变局之年的青岛楼市，五个角度“定位”春季行情

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如果没有太大的意外，各大开发商都将在下周一正式复工。当然，在此之前，许多项目直播卖房也是搞得十分热闹。

对于网络直播，绝大多数人都明白：卖房和卖口红是不一样的。不论是各大平台商提供的免费直播间，还是开发商自建的网上营销中心，在热热闹闹的直播背后，最后拼的不是年轻置业顾问们的颜值和人气，核心还是价格能优惠到什么程度。

虽然网上买房人气赚了不少，个别项目还会尬吹项目有销售，但是从整个楼市的层面来看，这是形势最为严峻的“春劫”。

假期过后，楼市能否否极泰来，迅速复苏，我认为这并不是开发商自己所能左右，我们从五个层面分析一下。

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政策托底

从2月初开始，有许多业内专家都在计算各大开发商的负债率和资金流。在这样的年份里，这确实是一个不小的“雷”。开发商在过去几年赚得盆盈钵满，但是在飞速扩张中花得更多。去年开始，就有协信这一等级的开发商难以为继，如果没有托底的政策，今年暴雷的开发商无疑更多。

不过啊，开发商，特别是大开发商集体“暴雷”的情况不会出现。因为在发生非典的2003年，房地产业就被确定为国家支柱产业，这个定位至今非常稳固。

所以，我们看到了，包括我们的省会济南在内，全国一二线城市在密集出台扶持楼市的政策。加速房查网签网备、阶段性放宽预售政策、适当放宽限购政策、降低按揭首付比例、降低二手房交易税费，减免交易契税、适当放宽价格备案限制、延交土地金……你想到的、想不到的扶持政策都出来了。

政策托底，意料之中。

不论从哪个角度讲，2020年的楼市都不能塌。所以，在这个春天，青岛楼市也会迎来不少利好政策。

延交土地金减轻了开发商的资金压力，局部放开限购购房的人多了，降低税费刚需购房压力减轻了，这都是实实在在的利好。

对于购房者来说，千万不要跟着开发商一起激动。因为房价的涨跌，最终的决定因素还是供需关系。

2020年，包括主城区在内，青岛所有区市的新房供应都是相对充足的。经此一疫，不论是市内刚需还是外地投资客数量都会是减少的。此消彼长之间，青岛楼市总体方向还是很不乐观。

所以，除非你关注已久的房子确实卖出了十分优惠的价格，否则不要在政策利好刚刚出现时，就抢着去站岗。

你可以去各大维权群中看看，那些在2017年、2018年不顾一切冲入楼市的人，现在怎么样了。

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资金面宽松

对于购房者来说，特别是刚需客，左右购房计划最重要的一个因素就是房贷利率。在房贷换锚之后，这个调整无疑会更加灵活，各个城市也有了一定的自主权。

作为各大开发商的债主，从银行层面上讲，今年利率政策也会是向着有利于房地产业发展的角度去调。

利率优惠，未来可期。

对于十分在意利率波动的刚需来说，密切关注利率波动的同时，还要看楼市的反应。

如果利率波动与目标区域的楼市形成了共振，那么在房源相对稀缺、房价适中的两个前提下，可以果断出手。

请注意我说的三个条件：刚需、房源相对稀缺、房价适中。而且，一定要量力而行，不要做超出家庭承受能力的赌博。

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价格走势

如果有了政策托底，如果有了优惠利率，开发商在没有猝死危险的情况下，是不是房价就会企稳，或者逆势上行呢？

在三月份这个传统旺季，很可能出现这种情况。一个是许多开发商对于市场还有幻想，一个是压抑了一个冬天的刚需释放，一个是各种利好刺激引入众多潜在刚需入场，都会是价格企稳甚至小幅上涨的因素。

但是，除了上面我们提到的供需比外，我们也要看到楼市的三大实质利空。

首先，虽然“有房才能入城”成为了开发商宣传的新噱头，但是我们要意识到，疫情对于外地购房者影响是巨大的。在这个春天里，我们可能很难看到一车车的外地购房者到青岛远郊看房。缺少了临沂、日照等地购房者的支撑，很多新区将直接凉透。

第二，收入的影响。有的人在这个冬天赚了钱，但我相信还有很多人则是愁眉不展。没有经济实力，心动也无法行动。

第三，从年初开始的交房潮。从上合示范区到城阳，再到主城区，许多豪华精（收）装（费）标准项目要交房了。在保利·大国璟特价房卖到两万四的年月里，那些花高价买了保利·天汇的置业者，看到他们的“高档”装修后，会是什么反应？

一浪又一浪的维权潮，会使得开发商美誉度降低，这势必也会影响购房者的决断。

价格下行，趋势难改。

我的判断，金三银四，很可能就是大多数项目的“价格顶”。当然，许多开发商可能意识到了这一点，会从3月份就打起价格战，能不能买，重点考察两大因素：

第一，开发商的实力。前几年运营状况良好的的大开发商，特别是国企、央企，几乎没有烂尾风险，是比较稳妥的选择；

第二， 品质。当置业门槛不断降低，房价不断下滑的时候，价格肯定不再是许多人置业的关键因素，那就更加细致的去调查一个项目的品质。这包括了开发商的口碑、容积率、绿化率、建筑商实力等等。记住一点，好房子一定有成本底线，可能买房时压力大，但日后入驻糟心事儿少，舒适度高，升值潜力也大。

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开发商“自救”

在过去的10年中，开发商已经发生了明显的分化。

曾经都是本土开发商的品质担当，但是今天海信与今天的天泰却已经画出了不同的价值曲线；

都是国内外名列前茅的实力国企，但是金茂和绿地在青岛人气也有着巨大差别；

都是排名销售榜前20名的大开发商，但是新城与绿城的口碑明显差了也不是一条街……

所以，我们很难从单一标签上划分开发商的好坏。2019年开始，开发商的口碑和美誉度已经对销售端产生了巨大影响，到了2020年势必更加明显。

项目开发策略，成为了一道艰难的选择题。

降价，会像一张多米诺骨牌，几乎所有的项目都不能置身降价潮之外。是继续加大渠道投入，将卖家秀做到极致，将套路用到极致，还是重塑口碑，通过品质增加产品的内在竞争力，不同的开发商会有不同的选择。

对于开发商策略的判断，我们要从三个方面考量。

第一，经济实力。融资成本更低，负债率相对较低，前几年销售状况良好，扩张模式相对理性，在售项目有人气支撑开发商是考察重点，有钱才可能谈品质；

第二，质控体系。在楼市火爆的年份里，许多开发商的重点都在营销层面，在质量管理与控制方面从制度到人才有很大的缺失，这也就造成大量劣质精装房的出现。这样的开发商即使在新项目上愿意投入，也很难取得一个好的效果。

所以，我们要关注质控体系。最直观的考察就是建筑企业。一个是建筑企业的口碑，二是工地管理状况；

第三，成本的核算，有的企业土地成本是竞品的几倍，拖拖拉拉长时间又开不了盘，开盘时卖得又差，这样的楼盘你很难指望一个很高的品质，因为极少有开发商会做赔本生意。

口碑调查+实地考察，缺一不可。

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二手房

在2019年年末，即墨新房市场出现了诡异的统计数据之后，老王不知道哪里能查到值得信赖的新房数据。相比之下，二手房数据是注不了水的。

所以，我们要研究楼市真实冷暖，特别是刚需的置业心态，二手房是一个很好的参照。

如果二手房没有“金三银四”，而是延续去年年末的地量价跌趋势，新房也很会很艰难。特别是主城区的楼市，300万+的大户型房源，换房族毫无疑问是主力。

旧房贱卖都卖不掉，怎么换呢？

所以，开发商的春天很艰难，但却可能2020年楼市的最好一季。楼市会因为利好释放呈现短时间提振的情况，但是震荡下行的趋势不会改变。在楼市深度分化中，你要纠结的不是能不能把握住最好的抄底时机，而是通过充分的调查对目标区域项目优劣了然于胸，在机会与陷阱同时出现时，做出正确的选择。

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