院校和科研机构自建。开发商只是配角，只能参与代建，或者人才房建设用地与商品房用地搭配出让时参与建设。
拿地需要从业者参与吗？不需要，政府都给安排好了。按照供地条件成熟优先、配套设施完善优先、住房需求集中优先的原则，统筹各项配套与人才住房同步规划建设。
项目定位和产品设计需要从业者参与吗？不需要，政府都给规定好了。租赁型人才住房套型建筑面积以30-50平方米为主，产权型人才住房套型建筑面积以60-80平方米为主。
市场推广需要从业者参与吗？不需要，政府网站上公告一下项目信息就好了。
案场销售需要从业者参与吗？不需要，随便找人简单接待介绍一下就好了。
什么渠道啊、贝壳啊、代理啊统统都不需要了，简单来说就是人才公寓产业链条上的所有工作，大部分不需要从业人员参与了，交给政府即可。
因此对于开发商和地产从业者来说，人才公寓这部分市场体量约等于没了。
NO. 2｜贰
重点来了，这部分体量到底有多大？楼市君判断最保守的估计也要在三成以上。
首先从数量来说，2020年10万套人才的任务已经是板上钉钉了，然后2019年青岛楼市市场体量是11.59万套，这不人才房直接满足了86.28%的住房需求？留给开发商的市场只有1.59万套？
别急，当然没有这么恐怖，因为这10万套人才房包含租赁型和产权型两种，需要根据引进人才规模、土地资源和住房需求情况，合理确定。
产权型的自然会直接减少住房需求，租赁型的呢？也会！
实际上青岛的租金收益率只有不到2%，远低于余额宝，如果没有了房价上涨预期，租金又打八折的情况下，相信有很多人的选择都是租房。除了今年2095亩土地供应10万套人才房规划外，青岛未来两年还将供应不少于3000亩土地用于人才房，房价上涨的预期将被强力压制。
简单估算，10万套人才房至少会有2万套产权型，其余8万套租赁型至少会影响2万套的购房需求，也就是最保守估计10万套人才房至少会减少4万套购房需求，对应2019年的11.59万套，也就是缩减了三成多的市场体量。
从配建比例的角度看：如新增建设用地需要按其规划住宅建筑面积配建不低于20%的租赁型人才住房或不低于40%的产权型人才住房。
像高新区此前就统一按照40%的比例全部配建了产权型人才公寓，所以说三成就是一个最最保守的估计了。
问题来了，青岛楼市的市场体量最少缩减三成，那么地产从业者呢？特别是今年又叠加了疫情的影响……
如果你还认为楼市君是在危言耸听，那不妨转给身边的同事或者领导看看，再通读几遍文件，略微探讨一下，然后你就会认识到问题的严峻性了…
当然，如何应对这一冲击，楼市君也做了一些总结，有兴趣可以入群交流。
NO. 3｜叁
回到政策本身，楼市君还是有一些看法的，现在政策已经发布木已成舟，说啥其实都没用，只简单聊一下。
首先，政策自身具有不可调和的矛盾，本质上来说为组织实施人才公寓的各项成本以及人才公寓低于市场价20%的折扣都是有谁来买单呢？——商品房的购房者
10万套人才房无论绝对数量还是占市场体量的比例都很大，因此所需的成本是巨大的，这就要求房价上涨，房价越高越能承担，但是政策无论出发点还是具体实施都会压制房价上涨预期，降低房价。
这就好比一个自带BUG的程序，一开始可以勉强运行，最终却会走向崩溃，然后由下一人来修改重启。
NO. 4｜ 肆
其次，新政中人才公寓各项规定组织实施起来极为复杂，成本高昂。
这就好比一个人要想吃西红柿炒鸡蛋，他怎么做的呢？先养鸡，养到能下蛋，再去种西红柿，然后去打铁锅、铁铲，再去晒盐，种甘蔗制糖，种花生榨油，种葱、种姜…等准备妥当开始做了才发现TMD还没有火。
实际上正确的做法应该是什么呢，打开饿了么叫外卖，半小时内送到家。
对应楼市呢？当然是用更市场化的方式，简答来说就是增加土地供应，并适当降低土地单价。2019年市场体量11.59万套，那2020年供应15万套，把房价降下两成来不就行了吗，再不行来20万套，房价还能下不来？而且让专业的人做专业的事，房子也能建的更好不是。
新政的目的文件说的很清楚，就是像长沙一样，用低房价让青岛获得竞争人才的优势。人才房的八折只是和青岛市场价比，那是没用的，需要让青岛的房价和同类城市比更有竞争力才对，比如让青岛的房价是济南的八折。所以衡量指标应该是青岛房价与竞争城市的性价比，而不是八折。
此外，10万套这个数量也很值得吐槽，这个数字是怎么确定的呢？官方说法是根据上年度引进人才数量分解确定，2018年青岛新增常住人口也就10.39万，也就是说几乎人人都是人才，你信吗？
楼市君信，因为官方对人才给的定义是专科及以上，这对于购房主力95后来说几乎是零门槛，所以还叫什么人才公寓呢，应该叫人人公寓，人人都有份的公寓。
NO. 5｜ 伍
未来事情会不会有转机呢？
这里可以回顾一下历史：2012年青岛就创建了人才住房制度，先后印发《青岛市“千万平米”人才公寓建设推进方案》、《青岛市人才公寓建设和使用管理规定》等一系列文件，最终的实施情况其实约等于不了了之。因为当时楼市处于下行周期，商品房都卖不动，谁来承担人才公寓的成本。
政策是人制定的，而人是会变动的。
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