三座城—守卫青岛城区的2万元线

"

上一篇青岛楼市年鉴，褒贬不一，这篇大概只剩下贬了。。。没事，我都有心理准备。

我想聊聊青岛市区楼市。本文所说的市区是市南市北李沧崂山，其他区另外的文章会单独介绍。

今天重点介绍李沧楼市。

1、独特性

进出青岛市区的五条纵向主干道(环湾大道、重庆路、黑龙江路、青银高速、滨海大道)均经过李沧。

李沧区地处青岛市区北端。东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻市北区，北靠城阳区与青岛流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地。
东西长约14公里，南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。

李沧区距青岛流亭机场有10分钟车程。铁路青岛北站选址李沧西。规划的8条地铁线，有4条经过李沧，其中M1、M3、M8线与青岛北站实现垂直换乘。胶州湾大桥青岛端接线在李沧落地。
1994年4月，经国务院批准，撤销沧口区，将李村镇之大部与沧口区之大部合并建立李沧区。

2、三座城

聊李沧楼市，必须要提到这三座城。这三座城的发展演变，就是李沧楼市的过去现在和将来。这三座城几乎都是十年大盘，价格涨跌走势也是一样的。

你随便问一个李沧当地人，如果他在这三座城没有房子，那他一定在百通馨苑有3套房……

绿城理想之城：2006年，绿城在李沧东部拿地开发，总建筑面积超过200万平方米，建成将是容纳5万人居住的超级社区，2008年首批房源开盘价格仅6000多元，直到今天该楼盘还有房源不断推出，价格已经到了22000元/平。

中南世纪城：2009年7月，大枣园、南岭旧村地块被拍卖，如今变身为中南世纪城，业主达到8000余户，开发商自建6公里长的公路。

时代城（融创都会中心）总户数13620户，周围规划了9所幼儿园，3所中学，前身是上王埠、东王埠、桃园社区村庄。

绿城是进入青岛较早的外来大鳄。2006年年初，绿城来到李沧东部，拿下占地4100亩、总建筑面积超过200万平方米的地块。200万平方米可以建成1万套百平方米的房子。如此规模的楼盘震惊当时的岛城楼市。“当时楼市并不火爆，房价也很低。李沧区当地人基本都有房子，很难想象这么多商品房怎么卖出去 。”

　“2006年拿地以后，绿城沉寂了2年。2007年一整年没有开盘，售楼处开放以后一直在积累客户。当时去周边，道路很窄，周边配套也没跟上，当然房价也便宜。直到2008年多次传出要开盘的消息，终于在8月份前后开盘了，价格6000多元。”，“那时候觉得价格不低，没买。谁能想到，现在都卖到2.2万元/平方米 ，而且很多抢房的。”

2010年8月27日，青岛市国土资源管理局正式发布公告，对李沧区上王埠、东王埠、桃园社区村庄改造项目实施公开招标。查阅当时的招标公告，足以让开发商们颤抖，该项目设计住宅总户数13620户，开发周期是6年。如此规模的项目，普通开发商根本没有开发经验，得找实力派大鳄开发建设 。

嘉凯城时代城就此诞生，不久之后，嘉凯城撤出，几经周折，最后成了融创都会中心。

时代城楼盘也是目前唯一一处被黑龙江路和青银高速横穿的楼盘，两条道路将项目分为东、中、西三大块。为了解决1万多户业主的购物、教育等问题，时代城在“城”中打造18万平方米的商业街区，其相当于三个海信广场的面积。

2009年7月份的一场土地拍卖会在市公共资源大厅举行。参与此次拍卖会的人们不会想到，这场普通的拍卖会将诞生又一个超级社区，3年后一个“城”出现了。在这次拍卖会上，中南控股集团以1498元/平方米楼面地价、总价20.25亿拍得李沧区大枣园、南岭旧村改造项目，命名中南世纪城。

中南世纪城的新闻太多了，可以出一本书了。这三座城，中南世纪城的价格一直是最低的，建筑质量备受诟病。甚至出现了，开发商和政府对簿公堂的情况…… 当然，房价也从当年的6000多元涨到了现在的2万元。

这三座城给李沧带来的不仅仅是拆迁改造，更是居住环境的改变，一个时代的改变。尤其是绿城理想之城，几乎是一个盘顶起了一个片区（东李）。

写这段文字，也是致敬它们。李沧的旧村改造还是很成功的。

3、两万线的挣扎

梳理李沧楼市的发展，你会发现，非常罕见的一点，这个区从东到西，从南到北，房价差距是很小的（相对其他区）。

从西部沧口到东部世园，李沧北的印象湾，李沧南的鼎世华府、龙湖春江天境，再到李沧中部李村周围，区间大致就是1.8—2.2万/平之间（新房）。备注：本文所提到的房价均是新房价格。

房价差距小，意味着大家水平都差不多，也就是档次相差无几。事实情况也是如此。翻遍李沧各在售楼盘，产品（户型、面积区间、装修标准）、绿化率、公摊等基本数据，太相似了。

在这个区买房，几乎不存在楼盘之间的歧视感。

只要有一家突然发力打个折、弄个特价房必然热销。比如融创都会中心（时代城），释放起价17500元，嗖就卖完了，太刺激了。其他几家楼盘立马就跟进了，不跟没办法，产品接近，就是比价。

2018年李沧楼市不例外，风来，都感受到了。飞上天的感觉，都很享受。可是，醉酒的幻境总是短暂的，一阵呕吐过后，我在哪，发生了什么，为什么要喝这么多。

是啊，量力而行才是最佳选择，喝酒和买房都是一样的。去年硬着头皮买房的，现在都不关心楼市了，看着烦心里疼……

数据是冰冷的。

2018年上半年李沧新房成交量为5056套，2019年上半年成交量为2571套；

2018年11月李沧新房住宅成交1231套，2019年11月李沧区11月成交新房516套。

2018年从西往东，2万、2万4、2万6……直到有楼盘想卖3万，风停了。那个楼盘后来卖现房，去化很慢，很慢，至今还在煎熬。

2019年11月，融创最近一次开盘标志着两万线已经失守。沧口的越秀18000元、北部的印象系列单价不足2万了，绿城是最坚挺的，相对高点也降了一些。中海国际社区不是也曾喊到3万，如今隔壁的龙湖送车位+精装 23000元/平，还是新房。

2020年，李沧还会有几个新盘出现。大盘有万科，还有东李世园会板块的近700亩18宗地块。

大城即将成为过去式，李沧大规模拆迁时代已经过去。明年的李沧楼市，日子肯定比郊区好过。市场上，供求关系起决定性作用。

"

Tags：三座,守卫,青岛,城区,2万元,

转载：文章来自用户投稿不代表本站观点，如有侵权请联系我们。