青岛房价，全国跌幅第一，实际上只是一个“错觉”

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最近三年，关注楼市的朋友，聊得最多话题就是房价了。从2016年开始聊房价上涨，2017年聊房价上涨了多少？2018年聊房价开始下降，2019年聊房价下降了多少？毕竟房子在一个家庭的财富中，占据的比值是最大的，并且多数都是负债。今年，大家都在说房价便宜了，降了多少多少，事实上房价真的很便宜了吗？我认为，这只是一个“错觉”。我们先从下面这个数据来分析一下。

近日，贝壳研究院出具一份了全国25个重点城市二手房挂牌均价涨跌情况的报告，数据以2018年11月与2019年11月挂牌均价对比，引得楼市圈的朋友特别关注，各媒体也纷纷报道。从数据中看出，2019年11月，青岛二手房挂牌均价较去年同期下降20.31%，跌幅排名全国第一。任何事情，只要排名第一了，就会被人们关注、记住。比如，上学时，班里总考第一名的同学，或者国家一些比赛的冠军，大家都特别关注，甚至能长期记住第一名的名字，第二名视乎没人记得。

我们就以这个跌幅第一名的青岛为例，看看青岛的房价是不是真的很低了？还是一个“错觉”而已？我收集了一些数据，作了个图标，大家看看青岛历年的收入和房价。（2011-2018年工资数据来源：青岛政务网，房价数据来源：安居客）

上面图表中可以看到，我们的工资大约是房价的三分之一，2015、2016、2019这三年的比值基本相同：36%。如果去掉平时的生活费，估计比值会下降到20%左右，单身的话，积攒5个月的工资，能买一个平方的房子，假如买100平方的房子，需要积攒500个月的工资，大约41年。房子的土地产权是70年，而实际上，房子30年后还能住人吗？这样看来，房价依然在高点，按照目前的收入房价占比，一个人的力量很难买到房子，如果2个人就可以20年的收入买套房子。现在买房掏空六个钱包，这么一算，一点也不夸张。

上面的数据是整个青岛地区的平均数据，包含乡镇。如果只看青岛西海岸沿海片区的房价，2019年12月份的房价和2015年12月份相比，上涨到了213%，2018年12月最高达到240%。而从青岛西海岸新区政务网上公布的2018年，全区在岗职工月平均5368元，也基本为房价的三分之一。

其实类似青岛这种走势的城市有很多，比如：?中国社科院财经战略研究院11月《中国住房市场发展月度分析报告》对于北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海十个城市的房价提出下跌预警。这些被预警的城市房价目前和2015年相比都处于高点。

现在大家说的所谓房价下降，只是相对于2018年来说，确实下降了一点，和2015年、2016年相比，还处在翻番的高点上。这就好比有的开发商，把房价提高，然后再打折出售，大家觉得价格便宜了，是一样的道理。大家都认为房价降了，实际上只是一个“错觉”！

然而大家的收入和2015年比，一些人并没有明显增长。所以近日召开中央经济工作会议提出，明年继续坚持“房住不炒”，稳房价、稳预期。更值得注意的是，本次会议，把房地产列为了民生保障领域，关乎到了民生，弱化了房地产的经济地位，重视程度可见一斑。

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