谁给青岛，一个房价大降的理由？

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从去年底，青岛的房价就开始不太平，贝壳研究院出具一份了全国25个重点城市二手房挂牌均价涨跌情况的报告，2019年11月挂牌均价对比2018年11月的挂牌均价下降了20.31%，跌幅全国第一。一时间，青岛的房价被推上了风口浪尖，还会不会继续跌下去，成为大家心中的疑问。

毕竟20%多的跌幅不是少数，所以渔翁收集了另外两份价格统计作对比。安居客统计2018年8月为青岛二手房价的最高值，20992元/平米，房价在2019年12月，降至16340元/㎡，降幅为22%。

安居客统计的新房与二手房价格变化差别不大，安居客的网络公开数据显示，2018年4月为青岛房价最高点，21228元/平米，截至2019年12月，房价降至16136元/平米，降幅高达24%。

还会不会继续跌下去，跌幅会有多大？我们要从这个周期内房价的上涨说起。

贝壳和安居客均为以二手房交易为主的房地产网络平台，网络平台统计价格与民间代理机构的统计方式往往不同，网络平台大多数是项目的平均报价，而代理机构统计的是平均售价。

很容易理解，所谓平均报价，就是网上房源报价的平均数，平均售价是指所有已售房源销售额/销售面积，也就是我们所说的成交均价，这个数据一般为网签数据。

平均报价的统计方式有一个很大的弊端，一两个项目的价格变化，有可能影响到整个月的房价均价统计。

假设某别墅项目剩下的房源为尾房2套，他就会报一个很高的价格，次月这2套房子卖了，价格就会消失，再比如二手房，二手房主要集中在主城区，价格较高，而新区二手房少，所以统计出来城市均价就比较高。如此可能造成房价每个月上下浮动比较大（大家有兴趣可以去网上自己搜索看）。

所以相比网络平台的报价，一些代理机构或者数据统计机构的成交均价，更能反应出市场的真实水平。

一份来自青岛知名统计机构的数据显示，2010年青岛的住宅新房价格为7245元/㎡，2019年为14274元/㎡，涨幅97%。

来源网络，仅供参考

首先我们看2017年之前的7年，2017年之前的最大涨幅为2012年为15%，次年（2013年）就下降了约7%，涨幅第二高为2014年的9%，次年就下降了约1.3%。

但是2017年之后的3年，涨幅分别为18%、26%和6%，其中2018年涨幅26%为近十年最高涨幅。

和大多数一二线城市一样，青岛的房价上涨也是在这2年达到了高峰，但是这个高峰，高的有些疯狂。假设没有2015年底的“化解房地产库存”相关政策推出，青岛的房价会是怎样呢？我们做一个简单的推算。

2016年青岛的房价涨幅约为8%，我们假定2017-2019年的年涨幅均为8%，那么自2016年算起，现在的房价大约在11064元/㎡，考虑到近几年很多房源增加了精装修成本，所以如果中国的房地产行业周期中没有出现过这次全国大范围的暴涨，青岛目前的房价均价大约在13000元/㎡左右（+2000元/㎡精装）。

所以，如果单纯参考历史房价走势做的推算结果对比目前的房价，青岛的房价应该还会有一定的回落空间。

青岛供求与库存，地价和售价，均无法给目前的房价太明显的支撑。

供求库存方面，数据显示，2019年青岛市商品住宅供应量同比上升21%，共15.69万套，1912万㎡。成交方面，全年共计成交11.60万套，1398万㎡，成交面积同比下降6%。存量来看，截至2019年底，青岛商品住宅存量共计13.86万套，1757万㎡，同比上升44%，库存面积较上年大幅增加。

土地成交数据来看，2019年青岛市的住宅用地平均楼面价为4103元/㎡，往往土地挂牌的时候会要求代建一些长租公寓、安置房，或者需要给村委或者其他部门缴纳一些其他费用等，所以我们假设平均楼面地价为4500元/㎡。

假定均价为13000元/㎡，那么总成本为4500+1300（三费）+1300(税费）+4500（其他建设费用）+1000（精装修）=12600元/㎡，所以现在均价14274元/㎡来看，开发商还处于一个比较可观的利润率区间。

供应增加、成交面积下降、存量处于高位、开发商有一定的利润空间，这均是对价格上涨不利的因素，加上因疫情带来的影响，如果政策方面没有大的改变，预计青岛2020年的销售情况不容乐观。

综上，渔翁认为青岛的房价还是有较大的下行压力的的，但是不认为会出现大幅度下降。

虽然成交面积有所下降，但是1398万㎡仍处高位，为近10年第四高，在各种限购限贷政策的情况下能够取得如此的结果，第一反映这个城市需求旺盛，第二说明还有大量需求无法得到释放。

虽然开发商还有一定的利润空间，但是已经基本到他们的底线值，如果出现大幅度的降价，那么后续开发可能会面临较大的风险。

对拉低城市整体房价“贡献”较大的可能是本土开发企业，因为青岛本土房企较多，一般情况下本土房企利润率要求比一线房企要低，而且他们手中可能储备有一些拿地较早的低价低地块。

所以接下来可以特别关注一下当地本土房企的项目，青岛的当地房企和其他城市不同，大多数开发的项目还是比较优质的。

另一个支撑青岛房价不会大降的理由就是青岛本身。作为继北京、天津之后，北方第三座GDP突破万亿元的城市，青岛市一直以来都是山东省的“龙头”城市，经济发展的领航者，为城市的发展奠定了基础。

青岛是国际海洋科研教育中心，驻有山东大学（青岛）、北京航空航天大学青岛校区、中国海洋大学等高校26所，引进清华大学、北京大学等29所高校，这些都是后续的购房力量，因为青岛与济南成为山东省内吸纳人口最多的城市。

作为国内重要旅游城市，青岛每年吸引大量游客到此驻足，也为这座城市提供了较好的房地产投资环境。

现在的市场状况买房，能够保证百分百不出现问题很难，谁也不敢说现在下了单，明天会不会降，连开发商自己都聘用年薪几百万的甚至上千万的人给自己研究市场，何况我们凡人，所以有一种对赌的感觉。

但是有一点可以肯定，现在吃亏可能是小亏，为什么这么说呢？因为现在房价已经降到了一定的水平，再降的幅度已经很小了，即使第二天又降价了，一年之后又涨回来是大概率事件。但是如果等到涨回来再买，吃的亏就是大亏了，除非你再等个十年，二十年，因为泡沫总有一天会破。

总之，渔翁认为青岛房价接下来下降的可能性比较大，买房捡到便宜几率较大，而且这个机会还能持续一段时间，因为虽说政策有放宽迹象，但是住房不炒根基还没有动，所以可以静观其变，择机下单。

但是大降的可能性比较小，会有个别楼盘降幅明显，但是这些大降的房子，一定要关注几个问题：房子位置（包括在小区的位置）怎么样，质量怎么样，开发商的资金链怎么样。

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