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在青岛，因为教育和医疗而死守市内四区，这个是不明智的……

2020-01-10 20:20聚焦

简介" 前几天写了一系列文章，论在青岛买房，最不值得选的就是市内四区。我的论点很明确：“除市南西式文艺建筑、东海路一线豪宅、少数繁华地区临街商铺以外，市内四区绝大部分情况下皆不值得投资，青岛最值得下手的地方，是西海岸和城阳”。文章里说了，当年东...

前几天写了一系列文章，论在青岛买房，最不值得选的就是市内四区。我的论点很明确：“除市南西式文艺建筑、东海路一线豪宅、少数繁华地区临街商铺以外，市内四区绝大部分情况下皆不值得投资，青岛最值得下手的地方，是西海岸和城阳”。

文章里说了，当年东部大开发以后，中山路被当做发展的牺牲品，现在三湾三城大规划，要凉凉的，则是整个青岛市的内四区。因此，作为青岛本地人，不仅不能有优越感，反而要有紧迫感，赶紧把市内四区没有车位，没有电梯，没有物业，上厕所蹲坑，洗澡脚踏黄河两岸，做饭的油烟直排楼道，户型奇葩，周围都是一群老头老太太拖着小推车在市场买菜……这样的老旧筒子楼卖掉，然后换到工作机会多，楼盘新，价格便宜，年轻人大量涌入的城阳、西海岸才是王道。

三篇文章最主要一篇在这里，有些东西我就不再赘述了。有心可以点进去我的主页看看。

为什么说青岛最没有投资价值的区域是市内四区？

虽然理由非常详实，但毕竟观点比较劲爆，超过了很多保守的青岛人的心理承受能力。毕竟嘴上还说着“红岛黄岛不是青岛”、“千难万难不离崂山”，这一下子市内四区变成最差的地方了，这谁受得了？

看看回复，那些表示不认同的，有些人的说法比较奇葩，譬如拿气候说事，还有拿历史文化说事，有些人在我比较浮山后和西海岸灵山卫文章里，居然是这么说的：

我的观点也很明确，德式建筑群的历史文化价值，不能用金钱衡量。西海岸城阳这些地方，怎么发展都是赶不上的。当年德国人看中青岛而不在黄岛建设城市，也是看中青岛独一无二的气候，这个都是不容否认的。

但是问题在于，如果没有在栈桥、八大关老城区，用推开窗户一堵大山的浮山后，在座山观海，坐拥明代军事古镇、齐长城终点、宋金大海战遗址的灵山卫面前谈气候、历史文化的优越感，这是在闹哪出？

抛开少数不理性甚至有些可笑的言论，大部分人都是这么说的，而且看起来还挺有道理：

这个是之前文章的回复，顺手拿来用了，回复日期请无视……

是的，孩子上学，老人看病，这对于百姓生活而言，确实是个大事。就目前而言，虽然看起来西海岸的交通、商圈配套肯定不比市内四区差，甚至更好，但是三甲医院、高端的中小学校相比市内四区确实存在一定差距。这个我本人是承认的。

但是，我原话是这么说的：“医疗和教育是某些老市民掩盖自己保守的最后一块遮羞布，撕开以后一地鸡毛”。

也就是说，考量医疗和教育以后，市内四区的房子依然不值得买！为什么？道理很简单，在房价面前，医疗和教育值不了那么多钱。

之前的文章的对比对象是浮山后和灵山卫，现在依然用浮山后和灵山卫进行比较。

安居客数据显示，2020年1月，市北浮山后每平米29793元，西海岸灵山卫每平米16011元。差价是每平米13782元。

这个数据意味着什么？在浮山后和灵山卫，两边各购买一套100平米的二居室（很狭窄的小户型了），差价137.8万元。若是买150平米的三居室、四居室大户型，差价206.7万元。这还只是全款裸价，考虑税费、物业、车位的差距（普遍浮山后新建小区车位在25万元-30万元上下，灵山卫大部分都是新建小区，车位10-15万元左右即可），差距会更大。

如果贷款，按首付30%，20年还清的情况会出现，购买150平米住房，首付差距大约62万（一辆宝马5系或者奔驰E级、奥迪A6高配），月供的差距大约是9470元。

然后谁都不能回避这个问题：把206.7万元投资孩子教育，或者每个月使用9470元投资孩子教育，会出现什么结果？不用想，结果一定是翻盘。

虽然在浮山后购房，孩子可能会有入学就读二实验、65中的资格，但是在灵山卫购房，省下来206.7万，孩子各种琴棋书画兴趣班，课程私教，到了假期天南海北满世界飞，甚至将来出国留学的钱，绰绰有余了。这种眼界不是二实验、65中能比的。

更何况，看青岛各高中的升学情况，65中、二实验只能说中偏上，和老市南诸多名校相比还要差一截。再退一步说，在浮山后花了大价钱买房，万一到时候划片的时候发现孩子上不了65中、二实验，那就真鸡飞蛋打了。

更何况，灵山卫业主在家里推开窗户看出去的画风是这样的：

浮山后业主多花了206.7万，推开窗户看出去的画风是这样的……

所以，纵使谈教育、医疗，我的看法依旧不变，那就是，即便考虑教育、医疗，青岛市内四区的住房，依然没有价值。

虽然学区的优势客观存在，但以青岛现实条件来看，浮山后所谓二实验、65中学区房，每平米比灵山卫多13782元，这个数字是不理性的。甚至可以这么说，浮山后的学区、医院优势，灵山卫用气候、地铁交通、景观绿地等优势相抵，双方足以扯平。

这206.7万元买的是什么呢？很简单，之前说了是情怀和偏见，具体说，是这个：

至于所谓的“感觉”值不值用206.7万去换，我只能这么说：

这时候有人是这么回复我的：

这个话其实也挺有道理。但仔细捋下，我们可以发现，青岛是个特例。不能从“青岛市内四区的房子没有价值”推导出“北京四环内的也没有投资价值”。

这个解释说来话长，原因有二：

首先，北京的地图是这样的：

而青岛是这样的：

北京地铁是这样的：

而青岛地铁图，则是这样的：

有什么区别呢？北京是一个点通过辐射一环一环发展起来的（类似上海、成都、西安也差不多），市中心固定，而青岛的特点是，无论怎么发展，海永远是这个城市的主题。城市是拥海向两翼发展起来的。

因为整个在平原上“摊大饼”，北京无论是四环还是六环、七环，都是这个样子的，大同小异：

而青岛，海边的房子和内陆的房子，它是不一样的，刚才我已经放图了……

所以，虽然北京也存在老破旧、筒子楼等一系列问题，但很明显，由于市中心固定在一个点，所有的城市资源都是一环一环拓展出来的，所以，虽然也存在四环的筒子楼比六环新建小区价格便宜的现象，但差不多建成年限的房子，四环比六环贵，则是一定的。

但是青岛则完全不一样。因为在青岛有一句话，前海为王，真正的稀缺资源，除了学校医院，还有一个东西，那就是海岸线。

理解到这一层就很好说了，新建区域价格整体超过老城区的现象，在北京，上海、成都、西安……几乎是不存在的。但是，在青岛，建成才十几年的东海路、麦岛、石老人甚至沙子口区域，却把当年的老西镇、老市北、老四方、老沧口直接“拍在沙滩上”。

在北京上海，无论新兴区域怎么发展，王府井、南京路都依然是人山人海，而在青岛，东部大开发却直接导致了当年的商业中心也就是中山路、胶州路由摩肩接踵变得门可罗雀……

三湾三城就是更大手笔的东部大开发，这个从青岛人口流入的趋势来看，就是可以肯定的。从这个角度可以直接推出，青岛的市内四区，在三湾三城的大手笔之下，实际上已经没有什么前途了。其实浮山后、李沧、东李这种比较新的板块还好，毕竟有学区优势还值得继续持有，没必要急着脱手，但是那些没电梯、没物业、没车位的老破旧、筒子楼，早脱手早享福，千万不能死守。

刚才说了角度有二，那另一个角度是什么？我们看看其它城市和青岛的传统市中心和新兴区块的房价比，结论依然很明显，青岛市内四区的高估是相当可怕的。

北京和青岛不是一个体量，不能简单的比较。我们看看和青岛差不多GDP的城市会是怎么个样子：

譬如说南京，最贵的建邺区和鼓楼区住房单价平均是42583元、39015元。而“比较偏”的栖霞区、江宁区的单价分别是26690元和25077元。

譬如说杭州，最贵的上城区和西湖区，住房单价平均是45240元、38288元。而"比较偏"的江干区、萧山区的单价分别是29717元、22202元。

考虑机场的位置，我想南京江宁区、杭州萧山区相当于青岛城阳区大家应该没有太多意见。但是青岛的情况是怎么样的呢？

青岛最贵的崂山区和市南区，住房单价平均是38468元和31937元，而"比较偏"的黄岛区和城阳区是多少？14383元和14006元。

很明显，刚才说了，青岛前海为王，但是青岛市中心板块和新兴板块的房价差距（算倍数，不要算差数），居然要比南京和杭州都要大。也就是说，用其它城市的数据来比较的话，就算市南、崂山是青岛绝对的市中心，但西海岸、城阳这些地方的价格，也应该在1.8-2万元左右才合理。

这种现象，用青岛去比成都、西安、武汉、长沙、无锡、宁波、沈阳……均能出现。

这个对于青岛而言，太特殊了。

新兴板块价格过低，有些地产大V给出的理由是，房子盖得太多，供应量太大，这个有没有问题呢？没问题，说得很对。

但是问题在哪呢？这么大的房价差距，超出了教育、医疗、通勤方面不足的代价，那些每年以10万计进入青岛的，没有什么市北大庙山、沧口大滑梯情怀的新市民，是会用脚投票的……

而且考虑青岛的企业向外搬迁，实体经济外移，海尔、海信、青钢、海晶化工都已经搬到了西海岸，服装城、汽车城又建在即墨，而仅剩少量办公人员的市内四区，又不像南京高校林立，杭州这样有阿里巴巴这样的IT企业能够“顶上去”，因此青岛市内四区空心化相当明显。