青岛胶州考察：我是“买房人”，胶州的房子怎么样

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作者：威海新楼市团队 编辑发布于公号：威海新楼市

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青岛，一个二线城市，全球十大最具幸福感城市排行第9，目前有940万左右常住人口。胶州位于青岛西北方向，与青岛市隔海相望（胶州湾），常住人口90万左右。上合示范区则是在胶州境内的一个国务院批复的经贸合作示范区。而我们这次考察的则是上合示范区内的房子。当然，这次是作为一个从业者对异地楼市的考察，更是作为一个“买房者”去看看胶州的房子怎么样。因为，我们得从购房者角度去分析一套房子，这样才能更客观的去看待一个房子对于买房人的价值。

我们是从威海出发，沿威青高速一路奔向胶州，途径海阳、即墨、城阳，最后过胶州湾跨海大桥到达黄岛与胶州交界，辗转到上合示范区（跨海大桥胶州连接段开通后就不用再绕黄岛）。一路上听青岛方面的专业人员介绍，即墨2017年撤市划区，之后房价一路飙升，目前已经涨到了15000元左右，而距离青岛市区最近的城阳房价也在20000元左右。也许是下雨有雾的缘故，沿途我并没看到什么像样的城市模样。而即墨、城阳房价高的原因主要还是地价太贵。也许这就是大城市辐射的效果吧，所有跟青岛沾上关系的房子，身价都飞速上涨。

我们这次没有去胶州市区，因为此行目的主要是考察上合示范区内的一些楼盘。

此时我们不妨先考虑一个问题，那就是我们买一套房子的因素是什么？

行程

第一站我们不是看房子，而是去了跨海大桥胶州连接线的起点。看上合规划介绍，看大桥即将通车，看海岸线。

感觉：整个上合示范区处于建设初期阶段，随处可见工地中的塔吊，再就是零星散落的一些即将完工的楼盘，而人气不是一般的少，是一个新区初期该有的样子。而来到海岸线，除了感叹跨海大桥工程伟大之外，不再有什么惊喜。这里的海岸线，没有沙滩，反而都是一些“黄泥汤”，没有视觉上的享受，更没有想象中的美好。

第二站观澜文苑项目考察，并在售楼处用餐（工作餐）。

项目不大，由高层和别墅组成，整体感觉还不错，小区环境和档次都还可以，9000左右的均价也很让人心动。其实我更喜欢别墅，只可惜买不起啊。

优势：距离规划中的地铁口近，距离跨海大桥近，也就是说以后往返胶州和青岛通勤上班方便。

荣盛锦绣外滩

第三站荣盛锦绣外滩，绝对的大手笔，小区规模、规划都是相当的不错，毕竟是一线品牌的房企项目。紧挨地铁12号线，且距跨海大桥连接线仅10分钟车程，项目有高层、小高层及洋房。

优势：小区环境、通勤、户型

第四站：中海项目，在少海风景区的北岸，算是比较靠近胶州市区的位置了。最重要的是少海周边的房子都是以别墅为主，起价500万，算是胶州的一个富人聚居的地方。不过在我看来，周边环境确实不错，但是没有人气，也许是没有交房的缘故吧，我比较担心的是后期交房后是否依旧如此场景。

中海不愧是央企大牌开发商，抛开项目自身情况不说，单单售楼处给人的感觉就是非常的舒服。主要体现在由外到内，由上到下，航拍模拟看房等，看的透彻了解的清楚。其次就是售楼处的服务人员对于到访者所给予的温馨服务，也许会让人联想到后期的物业服务也是如此。

总结

对于一个异地购房者来说，就算提前做了很多功课，到了现场依旧是个蒙圈。这一点，作为从业者的我来说，感触非常深。尤其这次胶州行之后，我更加体会到外地人来威海买房的这种“迷茫”。因为看每个楼盘都喜欢，看每个楼盘都有很多亮点。同时，也更加感触到为什么有这么多人通过一些看房团买房后的“苦恼”。

房子

胶州对于我来说是头一次来，而房子对于我来说却不陌生。虽然是异域的楼盘，但销售还是一样的方式。所以，对于那些眼花缭乱的介绍、规划以及房子自身的属性，我还是能比较平淡、客观的面对。即便如此我还是有些动心，有种想要买一套的冲动，毕竟青岛的吸引力还是比较大的。

其实，就房子自身而言，还都是比较不错的。目前开发商基本都是大品牌化，而大开发商所带来的项目，越来越注重人居这个概念，从楼栋造型到户型结构，从配套设施到小区园林绿化等，都非常注重层次与人性化。胶州上合经贸示范区内的房子既是这样，除了我们看的这三个项目，在沿途看到的施工现场，几乎清一色的国内一线房企：天一仁和、龙湖、融创、中洲、保利、新城等。说明一点，上合示范区对于这些嗅觉灵敏的开发商来说，还是一个不错的投资场地。如此，我们如果买胶州的房子，可以不用太在乎楼盘品质，应该都不错，考虑的位置和户型因素更多一些吧。

理由

买房看需求和预算，然后考察房子所给予我们的符合程度。如果单指我自己的话，我很清楚我需不需要买，但是买房人的需求确是仁者见仁，智者见智。需求不同，预算高低不同，最终也是各有各的决定。接下来就我们从业经验，通过几个方面来分析一下吧。

养老度假：感觉不太适合，尽管离着青岛主城区还算方便，这只能说医疗和配套方面稍微好些。但是目前的海岸线与周边环境不是特别好，湾区的沙滩和水质远不及开阔的外海，直接对比黄岛、海阳以及威海。

刚需：青岛到胶州上合示范区，跨海大桥30分钟内（小车单程过桥费用30元），地铁也基本在30分钟之内，这两项一个是明年通车，一个是板上钉钉要修建的。效果就是住胶州去青岛市上班，通勤一天的油费和过桥费基本在100元左右。而且半个小时左右车程还算接受之内。主要的是青岛的房价基本都在25000以上，而胶州在9000—10000左右，最重要的是胶州上合经贸区内目前是周边唯一不限购的青岛区域。

但有一个问题需要考虑，就是刚需肯定要涉及到孩子教育这一点。我的建议是，目前孩子的教育已经不仅仅是书本上的文化知识，城市越大给孩子视野的拓宽程度也就越大。青岛市区跟胶州，尤其是上合，还是有很大的差距的。

注：胶州本地人应该较少在这边买房。

投资：投资的意义在于后期房价上涨所带来的红利，买的是未来发展的预期。而当下胶州上合所处的阶段就是：有大的上合规划做依托，房价低于周边其他区域（黄岛、红岛房价在15000-18000左右）。具备青岛通勤因素，这一点可以借鉴黄岛至青岛海底隧道的开通后，黄岛房价上涨的速度。

注：目前来看全国房价再次上涨的预期很小，胶州房价的走向还是要看青岛房价是否能够挺住。

最终，我的决定还是放弃了（尽管只是一个模拟买房），因为我个人的需求和预算与胶州的房子不符合，但如果有兴趣的朋友，可以多关注一下上合示范区的动态，以及青岛房价走向，包括黄岛。可以参考一下《青岛上合示范区总体方案》，应该是在10月底发布的。

其他观点：

对于胶州，我简单说说我个人的一些看法， 也算做个小总结，毕竟去的时间太短，了解的还不够深。

利好因素：

看这张图 说明一切：

这张图留给了买房人对买房升值充足的想象空间

这个时候配合着销售的销讲就厉害了，你看啊 主城现在XXX元，黄岛XXXX元，西海岸XXX元，你说未来我们这能不涨吗？ 画面感十足。

第二就是产业和经济：

大家可以搜一搜青岛上合示范区相关的新闻和规划图进行了解。

第三就是交通：

（青岛新机场航站楼信息中心效果图）

（胶州湾大桥）

（地铁因素）

其他因素：

1.青岛买房限售5年，而且大多数是期房，意味着政策不放松的情况下，持有周期很长，买房后在短期内基本无法出手。

当前国内楼市环境非常不乐观，而青岛又整体属于不断的降价回落的状态，在17年的楼市暴涨期，各区域的房价都快速拉升，而当楼市进入冷静期的时候，回落最大，降温最明显的就是炒作和预期过高的区域。这一点全国大部分城市基本类似，还有部分城市和地区压根没涨起来（想炒都没点）。去的桂林，哈尔滨，胶州皆是如此。其他区域可以趋向同理，所以这种状况之下，最稳妥的肯定是买市区，也就是一个城市的核心区，因为有支撑力，而新区因为人少，所以支撑力往往最薄弱。以自住（刚需改善）需求为主导下，不管在哪个城市还是建议优先考虑市区（核心区）的房产。

那么回到胶州，在和本地做地产的朋友聊过之后，当前胶州的存量确实太大了，需要时间去消化存量，这一点导致了现在市场的情况：房子太多，买房人不够看房团来凑。同时需要时间去发展产业，胶州是有空间的，但一切都需要时间。短时间内，买房可能看不到升值的空间，可能有的还会降，都不好说，长远来看空间还是可期的。这就看个人对升值的空间时间预期以及对自己需求的判断了。

越对比越发自内心的感觉威海地产的优劣势，优势：环境，真乃走遍四海还是威海，威海是一个四季分明，有山有海，蓝天白云空气好，民风淳朴的宜居之城。我相信因为威海的定位和稀缺的环境，无论市场冷热，都会有追求更好的生活环境的人关注和购房，所以长期看是有支撑力的，但我真的不建议在威海选择买房纯投资，尤其去完桂林和胶州。拿临桂新区和威海的各个新区对比，配套完成度不在一个档次，再对比房价，一个五六千，一个八千到一万，彻底把买房人分了层，现在很多朋友手头有10万或者二三十万进行投资，而正好就卡住了。胶州毕竟承载着青岛购房需求的外溢，以及产业对人口的带动，各种利好加持下，你能看到升值的希望，才会有那么多人决定在胶州买房，买的是对未来的预期。

4.对于买房人来说，就是多看多对比，看的多了，自己想要什么样的心里就清楚了，要是还不知道自己想买啥样的，那不是房子的问题，是你自己还没想好要不要买，在哪里买，为什么买。

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