青岛买房：要避开孤地和飞地

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回顾青岛城市的发展史，从市南西部，到市南东部和崂山西部，再到新都心、李村东李，再有就是黄岛和城阳，虽然黄岛与青岛老市区隔着胶州湾、城阳和老市区隔着一片工业区，但毕竟距离不远且确实是受制于青岛山海地形影响，以上大体可看出青岛城市扩张本来是走的摊大饼模式的。但从近几任领导上台后，逐步走出了类似蛙跳的大跃进模式，先是环湾发展，再是三湾三城，西扩北上东飞，政绩和GDP哇哇的上升，造就了一批新城新区。

正所谓有能力的城市摊大饼，没能力的城市弄新区，城市分化发展本无可厚非，但新区多了、离主城区远了，就超过城市的承载极限了，君不见天津的滨海新区，距天津主城区40公里就成了魔咒，国家投入那么多政策、金钱就是发展不起来。

有人做过城市有效半径的调查，世界上最厉害的城市的有效半径也就是30公里，远的不说，大家可以查一查北京、上海的地图，从市中心按半径30公里画一个圆，基本上城市的地铁、医院、好学校、大商圈全部在这个圆里，出了这个圆，就是偏的不能再偏的郊区了，北上尚且如此，何况青岛。

青岛现在有多少新区，看下图就知道了，市北滨海新区、李沧交通商务区、西海岸新区、红岛高新区、黄岛经开区、胶州开发区、胶州临空区、即墨蓝色经济区、胶州上合示范区、西海岸自贸区，一个唬头比一个大，新区后浪推前浪，老的新区都快忘了，只记得新批的上合示范区、自贸区了，至于哪个最重要，好像都很重要，傻傻分不清，反正现在一个也没发达起来。青岛的经济体量就那么大，同时发展那么多新区吃得消吗？所谓集中力量办大事，越是能力有限越应该集中力量办有限的事，指望全面开花捡一堆西瓜，最后可能拾一捧芝麻。

前面说了那么多，好像还没有说到本文的重点，不过有了前面的铺垫才能引出本文的两个名词：孤地和飞地，因为蛙跳式发展最容易产生这两种地方。先来个定义吧，“孤地”我定义为和主城区挨着，但是由高速公路、铁路、山脉、河流等隔开，或者没有上述因素隔开但处于半岛位置，孤地的缺陷是处于端头位置，城市配套过不来，配套要看天吃饭，这个天就是政府和开发商；“飞地”我定义为和主城区距离较远，就像廊坊是河北的飞地、滨海新区是天津主城区的飞地，需要腾云驾雾的过去发展，和主城区天然隔断，这种地方先天发育不足、后天发展受限。在这两种地方买房，往往涨得慢、跌的快。为避免大家买房投资掉入陷阱，下面把青岛的孤地和飞地找一找。

先来说下孤地，近些年比较典型又有房地产加持的孤地，要数滨海欢乐城、维多利亚湾、积米崖了，这三个地方给人的感觉是一致的：城市就在眼前，去一趟怎么像是农村的进了城啊。滨海欢乐城与市北城区隔着环湾路，就一个瑞昌路出口、就一班公交出入、就一所学校，幼儿园配套不足前段时间刚在山东电视台反应过，医院、大超市、地铁更是一个没有，发展十年了，没有年轻人开车送老年人都没法送孩子出去上学（别说坐公交车，幼儿园上学那个点你能挤上这唯一的公交车吗），明明和大陆是连着的，怎么活出了孤悬海外的感觉，虽然是填海造的；维多利亚湾、积米崖略微好点，没有天然阻隔，只是一个端头半岛，但仍是啥配套没有，虽然距离安子、海上嘉年华只是一步之遥。为啥？无他，在这种孤地发展配套，只是造福一方人，在别的地方却普济天下，四面八方的人都可以共享配套，这对政绩、对GDP贡献显著，在孤地的配套别的地方的人也不会去，投入了大价钱再发展死了，多丢人。配套对地方的影响，最终体现在房价上，这三个地方17、18年也跟着涨了一小波，但最快的现出了原形，滨海欢乐城已经降到2万以下，朋友圈里很多准现房已经卖到了1.8万；维多利亚湾历经万达和融创的世纪交易，也没什么起色，现在很多已经卖到了万元下，以与主城区隔海相望的位置卖出了不如胶南的“白菜价”；积米崖的新盘不多，就不点名了，以前看二手房的时候专门去过，简直可以用荒无人烟来比喻，当然房价现在也不高，从去年接近2万的单价到1万出头好像就是瞬间的事。再说个题外话，我一直认为，这种孤地应该发展别墅或高档住宅，适合那种有车、有司机、有保姆、不用为一日三餐考虑、追求环境的上流人士居住，离主城区不远、又安静独立，适合高端人士的品味。普通人就要考虑考虑了，你要亲自和外界打交道，你要亲自去医院、去市场、去学校，一顿不吃就饿得慌啊！

再说下青岛的飞地，按上面的定义，我觉得比较典型的就是即墨蓝色经济区、卓越蔚蓝群岛片区、胶州开发区、胶南古镇口，这些地方不但距青岛主城区遥远，也不在自己所在区市的核心区，就是四不靠的地方，青岛市倒是有很多大的规划在这里，甚至即墨蓝色经济区、胶南古镇口还是国字头的蓝色经济区、军民融合区，但一样没啥用，再大的规划，地方政府落实到最后都变成了房地产，没办法啊，搞房地产才能创收，政府也得发工资啊，也得花钱搞搞政绩工程啊，结果政府、开发商、已经买房的韭菜们都很高兴，一片其乐融融的景象，当然这得在房价持续上涨的前提下，最后坑了谁啊，潮水褪去才知道谁在裸泳，坑了韭菜们，辜负了国家的规划。18年上合峰会前，这几个飞地房价大都窜到了2万，最低的胶州也涨到了1万五六，国家给你个大利好，你拿房价大涨来回报，结果可想而知，房价透支太厉害，一朝回到解放前，那些拿茶水费才抢到的房子，成了鸡肋。其实，真比起来，孤地还是要比飞地占优势的，虽然都没有什么配套，但是孤地与主城区距离近，通勤时间、配套共享起码有最低的保障，最重要的是心理舒服啊，凤尾也在凤身上啊。

上面说了孤地、飞地的房子不适合买，那刚需应该去哪买房，投资应该去哪买房？其实这是同一个问题，投资者应该抱着刚需的心理去买房，因为你投资了房子是要靠刚需接盘的。首先主城区已经没有刚需之地了，那些老破小也别碰了，尽是些平凡宅子富贵命，想赌拆迁的也可能等到青春老去；其次，上面说的那些飞地，以及次级主城区的孤地，也不建议购买，配套等不及，通勤没保障，主城区的孤地还是可以捡漏的，像欢乐滨海城，我说的是捡漏，毕竟大树底下好乘凉，万一通了地铁呢，最次多买一辆车呗；除了主城区、孤地、飞地，也就剩下郊区和次主城区了，我的建议如下：

一是跟着地铁找郊区，当然这个郊区不是指胶州、即墨、胶南，而是主城区的近郊区，具体在哪，你可以在地图上以市政府为圆点，画一个30公里的圈，圈内的地铁房（只指已建和在建的地铁）就值得拥有，有地铁通勤就有保障，其他配套地铁也会慢慢拉来的，建议跟着地铁而不是学校、商超的原因为，开发商承诺的学校、商超往往不靠谱，即使是政府承诺的，也往往难落实，落实了的也多数变味，比如卓越蔚蓝群岛的北师大附小，再说学校会没落、商超会倒闭，地铁却不会无故消失。但是也有个前提，必须是已建和在建的地铁，规划的线路可以改、可以拖、可以取消，再是距离地铁站步行距离要在1公里之内，远了就不叫地铁房了，走着很远的。

二是要学会找政府真正下功夫的地方，政府规划了那么多新区，拉来了那么多大项目，你不能被忽悠蒙圈了，要找到政府真正要发展的地方，对于青岛来说，我认为就是红岛，当然很多人认为市政府不会搬迁到红岛了，但是青岛开头的医院、学校、体育馆、科技馆、最大的火车站、距离最佳的飞机场是不会跑的，即使政府不搬，红岛也是亲儿子，中国的楼市是政策市，跟着政策、跟着权利走，不会错的。

三是一定要考虑通勤时间，生活的幸福指数大部分取决于通勤时间，几个小时回不到家、车上堵得心烦意燥，对家庭、对工作都不是个好现象，即使住的再好。

最后再提醒一句，无论城市扩张，还是个人买房，都像生活一样，步子迈的太大容易扯到淡。

首发自公众号：青城山说

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