2020年青岛房价怎么走？

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还有6天就到农历春节了，随着节日氛围的逐渐浓郁，另一个现象也引起了大家的注意，那就是市面上的特价房越来越少了，无论是新房还是二手房。

这段时间很多读者都在问作者一个同样的问题，特价房少了是不是意味着年后要涨价，是不是应该年前赶快抢一套？隔着手机屏幕我都能感受到“老铁”们的焦躁，其实大家大可不必这样，年前的这一轮特价房潮已经过去，与其俯首长叹，不如静待来年。

一．特价房哪去了？

一个商品的价格，除了受本身价值影响外，还要受买卖双方数量的影响，供大于求价格就回落，供不应求价格就上涨。房子也不除外。

我在2019年11月写那篇《青岛房价降了30%？》，正是青岛特价二手房大量出现、新房集体打折的时候，那时我就劝大家“有花堪折直须折，莫待无花空折枝”。当时有些读者朋友并没有听我的，可看着特价房逐渐减少、甚至部分房源价格上涨，他们又急了。可急也没有用，特价房减少是一个客观现实，我也没有办法改变。

那特价房为什么减少了？无外乎三个原因：

一是卖了。超市打折的鸡蛋，总有人排队购买，可见大家还是要吃鸡蛋的，便宜一点就会出现需求量。我以前多次说过，青岛作为北方数得着的经济、环境俱佳的城市，对北方人尤其是山东人还是具有较大吸引力的，潜在客户还是大量存在的。当青岛房价降到大家认可的水准，这些潜在客户就会变成真实客户，实际成交量一旦打开口子，特价房大量减少也就在所难免。记得12月份的时候，中介朋友圈是喜报频传，很多特价二手房一两天就会成交，甚至又出现多组客户抢一套房子的现象。至于新房市场，也基本延续了二手房的“盛况”，市区几个搞打折的楼盘也是频频传出“售罄”的新闻。

二是不卖了。有了已经成交的房源，特价房东们就会感觉自己挂便宜了，总觉得自家房子比别人家好，多卖个几万几十万也是应该的。久而久之，特价房东们就会逐渐调高挂牌价、待价而沽，甚至不再出售，这也就造成市面上的特价房大量减少。

三是不再出现了。有了已经成交的房源，新挂牌房源也会伺机挂高价，而且急用钱的房东该卖的基本都卖了，不急着用钱的何不等着来年开春呢，说不定又是一个“暖春”呢。新房也是同样的道理，2019年的目标不管完成还是没有完成都已经过去，2020年还有大把的时间，等到“金三银四”看市场情况再定价也不迟。

2019年的这一轮特价房潮已经过去，没有下手的朋友确实是失去了一次捡漏的时机。不过你也不要过渡伤感，2020年再来一轮也未可知。

二．2020年青岛房价怎么走？

中国社科院近日发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，在2020年仍然对10个城市作出了“一般下跌”预警，其中包括青岛。不过和以往不同的是，相关负责人解读时称：“目前只提供三个月内的短期房价预警预报，并非之前传言的明年房价可能全面下跌的判断。”可见，中国社科院也认为今年的楼市扑朔迷离，不可长期预测。针对上次社科院预警的分析可见我工重号“青城山说”以前的文章：社科院对青岛房价下跌提出了预警！

其实，我和中科院的观点是不同的。中科院统计的是纸面数据，这个数据是滞后的，是有水分的。实际上，房价变化一两个月后，才有可能反应到官方数据上。

2019年底的几个重要会议，已经给2020年的楼市大环境定了调，宏观政策保持不变，微观政策允许小调。更重要的一点是，不少地方通过人才政策、豪宅政策等变相放松调控，上级领导并没有出手制止，这给更多意欲放松调控的城市吃了定心丸。可以想到的是，2020年将会有更多的城市变相放松调控，也会有更多的城市“试水”解除调控，至于还会不会“一日游”，就得看大环境需要了。

2020年对楼市的另一个利好是，货币政策会越来越宽松。2019年下半年已经降了几把利率，2020年还会更多。

2020年另一个影响楼市的因素是，购房需求的释放。伴随着房价的萎靡不振，购房需求也被抑制了两年。大众的购房心理是一个很“卑微”的本能体现，越便宜越没人买，越贵越有人抢。所以，2020年一旦有风吹草动，购房者的激情就会急剧疯狂起来。

基于上述三点，我认为2020年上半年很有可能出现一个“小阳春”，下半年会不会延续，还要看市场表现，如果还像2019年一样给点颜色就上脸，下半年也不排除加码调控的可能。不过，我认为下半年延续宽松环境的可能性大。

具体到青岛，也会跟随大环境的步伐。经过近两年的降价，青岛房价已基本回落到谷底，用中国社科院的话说，2020年有望实现“软着陆”。这个“着陆”的时间是已经过去，还是正在到来，抑或远远在望，还有待观察。

我认为2020年上半年很难再大量出现特价房，下半年若能延续宽松的环境，特价房也将不复存在；若是下半年调控加码，还是会重新出现大量特价房的，但很难再像2019年那么“便宜”。

所以，如果你想在2020年捡漏，可能要等到下半年。至于能不能捡到漏，是捡到谷底还是捡到半山腰，全靠天注定。这是有风险的。

因此，在2020年我对大家买房的建议是：当你遇到一个价格、配套、户型、楼层等各方面都相对满意的房子时，该出手时就出手，你永远无法抄到房价最低点，也永远无法遇到一个各方面都十全十美的房子。

首发自工众号：青城山说

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